Mieterhöhungserklärung durch Hausverwaltung

Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das „namens des Vermieters" erklärt wird, ist bei Wechsel des Vermieters auch dann unwirksam, wenn dem Mieter der Name des neuen Vermieters aus einem Parallelrechtsstreit bekannt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter, der Kl. Vermieter einer Wohnung in der L.straße 8 in Berlin. Der Kl. verlangte vom Bekl. mit Schreiben vom 25.6.2010 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 42,35 € mit Wirkung ab dem 1.9.2010 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2009. Der Bekl. stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu.

Die Parteien streiten unter anderem über die Höhe der Nettoausgangsmiete und die Wohnungsgröße. Hierzu hat das Amtsgericht Mitte mit Urteil vom 10.6.2010 - 10 C 34/09 - festgestellt, dass ab dem 15.9.2007 für die Wohnung des Bekl. eine Wohnfläche von 71,06 m2 als vereinbart gilt und den Bekl. zur Zahlung von Mietrückständen aus Januar bis März 2005 verurteilt. In den Entscheidungsgründen führte das Gericht aus, dass ein Nettomietzins von 2,98 €/m2 vereinbart und geschuldet sei.

Der Kl. ist der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung vom 25.6.2010 sei formell wirksam. Die Hausverwaltung habe diese ausdrücklich namens und in Vollmacht des Vermieters erklärt. Eine Zurückweisung gemäß § 174 BGB sei nicht erfolgt. Wer der Vermieter sei, habe der Bekl. aufgrund von Schriftverkehr und des Parallelrechtsstreits gewusst. Die Miete habe seit Juli 2002 unverändert 2,98 €/m2 betragen, die Kappungsgrenze sei daher eingehalten worden. Die Wohnung sei 71,06 m2 groß. Das Gebäude L.straße 8 weise einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf. Die Wohnung sei überwiegend mit Isolierglasfenstern ausgestattet. In der Küche sei ein Geschirrspüleranschluss vorhanden. Der Hof sei aufwendig gestaltet und die sichtbegrenzten Müllstandsflächen nur für die Mieter zugänglich.

Mit der Klage machte der Kl. die Mieterhöhung gemäß dem genannten Schreiben vom 25.6.2010 geltend.

Die Klage ist zulässig und in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang begründet. Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.6.2010 ist formell nicht ordnungsgemäß. Gemäß § 558 a BGB hat ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erfolgen. Wird das Erhöhungsverlangen durch einen Bevollmächtigten erklärt, so muss es erkennen lassen, in wessen Namen es gestellt wird (Sternel, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 82; LG Berlin GE 1999, 777). Da ein Vermieterwechsel regelmäßig auch ohne Kenntnis des Mieters gemäß § 566 BGB eintreten kann, genügt die Erklärung „namens des Vermieters" zu handeln nicht. Die Erklärungsformalien dienen dazu, dass der Mieter prüfen kann, ob er der Erhöhungserklärung zustimmen will, d. h. ob diese berechtigt erfolgt ist. Hierzu ist zunächst entscheidend, ob das Erhöhungsverlangen tatsächlich vom Vermieter stammt. Auf die Frage, ob die erklärende Hausverwaltung bevollmächtigt war bzw. die Anwendbarkeit des § 174 BGB kommt es daher nicht mehr an.

Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB durch einen Bevollmächtigten (hier: Hausverwaltung) muss erkennen lassen, in wessen Namen die Erklärung erfolgt. Nach Auffassung des AG Mitte muss daher bei Vermieterwechsel der vollständige Name des neuen Vermieters auch dann angegeben werden, wenn dem Mieter dessen Name aufgrund von Schriftverkehr und aus einem Parallelrechtsstreit bereits bekannt ist.

