Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Ausschluß der Grundmietenerhöhung; kein Wohnwertzuschlag bei ungesunden Wohnverhältnissen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung (Formanforderungen); Instandsetzungszuschlag; Wohnwertzuschlag; mangelnde Beheizbarkeit; ungesunde Wohnverhältnisse

1.Aufgrund von § 18 Abs. 1 I. BMG ist formelle Voraussetzung für die Geltendmachung des Instandsetzungszuschlags, daß zumindest das Jahr und die Art der Arbeiten genannt werden.

2. Ist nur ein Raum einer Wohnung beheizbar, ist die Geltendmachung des Wohnwertzuschlags gem. § 5 12. BMG unzulässig, weil der Wohnraum allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht genügt.

3. Ein Mangel im Sinne des § 3 Abs. 3 12. BMG liegt vor, wenn eine 2 Zimmer-Wohnung nebst Küche und Toilette nur über einen Ofen verfügt.

Die Mieterhöhungserklärung, die dem Bekl. zugestellt worden ist, entspricht hinsichtlich des geltend gemachten Instandsetzungszuschlags von 2 % der Grundmiete nicht den Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 I. BMG. Danach ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, daß in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. Die Kl. haben in der Mieterhöhungserklärung für die Geltendmachung des Instandsetzungszuschlags lediglich 2 Beträge ausgewiesen, ohne darzulegen, in welchem Jahr und für welche Arbeiten im einzelnen diese Kosten entstanden sind. Diese globale Aufstellung stellt keine wirksame Berechnungsmitteilung im Sinne des § 18 Abs. 1 I. BMG dar.

Die Mieterhöhungserklärung ist ebenfalls bezüglich der Grundmietenerhöhung um 3 % der Grundmiete unwirksam. Gemäß § 3 Abs. 3 des XII. BMG ist die ab dem 1. Januar 1984 zulässig werdende Grundmieterhöhung für preisgebundenen Wohnraum u. a. ausgeschlossen, wenn innerhalb der Wohnung die Koch- oder Heizmöglichkeit fehlt. Die 2-Zimmer-Wohnung nebst Küche und Toilette verfügt unstreitig nur über einen Ofen, so daß keine ausreichende Heizmöglichkeit zur Verfügung steht. Dabei ist es unerheblich, ob dem Bekl. dieser Mangel bei Vertragsschluß bekannt war, da es nur darauf ankommt, ob objektiv die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 des XII. BMG vorliegen.

Ebenfalls ist die Mieterhöhung hinsichtlich des gemäß § 5 XII. BMG geltend gemachten Wohnwertzuschlags unwirksam. Die Erhebung eines Wohnwertzuschlags ist gem. § 8 XII. BMG im vorliegenden Fall ausgeschlossen. Es ist nur ein Raum der gesamten Wohnung zu beheizen, so daß davon auszugehen ist, daß der Wohnraum nach seiner Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnwertverhältnisse nicht genügt.