Mieterhöhungserklärung, Betriebskosten

Mieterhöhungserklärung, Betriebskosten; Erklärungsadressat; Mietzinserhöhung; Bewirtschaftungskosten; Betriebskosten; Tariferhöhungen; Verbrauchswerte; Heizkostenverteiler; Fahrstuhl-Kosten; Wartungskosten; Instandhaltungskosten; Dienstanweisung; Schneeräumgeräte; Feuerlöschgeräte

1. Zur Frage, ob ein an "Herr/Frau/Eheleute/Firma..." gerichtetes Schreiben als an eine Mehrheit von Mietern (hier: Eheleute) gerichtet zu betrachten ist.

2. Auf Heizkostenverteiler ist gemäß § 25 II. BV der Sonderabschreibungssatz für Heizungsanlagen anzuwenden.

3. Der Vermieter von preisgebundenen Neubauwohnungen darf, wenn Tariferhöhungen, aber noch nicht die tatsächlichen Verbrauchswerte für Betriebskostenarten feststehen, zunächst die auf Tarifanhebungen basierenden Kostensteigerungen auf der Grundlage der Verbrauchswerte des Vorjahres feststellen.

4. Zur Trennung der Fahrstuhl-Kosten in solche für Wartung und solche für Instandhaltung; eine Aufteilung im Verhältnis 1/4 zu 3/4 erscheint sachgerecht.

5. Zur Frage, ob der Vermieter seine Zahlungen so einrichten muß, daß er Skonto-Beträge abziehen darf.

6. Der Mieter kann aus einer Dienstanweisung des Vermieters an den Hauswart keine Ansprüche gegen den Vermieter ableiten (hier: Übertragung der Wartung der Schneeräumgeräte an eine Firma, obwohl nach der Dienstanweisung für Hauswarte diese Arbeiten vom Hauswart auszuführen sind).

7. Wartungskosten und auch die Kosten für die Ersatzteile der Schneeräumgeräte sind Betriebskosten.

8. Die Kosten für die Entfernung von Sondermüll sind umlagefähige Betriebskosten.

9. Die Kosten für die Prüfung von Feuerlöschgeräten und für die Auswechselung der Löschsubstanz durch eine Fachfirma sind Betriebskosten.

Schließlich ist die Erklärung vom 3. Mai 1983 nach Auffassung der Kammer auch nicht deshalb unwirksam, weil sie nach Auffassung der Bekl. allein an den Bekl. zu 2) gerichtet war.

Zwar ist im Kopf auch der Mieterhöhungserklärung vom 3. Mai 1983 nur der Name des Bekl. zu 2) ausdrücklich aufgeführt. Über dem Namen des Bekl. zu 2) steht jedoch "Herr, Frau, Eheleute, Firma". Die Kl. hat damit für beide Bekl. eindeutig erkennbar zum Ausdruck gebracht, daß die Mieterhöhungserklärung nicht nur für den Bekl. zu 2), sondern auch für die Bekl. zu 1), die die Ehefrau des Bekl. zu 2) ist, bestimmt war. Das Mieterhöhungsschreiben vom 3. Mai 1983 ist unstreitig beiden Bekl. zugegangen, es ist deshalb gegenüber beiden Bekl. rechtswirksam geworden (vgl. hierzu auch OLG Schleswig in NJW 1983 Seite 1862).

Die Anbringung der Heizkostenverteiler beinhaltet eine bauliche Änderung, die von der Kl. wegen der gesetzlichen Verpflichtung hierzu nicht zu vertreten war (vgl. §§ 8 a Abs. 3 WoBindG, 6 Abs. 1 NMVO, 11 Abs. 4, Abs. 5 II. BV), weshalb die Kl. die hierauf beruhende Mieterhöhung erklären konnte. Zugleich war die Kl. aber auch berechtigt, hierauf gemäß § 25 II. BV den entsprechenden Abschreibungssatz für die Heizung in Ansatz zu bringen, denn die Heizkostenverteiler gehören jetzt zur Heizungsanlage.