Die Parteien stritten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das nach Vermieterwechsel die vom neuen Vermieter bevollmächtigte Hausverwaltung in dessen Namen abgegeben hatte, ohne dessen vollständigen Namen in der Erklärung anzugeben. Der neue Vermieter hatte den Mieter jedoch bereits in einem Parallelprozess auf Feststellung der Wohnfläche und Zahlung von Mietrückständen aus den Vorjahren erfolgreich in Anspruch genommen. Ferner hatte der Mieter seinem Vortrag nach aus Schriftverkehr gewusst, wer der (neue) Vermieter sei.

Das AG Mitte hielt dieses Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil es nicht erkennen lasse, in wessen Namen es gestellt sei. Die Erklärung, „namens des Vermieters" zu handeln, genüge insoweit nicht. Auf die Frage, ob die erklärende Hausverwaltung bevollmächtigt gewesen sei, komme es daher nicht mehr an.

Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Zwar ist es richtig, dass aus der Mieterhöhungserklärung deutlich hervorgehen muss, in wessen Namen sie abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das in der „Wir-Form" abgefasst ist, ist daher bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel ohne namentliche Erwähnung des Vermieters auch dann unwirksam, wenn die Vorlage einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers angekündigt wurde (AG Mitte, Urteil vom 14. Dezember 2007, 9 C 245/07, GE 2008, 1633). Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer ist unwirksam, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden" (AG Charlottenburg, Urteil vom 17. November 2005, 204 C 182/05, GE 2006, 61= ZMR 2006, 129). Hier war aber dem Mieter der Name des (neuen) Vermieters bereits aus dem Parallelprozess – und nach dem Vortrag des Vermieters auch aus dem Schriftwechsel – bekannt. In diesem Fall geht aber aus der Mieterhöhungserklärung deutlich hervor, wer der vertretene Vermieter ist, so dass die von der bevollmächtigten Hausverwaltung abgegebene Erklärung für den (neuen) Vermieter wirkt (§ 164 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter kann das Erhöhungsverlangen eines Vertreters (Hausverwaltung) nicht zurückweisen, wenn er schon mehrmals vorher mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert hatte (AG Spandau, Urteil vom 4. August 2006 - 3a C 475/06 - GE 2006, 1175).

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob der Mieter die Erklärung des Vertreters mangels Vorlage (!) der Vollmachtsurkunde (!) zurückweisen darf (§ 174 Satz 1 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist (LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2006, 67 S 196/06, GE 2007, 152). Für die Praxis wird allerdings empfohlen, dass bei Vermieterwechsel die Hausverwaltung in dem Mieterhöhungsverlangen den vollständigen Namen des neuen Vermieters – bei einer in das Mietverhältnis eintretenden Außen-GbR dessen Bezeichnung – angibt.

Rechtsprechungsübersicht

• LG Essen, WuM 2008, 505: Erfolgt die Mieterhöhung durch eine mit der Grundstückseigentümerin nicht identische Gesellschaft in eigenem Namen ohne Hinweis darauf, dass sie Vermieterin des Grundstücks ist, ist die Mieterhöhung mangels dargelegter Aktivlegitimation des Erklärenden unwirksam (AG Mitte, Urteil vom 14. Dezember 2007, 9 C 245/07, GE 2008, 1633).

• AG Charlottenburg, GE 2010, 1689: Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam.

• LG Berlin, GE 2007, 152: Das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist.

• AG Mitte, GE 2008, 1633: Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das in der „Wir-Form" abgefasst ist, ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters unwirksam. Insoweit reicht insbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus.

• AG Spandau, GE 2006, 1175: Der Mieter kann das Erhöhungsverlangen eines Vertreters (Hausverwaltung) nicht zurückweisen, wenn er schon mehrmals vorher mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert hatte.

• AG Köpenick, GE 2005, 621: Ein Mieterhöhungsverlangen, das die bevollmächtigte Hausverwaltung in eigenem Namen stellt, ist auch dann unwirksam, wenn eine Vollmacht zwar beigefügt, aber im Mieterhöhungsverlangen nicht in Bezug genommen wird.

• AG Charlottenburg, GE 2006, 61: Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" ist jedenfalls dann unwirksam, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden.