Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Form; Betriebskostenumlage; Mietpreisbindung; Altbau; Betriebskostenerhöhung; Schneebeseitigungskosten; Reinigungsmittel; Lampe; Ersatz

1. Zu den Formerfordernissen einer Mieterhöhungserklärung nach § 18 I. BMG.

2. Zum Ansatz von Schneebeseitigungskosten.

3. Zu den Anforderungen an ordentliche Geschäftsführung beim Ansatz von Betriebskosten.

4. Die Kosten für Reinigungsmittel sind Betriebskosten, nicht dagegen die Anschaffungskosten für eine Lampe. 5. Zur Frage, ob dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtbeheizung einer Nachbarwohnung zusteht.

Die Mieterhöhungserklärung vom 11.12.1985 entspricht den gesetzlichen Formerfordernissen. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 des I. BMG ist eine Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. Als "Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung" braucht keinesfalls die genaue gesetzliche Bestimmung angeführt zu werden. Dies zu fordern würde eine deutliche Überspannung der Anforderungen an einen Vermieter bedeuten. Vielmehr genügt es insoweit ohne weiteres, daß der Vermieter den Grund in einer solchen Weise angibt, daß der Mieter erkennen kann, aufgrund welcher Tatsachen und welcher rechtlichen Grundlagen der Vermieter die Mieterhöhung geltend macht. Dabei brauchen die rechtlichen Grundlagen nur so bezeichnet zu sein, daß sie bestimmt und überprüft werden können. Eine genaue und detaillierte Anführung der gesetzlichen Bestimmungen verlangt das Gesetz insoweit nicht; dies würde auch eine weit übertriebene Anforderung an den Vermieter bedeuten. Hiervon ausgehend entspricht die Mieterhöhungserklärung vom 11.12.1985 ohne weiteres den gesetzlichen Anforderungen, da sie als Grund auf die rechtliche Zulässigkeit der Mieterhöhungen im Altbau zum 1.1.1986 verweist und darüber hinaus im einzelnen angibt, welche Beträge jeweils hinsichtlich der allgemeinen Grundmietenerhöhungen für die Jahre 1984, 1985 und 1986 sowie bezüglich des Wohnwertzuschlages geltend gemacht werden. Damit ist die Mieterhöhungserklärung sowohl in tatsächlicher wie auch in rechtlicher Hinsicht ausreichend begründet.

Der Bekl. steht auch der Wohnwertzuschlag zu. Dies wird von den Kl. dem Grunde nach nicht in Frage gestellt.

Gegen die Erhebung des Wohnwertzuschlages bestehen aufgrund der insoweit ständigen und einhelligen Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, auf die verwiesen wird, auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

Weiterhin sind die Betriebskostenerhöhungen entgegen der Auffassung der Kl. zulässig. Für den preisgebundenen Altbauwohnraum dürfen gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des XII. BMG die anfallenden Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV auf die Mieter abgewälzt werden, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Kostenerhöhungen für den Hauswart dürfen gemäß § 4 Abs. 1 Satz 3 des XII. BMG darüber hinaus nur insoweit geltend gemacht werden, als sie nach dem 31.12.1982 den nach den Verhältnissen vom 27.5.1982 aufzuwendenden Betrag übersteigen. Aufgrund dieser Bestimmung ist die Bekl. grundsätzlich berechtigt, die im Rahmen ordentlicher Geschäftsführung anfallenden Kostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV auf die Mieter umzulegen. Auch diesen Anforderungen entsprechen die Betriebskostenabrechnungen der Bekl.

Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei den Schneebeseitigungskosten nicht um einen Neuansatz. Vielmehr oblag die Schneebeseitigung bisher dem Hauswart, der für seine gesamten, ihm vertraglich obliegenden Tätigkeiten eine entsprechende Vergütung erhalten hat. Damit enthielten die Betriebskosten auch bisher bereits die Kosten für die Schneebeseitigung. Daß die Bekl. die Tätigkeit des Hauswarts, nachdem sie diesen wegen seiner schlechten Leistungen gekündigt hat, auf zwei Unternehmen (Reinigung des Hauses und Schneebeseitigung) sowie auf eine Hilfskraft für den Schlüsseldienst verteilt hat, stellt keine Neueinführung von Betriebskosten dar. Vielmehr hat die Bekl. insoweit lediglich hinsichtlich der Bewirtschaftung ihres Hauses eine Umorganisation vorgenommen, die zu keinen neuen Betriebskostenansätzen geführt hat. Demgemäß hat die Bekl. zu Recht sowohl die Kosten für die Reinigung des Hauses, die nunmehr von einer Fachfirma durchgeführt wird, sowie für die Schneebeseitigung, die jetzt ebenfalls einem entsprechenden Unternehmen übertragen worden ist, in die Betriebskostenabrechnungen aufgenommen.

Die infolge der Umorganisation hinsichtlich der Wartung und Unterhaltung des Hausgrundstücks entstehenden Betriebsmehrkosten entsprechen auch bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände ordentlicher Geschäftsführung und sind dementsprechend gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des XII. BMG umlagefähig.

Entgegen der Auffassung der Kl. kann allein aus dem Prozentsatz der Erhöhung eines Ansatzs in der Betriebskostenabrechnung nicht gefolgert werden, daß diese Mehrkosten nicht einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen. Dies gilt insbesondere bei verhältnismäßig geringfügigen Beträgen, um die es sich hier sowohl in absoluter Hinsicht wie auch im Hinblick auf die gesamten Betriebskosten des Hauses handelt. Zwar haben die gesamten Kosten für die Hauswartstätigkeit vor der Umorganisation lediglich 220,- DM monatlich betragen, so daß sich die Betriebskosten durch die Verteilung auf mehrere Unternehmen insoweit mehr als verdoppelt haben. Gleichwohl sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich und auch von den Kl. nicht in schlüssiger Weise vorgetragen, daß diese Maßnahmen der Bekl. keiner ordnungsgemäßen Geschäftsführung entsprechen. Dies wäre nur dann anzunehmen, wenn die bisherigen Hauswartsleistungen infolge einer unzureichenden Entlohnung nicht ordnungsgemäß ausgeführt wären. Davon kann jedoch keine Rede sein, da der bis zur Umorganisation tätige Hauswart mit monatlich 220,- DM durchaus angemessen vergütet worden ist. Gleichwohl hat er nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien die ihm obliegenden Tätigkeiten praktisch nicht oder nur überaus schlecht wahrgenommen. Daraus ergibt sich, daß die bisherige teilweise Vernachlässigung der Wartung des Hauses nicht darauf beruhte, daß der Vermieter dafür völlig unzureichende Betriebskosten aufgewendet hat, sondern seine Ursache in der schlechten Leistung des Hauswarts hatte. Nach alledem entsprach es allein ordnungsgemäßer Geschäftsführung, das Hauswartsdienstverhältnis wie geschehen - fristlos zu kündigen. Damit war die Bekl. zugleich gezwungen, die bisher dem Hauswart obliegenden Leistungen, nachdem sie einen neuen, ihren Vorstellungen entsprechenden Hauswart im Hause nicht gefunden hatte, durch andere Unternehmen ausführen zu lassen. Dieses Vorgehen der Bekl. widerspricht keinesfalls einer ordentlichen Geschäftsführung; vielmehr entsprach gerade diese Maßnahme allein einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und war dementsprechend sachlich geboten. Nicht die Vornahme der Umorganisation hinsichtlich des Hauswartsdienstes, sondern deren Unterlassen hätte einer ordentlichen Geschäftsführung widersprochen.