Auch der von der Kl. mit 3 % berücksichtigte Abschreibungssatz ist nicht als überhöht zu beanstanden, denn die fragliche Wirtschaftseinheit wird - nunmehr unstreitig - im Wege der Fernheizung beheizt und von einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser versorgt. Diese Gestaltung rechtfertigt gemäß § 25 Abs. 3 Nr. 5 die Abschreibung der Kosten in Höhe von 0,5 vom Hundert und 4 vom Hundert.

Die Rechtmäßigkeit der Betriebskostensteigerung bei den Be- und Entwässerungskosten (vgl. die Anlage 3 Nr. 2 u. 3 zu § 27 II. BV) kann mit den Ausführungen der Bekl. nicht in Zweifel gezogen werden. Die Kostensteigerung beruht hier darauf, daß die Be- und Entwässerungswerke - unstreitig - per 1. Januar 1983 ihre Tarife angehoben hatten. Da die tatsächlichen Kosten (Verbrauchswerte) für das Jahr 1983 aber am 5. Dezember 1983 unstreitig noch gar nicht abgerechnet waren, war die Kl. gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV berechtigt, die durch die Tarifanhebung bedingte Kostensteigerung auf der Grundlage der im Vorjahr ermittelten Verbrauchswerte festzustellen.

Hinsichtlich der Aufzugskosten (vgl. Anl. = Nr. 7 zu § 27 II. BV) ergibt sich aus den von der Kl. vorgelegten Rechnungen, daß es sich bei dem in die Mieterhöhung eingestellten Kostenbetrag um die reinen Wartungskosten (zuzüglich der Stromkosten) handelt, während der für Instandhaltungsarbeiten aufgewendete Betrag (8.511,-- DM) richtigerweise keine besondere Berücksichtigung gefunden hat. Die vorgelegten Rechnungen sind in ihrer sachlichen Richtigkeit auch nicht deshalb zweifelhaft, weil der für die Instandhaltungskosten angesetzte Betrag etwa ein Viertel des Gesamtaufwandes ausmacht, was auch von der Rechtsprechung als sachgerecht hinsichtlich der Aufteilung von Instandhaltungskosten einerseits und Wartungskosten andererseits anerkannt worden ist. Der Kl. steht es frei, auf der Grundlage dieser sachgerechten Aufteilung mit der Firma Sch. eine Vereinbarung dahin zu treffen, die anfallenden Kosten ebenfalls im Verhältnis 1/4:3/4 zwischen Instandhaltungs- und Wartungskosten aufzuteilen.

Unerheblich blieb schließlich der in diesem Zusammenhang weiter erhobene Einwand, die Kl. habe den in den Vollunterhaltsverträgen vorgesehenen Zahlungsabzug (2 %) in Anspruch nehmen müssen. Es ist nicht ersichtlich, daß dieser Abzug die Zahlung innerhalb der in den Unterhaltsverträgen vorgesehenen Frist nach den Grundsätzen einer ordentlichen Geschäftsführung geboten erscheinen läßt.

Zu Unrecht bemängeln die Bekl. die Kostenposition "Müllabfuhr" (vgl. Anl. 3 Nr. 8 zu § 27 II. BV) deshalb, weil - unstreitig - hier auch Kosten eingestellt wurden, die für die Entfernung von Sondermüll (etwa von Mietern vertragswidrig abgestelltes Gerümpel) aufzuwenden war. Auch insoweit war die Kl. nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung, die der Kl. zudem einen gewissen Ermessensrahmen einräumen, berechtigt, durch unverzügliche Auftragsvergabe diese Kosten für die Mietergemeinschaft aufzuwenden, denn gerade im Interesse der Mieter muß die ungehinderte Begehung des Hausgrundstücks unverzüglich sichergestellt werden. Dagegen ist es der Kl. nicht zuzumuten, zunächst den für die Verunreinigung jeweils Verantwortlichen festzustellen.