Mieterhöhungserklärung bei preisgebundener Wohnung

Mieterhöhungserklärung bei preisgebundener Wohnung; Mietzinserhöhung; Kostenmiete; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Teilwirtschaftlichkeitsberechnung; Nachweisungen; Kostensteigerung, Erläuterung

Zu den formalen und materiellen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz.

Die Mieterhöhungserklärung genügt nicht den in § 10 WoBindG genannten Erfordernissen.

Danach ist eine einseitige Mieterhöhung nämlich nur dann wirksam, wenn in ihr erklärt ist, daß das Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Diese Erklärung ist zu berechnen und zu erläutern (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG). Ferner sind der Erklärung die in § 10 Abs. 1 Satz 3, 4 WoBindG genannten Nachweisungen beizufügen (so ausdrücklich auch der BGH in der von dem Bekl. zitierten Entscheidung in DAS GRUNDEIGENTUM 1984 [Seite 269 ff.]).

Dem hat der Bekl. nicht entsprochen.

Zwar ist in dem Schreiben allgemein darauf hingewiesen, daß die Mieterhöhung durch eine Erhöhung mehrerer Betriebskosten eingetreten ist. Ferner wird die neue Kaltmiete mit 294,53 DM (59,35 qm x 4,96 DM) angegeben, wobei wegen der Berechnung der Kostenmiete von 4,96 DM/qm auf eine beigefügte "Teilwirtschaftlichkeitsberechnung" verwiesen wird.

Diese Verfahrensweise ist aber schon deshalb unzureichend, weil nach dem heutigen Gesetzeswortlaut die Erhöhung zu berechnen und zu erläutern ist (vgl. auch OLG Hamm in DAS GRUNDEIGENTUM 1984, Seite 485 ff.). Aufgrund welcher Kostensteigerungen im einzelnen die geforderte Mieterhöhung tatsächlich eingetreten ist, ist der Erklärung nicht zu entnehmen. Mithin ist die Erklärung formell unwirksam.

Darüber hinaus hat es der Bekl. auch verabsäumt, der Erklärung eine der im Gesetz genannten Nachweisungen beizufügen. Bei der von dem Bekl. als "Teilwirtschaftlichkeitsberechnung" bezeichneten Berechnung handelt es sich nicht um eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne der §§ 2 ff. II. BV. Insoweit fehlt es zunächst an einer Berechnung der Gesamtkosten (vgl. § 3 Nr. 2 II BV), wobei die Gesamtkosten - also die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten - gemäß den §§ 5 ff. II. BV aufzugliedern gewesen wären. Angaben, die den Inhalt eines Finanzierungsplanes erkennen lassen (vgl. zum Inhalt § 12 ff. II. BV), sind nicht gemacht (§ 3 Nr. 3 II. BV).

Der der Mieterhöhungserklärung vom 27. Juli 1984 beigefügten Kostenmietberechnung ist ferner nicht zu entnehmen, welche Erträge zum 1. August 1984 aus dem fraglichen Hausgrundstück gezogen worden sind (vgl. § 3 Nr. 4 i.V.m. § 31 II. BV). Auch diese Angabe ist jedenfalls für eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung unverzichtbar (vgl. auch Landgericht Berlin in DAS GRUNDEIGENTUM 1982, Seite 707).

Schließlich befindet sich in dem geförderten Gebäude (bzw. in der Wirtschaftseinheit) offensichtlich auch Gewerberaum, ohne daß aus der vorgelegten Berechnung hervorgeht (vgl. auch § 2 Nr. 4 II. BV), auf welcher Grundlage die Aufteilung der angefallenen Kosten vorgenommen worden ist.

Zwar kann der Vermieter der Berechnung der Kostenmiete in bestimmten Fällen (vgl. § 9 NMVO) gemäß § 10 Abs. 1 Satz 3, 4 WoBindG auch nur einen Auszug aus der (vollständigen) Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen. Auch als Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 39 II. BV) oder als Zusatzberechnung (§ 39 a II. BV) bleibt die hier streitgegenständliche Berechnung jedoch unzureichend. Dies folgt daraus, daß aus der Kostenmietberechnung die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen nicht erkennbar wird (§ 39 Abs. 2 Satz 2 II. BV). Eine Gegenüberstellung der Erhöhung oder Verringerung der einzelnen laufenden Aufwendungen ist nicht erfolgt (§ 39 a Abs. 1 Satz 1 II. BV). Aus allen vorstehenden Gründen ist die Mieterhöhungserklärung des Bekl. vom 27. Juli 1984 daher unwirksam.