Schließlich entsprechen auch die von der Bekl. nunmehr aufgewendeten Beträge für die Reinigung des Hauses, für die Schneebeseitigung und für den Schlüsseldienst ohne weiteres der ordentlichen Geschäftsführung. Die tatsächlich für die Reinigung sowie die Schneebeseitigung aufgewendeten Beträge sind keinesfalls überhöht, sondern entsprechen ohne weiteres den derzeit für entsprechende Leistungen zu zahlenden Vergütungen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß nach dem Vorbringen der Kl. eine andere Gebäudereinigungsfirma die Reinigung für eine Vergütung in Höhe von monatlich 110,- DM pro Aufgang ausführen würde. Diese Kosten lägen zwar um etwa 1/3 unter den derzeit von der Bekl. für die Reinigung des Hauses aufgewendeten Beträge. Der Vermieter ist jedoch keinesfalls gezwungen, das billigste oder eines der billigsten Unternehmen zu beauftragen, sondern kann sich für das ihm als geeignetsten erscheinende Unternehmen entscheiden, sofern und soweit sich die Kosten dafür im Rahmen des üblichen halten und nicht deutlich überhöht sind. Diesen Grundsätzen entsprechen die von der Bekl. tatsächlich aufgewendeten Beträge. Insoweit ist schließlich noch insbesondere darauf hinzuweisen, daß ein wesentlicher Gesichtspunkt bei einem Reinigungsunternehmen dessen Zuverlässigkeit ist. Schon aus diesem Grunde ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, ein ihm bekanntes und zuverlässig erscheinendes Unternehmen zu beauftragen, auch wenn die Preise insoweit über den Angeboten anderer Unternehmen liegen. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die für die Hausreinigung aufgewendeten Beträge außer jedem Verhältnis zur tatsächlichen Leistung stünden. Davon kann bei Kosten in Höhe von 350,- DM monatlich für die vollständige Reinigung von zwei Hausaufgängen zuzüglich der Kosten für die Reinigungsmittel jedoch keine Rede sein. Nach alledem entsprechen die Betriebsmehrkosten auch bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände einer ordentlichen Geschäftsführung und sind demgemäß sachlich gerechtfertigt, so daß die Bekl. berechtigt ist, diese Mehrkosten auf die Mieter umzulegen. Entgegen der Auffassung der Kl. gehören schließlich auch die Kosten für die Reinigungsmittel zu den Betriebskosten, da sie erforderlich sind, um die Reinigung überhaupt ausführen zu lassen. Daß diese Kosten nicht in den Arbeitskosten des Reinigungsunternehmens enthalten sind, sondern von diesem gesondert in Ansatz gebracht werden, ist nicht zu beanstanden. Würden die Kosten für die Reinigungsmittel dem Reinigungsunternehmen von der Bekl. nicht gesondert vergütet, wäre der Pauschalpreis für die Reinigung entsprechend höher. Welche vertraglichen Vereinbarungen ein Vermieter insoweit mit dem Reinigungsunternehmen trifft, ist im Rahmen einer angemessenen und ortsüblichen Gesamtvergütung seiner freien unternehmerischen Entscheidung überlassen. Die Grundsätze ordentlicher Geschäftsführung wären insoweit erst dann verletzt, wenn für die Reinigung insgesamt überhöhte Kosten aufgewendet würden. Dafür liegen jedoch - wie bereits dargelegt - nicht einmal ansatzweise Anhaltspunkte vor. Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei den Kosten für die Reinigungsmittel auch um Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV. Gemäß Ziffer 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV gehören zu den Kosten der Hausreinigung die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile. Die Reinigung erfordert aber nicht nur Arbeitsleistungen, sondern auch Reinigungsmittel, so daß die

ie Reinigungsmittel auch um Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV. Gemäß Ziffer 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV gehören zu den Kosten der Hausreinigung die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile. Die Reinigung erfordert aber nicht nur Arbeitsleistungen, sondern auch Reinigungsmittel, so daß die Kosten dafür selbstverständlich umlagefähig sind.

