Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Berechnungspflicht; Erläuterungspflicht; Gesetzesvorbehalt; Wesentlichkeit; Wohnungsbindungsgesetz

§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG begegnet keinen rechtsstaatlichen Bedenken im Hinblick auf den Vorbehalt des Gesetzes, soweit der Bundesgesetzgeber die formalen Voraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung nach dem WoBindG nicht näher geregelt hat.

Die Voraussetzungen für die Annahme der Verfassungsbeschwerde (§ 93 a Abs. 2 BVerfGG) liegen nicht vor. Insbesondere ist nicht erkennbar, daß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG - auch in dem Verständnis der Regelung, das den angegriffenen Entscheidungen zugrunde liegt - durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen könnte.

Die Regelung genügt den rechtsstaatlichen Anforderungen des Vorbehalts des Gesetzes. Das Ausmaß der Regelungsverantwortung des Gesetzgebers bemißt sich im Lichte der Wesentlichkeitsrechtsprechung des BVerfG (vgl. BVerfGE 49, 89 [(126 f.)] 76, 1 [75]) nach den Wirkungen, die auf dem in Rede stehenden Sachgebiet für den grundrechtlichen Bereich der Betroffenen eintreten können, hängt aber auch von der Eigenart des Sachgebiets ab. Gemessen an diesen Maßstäben war der Bundesgesetzgeber nicht gehalten, die formalen Voraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung nach dem WoBindG näher zu regeln. Zum einen weist ein nach dem WoBindG gebundenes Eigentumsobjekt nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung von vornherein einen besonders starken Sozialbezug auf (vgl. BVerfG, Beschl v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 und 1 BvL 48/92 [WM 1997, 94]). Zum anderen wird der nach dem WoBindG gebundene Vermieter durch § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG an der Durchsetzung der gemäß §§ 8 bis 8 b WoBindG gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, nicht gehindert (vgl. BVerfG [Vorprüfungsausschuß] WM 1982, 329). Vielmehr werden ihm im Mieterinteresse lediglich Berechnungs- und Erläuterungspflichten auferlegt. Die Einwirkungsintensität der Regelung des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist danach gering.

Die Regelung genügt auch den rechtsstaatlichen Bestimmtheitsanforderungen. Allein die Auslegungsbedürftigkeit einer gesetzlichen Bestimmung nimmt ihr noch nicht die Bestimmtheit, die der Rechtsstaat von einem Gesetz fordert (BVerfGE 78, 205 [212] m. w. N.; st. Rspr.). Vielmehr ist es gerade Aufgabe der Rechtsanwendungsorgane, die Zweifelsfragen zu klären, die sich aus einer komplexe Sachverhalte erfassenden Regelung ergeben (BVerfGE 31, 255 [264]). Das Verständnis, das § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in der Praxis der Gerichte gefunden hat, gibt dem Eigentümer von gebundenem Wohnraum - gegebenenfalls unter Zuhilfenahme einschlägiger Kommentarliteratur - hinreichend bestimmte Kriterien an die Hand, welche formalen Anforderungen er bei einer einseitigen Mieterhöhungserklärung zu beachten hat (vgl. im einzelnen die Nachweise bei Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, Loseblatt-Kommentar zum WoBauR, Bd. 3.1, § 10 WoBindG Anm. 2).

Schließlich bestehen gegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG auch in materieller Hinsicht keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters von gebundenem Wohnraum sind das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzinszahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten (vgl. OLG Karlsruhe WM 1986, 166 [169]). Wie bereits dargestellt, wird der nach dem WoBindG gebundene Vermieter durch diese Formerfordernisse an der Durchsetzung der gemäß §§ 8 bis 8 b WoBindG gesetzlich zulässigen Kostenmiete nicht gehindert (vgl. noch einmal BVerfG [Vorprüfungsausschuß] WM 1982, 329). Andererseits erleichtert die Berechnungs- und Erläuterungspflicht dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, die Nachvollziehung und gegebenenfalls die Nachprüfung der Berechtigung der einseitigen Mieterhöhung erheblich. Der darin liegende Ausgleich zwischen der nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschätzten Privatnützigkeit und der in Art. 14 Abs. 2 GG statuierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums kann nicht als unangemessen angesehen werden.

Von einer weiteren Begründung wird nach § 93 d Abs. 1 Satz 3 BVerfGG abgesehen.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.