Mieterhöhungserklärung durch GbR

Das von den Gesellschaftern der in den Mietvertrag eintretenden GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte Mieterhöhungsverlangen bleibt auch dann unwirksam, wenn die GbR den Zustimmungsprozess an Stelle der ursprünglich klagenden Gesellschafter fortführt und klarstellt, dass sie als neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Kl. wurde am 25.8.2010 als Rechtsnachfolgerin des Voreigentümers und Vorvermieters in das Grundbuch eingetragen.

Mit der Klage verlangt die Kl. - nachdem ursprünglich durch deren Gesellschafter ... Klage erhoben worden war - von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 420 € auf 504 € auf Basis eines Mieterhöhungsverlangens vom 17.9.2010.

Die Kl. ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen vom 17.9.2010 sei wirksam. Die mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Klage ist unzulässig und war daher abzuweisen.

Zwar ist klägerseits prozessual zulässigerweise das Aktivrubrum dahin gehend berichtigt worden, dass die im Rubrum bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kl. ist (vgl. BGH NZM 2005, 942); das der Klage zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 a I BGB ist jedoch unwirksam mit der Folge, dass die Überlegungsfrist des § 558 b BGB nicht in Lauf gesetzt worden und die Klage damit unzulässig ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, zu § 558 b BGB Rdn. 80 m.w.N.).

Das Mieterhöhungsverlangen vom 17.9.2010 ist - nach zutreffender Auffassung - unwirksam, weil es nicht vom Vermieter, der nunmehr klagenden GbR, stammt, sondern - ohne Hinweis auf die Gesellschaft von deren Gesellschaftern; die Gesellschafter der Kl. sind jedoch für den Zustimmungsanspruch nicht aktiv legitimiert, so dass das Mieterhöhungsverlangen keine Wirkung entfalten konnte (vgl. LG Berlin GE 2002, 1061; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, vor § 558 BGB Rdn. 28 m.w.N., AG Tempelhof-Kreuzberg im Parallelfall, GE 2011, 1024).

Zwar hat die Kl. mit Schriftsätzen vom 16.2. und 8.3.2011 klargestellt, dass sie als Rechtsnachfolgerin des Vorvermieters und damit neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht; hierin kann jedoch keine gem. § 558 b Ill 1 BGB zulässige Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens gesehen werden. Diese Vorschrift gestattet nur die Heilung von formellen Mängeln nach § 558 a BGB. Nicht geheilt werden kann die fehlende Aktivlegitimation, d. h. wenn wie im Streitfall der falsche Vermieter das Erhöhungsverlangen gestellt hat (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, zu § 558 b BGB Rdn. 160; OLG Hamburg ZMR 2010, 108).

Ein von den Gesellschaftern einer GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärtes Mieterhöhungsverlangen bleibt unwirksam, auch wenn die GbR im Zustimmungsprozess klarstellt, dass sie die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht.

Die Gesellschafter einer GbR verlangten vom Mieter vergeblich Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Zustimmungsprozess wurde die Klage dahin gehend berichtigt, dass Klägerin die GbR ist. Ferner stellte die nunmehr klagende GbR klar, dass sie als Rechtsnachfolgerin des Vorvermieters und damit neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend mache.

Das AG wies die Klage ab. Das von den Gesellschaftern der GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte – und damit unwirksame – Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht durch die Erklärung der nunmehr klagenden GbR nachgebessert worden, dass sie als Rechtsnachfolgerin des Vorvermieters und damit neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend mache. Denn eine Heilung sei nur bei formellen Mängeln des Zustimmungsverlangens, nicht aber bei fehlender Aktivlegitimation des Erklärenden möglich.

Richtig ist, dass nur die (Außen-) GbR aktiv legitimiert ist, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen, nicht dagegen ihre Gesellschafter (vgl. dazu näher GE 2011, 986). Fraglich ist, wie aus der Abgabe der Erklärung durch die Gesellschafter resultierende Mängel noch im Prozess nachgebessert werden. Hinsichtlich ihrer Klagebefugnis hat die GbR im vorliegenden Fall richtig reagiert, indem sie erklärte, selbst auf Zustimmung zu klagen. Der weitere Mangel, dass die Mieterhöhungserklärung von den nicht berechtigten Gesellschaftern abgegeben wurde, könnte durch die Erklärung der GbR im Prozess geheilt worden sein (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB), dass sie die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend mache. Das wäre der Fall, wenn sich aus dieser Erklärung ergäbe, dass sie nunmehr ein neues Mieterhöhungsverlangen – mit dem alten Inhalt – geltend machen würde, das somit auch die Überlegungsfrist neu beginnen lassen und den Wirksamkeitszeitpunkt hinaus schieben würde. Dann käme es darauf an, ob im Zeitpunkt des Urteils die Zustimmungsfrist bereits abgelaufen wäre (vgl. dazu u. a. AG Charlottenburg, Urteil vom 16. April 2004 - 235 C 4/04 - GE 2004, 693). Die Erklärung, dass die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden, spricht aber gegen ein neues Mieterhöhungsverlangen, da gerade auf das alte Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen wird.

Für die Praxis wichtig ist also, dass im Prozess ausdrücklich ein neues Mieterhöhungsverlangen durch die GbR abgegeben wird, das alle Voraussetzungen der §§ 558, 558 a BGB erfüllt, und der entsprechende Schriftsatz dem Mieter auch zugeht.