Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Heizenergie; Einsparung; Mieterhöhung; Modernisierung; Schadensersatz

Die einseitige Mieterhöhung des Vermieters nach heizenergiesparenden Modernisierungsmaßnahmen ist in der Regel auf das Doppelte des erzielten Spareffekts begrenzt. Instandsetzungskosten sind von den Modernisierungskosten in der Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar getrennt aufzuführen.

Macht der Vermieter schuldhaft zu niedrige Angaben der künftigen Miete im Duldungsschreiben zur Modernisierung, kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Modernisierungszuschlags zu.

Dieser Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 1 MHG sind bereits durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit Grenzen gesetzt. Die baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie müssen auch aus der Sicht des Mieters objektiv wirtschaftlich vertretbar sein; die Mietzinserhöhung hat infolgedessen in einem vernünftigen Verhältnis zu den einzusparenden Heizkosten zu stehen (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1984, 411 [= WM 1985, 27]; LG Hamburg ZMR 1991, 302 [= WM 1991, 560]).

Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit sind nur diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Beachtung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären. Bei heizenergiesparenden Maßnahmen bildet jedoch in der Regel das Doppelte des erzielten Spareffekts die Grenze der Mieterhöhung (vgl. Palandt-Putzo, § 3 MHG Rn. 13; LG Freiburg WM 1985, 340).

Auch für den Fall, daß der bestrittene klägerische Vortrag zuträfe, wonach sich der Energieverbrauch um 20 % gesenkt hätte, ergäbe sich folgerichtig als das Doppelte ein Betrag, der weit unter dem monatlichen Ansatz, auf den sich die Klageforderung stützt, liegt.

Eine genaue Berechnung dieses Betrages ist jedoch für die Entscheidung dieses Falles entbehrlich, da die Mieterhöhungserklärung v. 6.7.1995 formell unwirksam ist. Da die Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG einseitig in das Gefüge des gegenseitigem Mietvertrages eingreifen und diesen unabhängig von einer Zustimmung des Mieters rechtsgestaltend verändern kann, ist sie an inhaltliche Mindestanforderungen gebunden. Hierzu gehört gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 i.V. m. Abs. 1 MHG, daß sie hinreichend berechnet und erläutert ist. Die bloße Angabe der Gewerke und der Rechnungsendbeträge der Handwerker allein ist nicht ausreichend (vgl. LG Köln WM 1989, 579; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 349). Vielmehr sind die einzelnen Rechnungspositionen mitzuteilen, und es ist zu erläutern, wie und aufgrund welcher Materialkosten sich der Rechnungsendbetrag zusammensetzt. Die Berechnung muß schlüssig und ohne besondere Kenntnisse der Mieters auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung für diesen nachprüfbar sein.

Hieran fehlt es. Die Mieterhöhungserklärung v. 6.7.1995 weist lediglich Endbeträge auf, ohne die einzelnen Rechnungspositionen aufzuschlüsseln. Der Bekl. war somit die Möglichkeit verwehrt, die Berechtigung dieser Einzelpositionen zu überprüfen.

Überdies waren die Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten nicht nachvollziehbar getrennt (zu dieser Voraussetzung vgl. LG Kassel NJW-RR 1992, 1361 [= WM 1992, 444]). Es ist nicht ersichtlich, woraus sich diese Beträge ergeben und wie sie sich errechnen. Auch die Mindermeinung, die auf eine Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungspositionen unter Verweis auf das Einsichtsrecht des Mieters in die Unterlagen verzichtet, hält die Darstellung dieser Einzelpositionen jedenfalls dann für erforderlich, wenn - wie hier - Modernisierungsmaßnahmen zugleich mit Instandsetzungen vorgenommen wurden (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rn. 564).

Die oben genannte Grenze für den Erhöhungsbetrag und die aufgezeigten Anforderungen an die Erhöhungserklärung gelten unabhängig von der Mitteilung über die zu erwartende Mietzinserhöhung gemäß § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB. Grundsätzlich kommt zwar nicht bei schuldlos, wohl aber bei schuldhaft zu niedrigen Angaben der künftigen Miete - was hier möglicherweise aufgrund der unterlassenen Mitteilung über die Tischlerarbeiten bezüglich der Fenster gegeben wäre - im Falle eines Schadenseintritts ein Schadensersatzanspruch in Betracht.