Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Oberwert; Mietspiegel; Betriebskostenvorschuss; Nettomiete, Rasterfeld, Zustimmungsverlangen

Der Vermieter begründet sein Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Nettomiete vorprozessual nicht wirksam, wenn er auf das maßgebliche Rasterfeld des Berliner Mietspiegels mit der Begründung verweist, der erhöhte Nettomietzins zuzüglich des konkreten Betriebskostenvorschusses übersteige den Oberwert des Rasterfeldes nicht.

Wie schon das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, ist das allein streitgegenständliche Zustimmungsverlangen vom 31. August 1995 nicht wirksam, weil dieses in Ansehung der zwischen den Parteien vereinbarten Nettomietzinsstruktur nicht auf die auf netto bereinigten Werte des Berliner Mietspiegels zur Begründung des Zustimmungsverlangens Bezug nimmt.

Eine derartige Bereinigung der Bruttokaltmietzinswerte des Berliner Mietspiegels wäre aber erforderlich gewesen, um die Vergleichbarkeit des dort als ortsüblich ausgewiesenen Mietzinses mit der vereinbarten Mietzinsstruktur herzustellen im Sinne von § 2 Abs. 2 MHG (vgl. LG Berlin, GE 1993, 1335).

Soweit die klägerische Hausverwaltung das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den zum damaligen Zeitpunkt heranzuziehenden Mietspiegel 1994 begründet hat, indem sie zu dem begehrten erhöhten Nettokaltmietzins die konkreten Betriebskostenvorschüsse addiert, um auf diesem Wege zu einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietzinsstrukturen zu gelangen, ist diese Vorgehensweise nicht geeignet, die erforderliche Vergleichbarkeit der vereinbarten Nettokaltmietzinsstruktur mit den Vergleichsmietzinsen des Mietspiegels herzustellen. Denn die Begründung des Zustimmungsverlangens hat sich auf den Mietzins zu beziehen, dessen Erhöhung angestrebt wird und dessen Struktur die mietvertragliche Vereinbarung bestimmt.

Die Ortsüblichkeit des mit dem Verlangen angestrebten höheren Mietzinses ist mit der Begründung des Verlangens mit den gesetzlich möglichen Begründungsmitteln schlüssig darzulegen.

Da bei einer Erhöhung des Nettomietzinses demzufolge es darauf ankommt, daß der erhöhte Mietbetrag die ortsüblichen Nettoentgelte nicht übersteigt, taugt die Darstellung der ortsüblichen Bruttomiete als schlüssige Begründung solchen Zustimmungsverlangens nicht.

Ungeachtet dessen ergibt das Hinzufügen des konkreten Betriebskostenanteils ohnehin nicht ohne weiteres den ortsüblichen Bruttomietzins, weil es für dessen Berechnung auf den ortsüblichen Anteil an Betriebskosten ankäme.

Deshalb ist nach Auffassung der Kammer für die Begründung des Zustimmungsverlangens mit einem Mietspiegel, der Bruttokaltmietzinsen ausweist, der einschlägige ortsübliche Nettovergleichsmietzins in der Systematik des Mietspiegels anhand der dort ausgewiesenen ortsüblichen Betriebskosten auf netto zu bereinigen.

Der Mieterhöhungsanspruch des § 2 MHG darf nicht an der "überzogenen Handhabung der verfahrensrechtlichen Regelung" durch die Gerichte scheitern (BVerfG, GE 1986, 849).

Daß auch Berliner Gerichte zuweilen wegen eines angeblichen Formfehlers die Erhöhungsklage als unzulässig abweisen, zeigt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. April 1997. Der Vermieter hatte eine Nettomiete mit Hilfe des Mietspiegels erhöhen wollen, was bekanntlich eine Umrechnung der Bruttomiete des Berliner Mietspiegels voraussetzt. Dabei ist zwischen den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin streitig, ob die konkreten Betriebskosten oder die Durchschnittswerte des Mietspiegels abzuziehen sind (siehe die Zusammenstellung in GE 1996, 1522).

Das Kammergericht hatte es bekanntlich kürzlich abgelehnt, diesen Streit unter den Mietberufungskammern durch Rechtsentscheid zu schlichten (vgl. GE 20/1997, 1321, 1339).

Die 61. Zivilkammer des Landgerichts Berlin meinte, die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels müßten herangezogen werden und hielt deshalb das Erhöhungsverlangen des Vermieters, der mit den konkreten Betriebskosten gearbeitet hatte, für unzulässig.

Wir meinen: Eine klare Fehlentscheidung. Man kann zwar trefflich darüber streiten, wie die Umrechnung stattzufinden hat. Das ist aber nur eine Frage der Begründetheit, nicht der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens. Daß der Vermieter zunächst die Mieterhöhung berechnete und dann die Betriebskosten addierte, spielt im übrigen rechnerisch keine Rolle. Das Ergebnis ist dasselbe, wenn zunächst die Betriebskosten aus den Mietspiegelwerten abgezogen werden und danach die Nettomiete berechnet wird.