Dagegen beanstanden die Kl. dem Grunde nach zu recht, daß die Bekl. in die Betriebskostenabrechnung vom 5.12.1986 die Kosten für eine Lampe in Höhe von 4,30 DM aufgenommen hat. Hierbei handelt es sich weder um Kosten der Beleuchtung im Sinne von Ziffer 11 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV, da insoweit nur die Kosten für den Strom umgelegt werden können. Die Kosten für eine Lampe sind auch keine sonstigen Betriebskosten im Sinne der Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV, da auch insoweit nur die Kosten für den Betrieb einer Anlage, jedoch nicht für die Neuanschaffung einer solchen Anlage oder eines Teils davon angesetzt werden dürfen. Der unzulässige Ansatz von 4,30 DM in der Betriebskostenabrechnung wirkt sich jedoch auf die Betriebskostenerhöhung hinsichtlich des einzelnen Mieters nicht aus und ist demgemäß für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich. Schließlich stehen den Kl. bereits dem Grunde nach auch keine Ansprüche wegen der angeblich unterbliebenen Beheizung der Nachbarwohnungen während der Heizperiode 1986/87 zu. Ein solcher Schadensersatzanspruch würde gemäß § 538 Abs.1 BGB voraussetzen, daß ein von der Bekl. zu vertretender Mangel der Mietsache vorgelegen hat. Es ist bereits fraglich, ob die unterbliebene oder unzureichende Beheizung der Nachbarwohnungen überhaupt ein Mangel der Mietsache der Kl. darstellt. Insoweit ist lediglich darauf hinzuweisen, daß die Kl. als Mieter keinesfalls einen Anspruch auf eine bestimmte Beheizung ihrer Nachbarwohnungen haben. In jedem Fall liegt jedoch ein Verschulden seitens der Bekl. nicht vor, da sie eine Leerstandsgenehmigung für die entsprechenden Wohnungen hatte. Daß sie diese Wohnungen auch tatsächlich vorübergehend hat leerstehen lassen, kann ihr keinesfalls als Verschulden angelastet werden, weil sie dazu zum einen berechtigt und zum anderen wegen der von ihr im Hause durchzuführenden Renovierungen auch ein sachliches Interesse hatte. Danach sind Schadensersatzansprüche der Kl. insoweit bereits dem Grunde nach ausgeschlossen.

Darüber hinaus ist die Berechnung der Kl. hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruches auch der Höhe nach nicht schlüssig. Die vorgenommenen Vergleichsberechnungen stellen allenfalls Schätzungen dar. Für die schlüssige Darlegung eines Schadens wäre es jedoch erforderlich gewesen, daß die Kl. nicht nur die Mehrkosten wegen des angeblichen Mehrverbrauchs an Heizmaterial anführen; vielmehr hätten sie insoweit im einzelnen darlegen und beweisen müssen, daß sie auch in der Heizperiode 1986/87 nicht länger oder stärker als in der davor liegenden vergleichsweise angeführten Heizperiode geheizt haben. Nach dem bisherigen Vorbringen der Kl. ist es keinesfalls auszuschließen, daß der Mehrverbrauch unter anderem darauf beruht, daß sie im Winter 1986/87 zu längeren Zeiten oder in verstärktem Umfang geheizt haben. Zu einer schlüssigen Darlegung eines Schadensersatzanspruchs wegen des Mehrverbrauchs an Heizmaterial würde es demgemäß gehören, daß die Kl. auch im einzelnen substantiiert darlegen und insoweit Beweis antreten, daß während der von ihnen als Vergleichsmaßstab angeführten Heizperiode jeweils genauso geheizt worden ist, wie in der Heizperiode 1986/87. Insoweit ist das Vorbringen der Kl. jedoch in jeder Hinsicht unsubstantiiert. Damit ist - abgesehen von dem Fehlen eines Schadensersatzanspruchs bereits dem Grunde nach - auch ein Schaden der Höhe nach von den Kl. selbst in schlüssiger und nachvollziehbarer Weise nicht dargelegt. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. steht ihnen nach alledem unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.