Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Erläuterung einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung

Eine nachträgliche Erläuterung macht eine unzureichende Erhöhungserklärung nicht nachträglich wirksam.

Die Mieterhöhungserklärung vom 2.12.1982 ist nicht rechtswirksam, soweit es um die nachträgliche Anhebung der Grundmiete über 3,3398 DM pro qm und um den Wertverbesserungszuschlag für die Umstellung der Koksheizung auf Öl geht. Jedenfalls ist anhand der Erklärung vom 2.12.1982 nicht nachvollziehbar, wie die Bekl. die jeweils höheren Grundmietenbeträge errechnet. Es fehlt an jeglicher Erläuterung, auf welche Weise diese Beträge ermittelt sind. Dies führt bereits zur unheilbaren Nichtigkeit der Mieterhöhungserklärung insoweit (§ 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMG neue Fassung; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., RdNr. III 358 m.Nachw. aus der Rechtsprechung). Angesichts der durch § 18 Abs. 3 I. BMG ausgedrückten Absicht des Gesetzgebers, hinsichtlich der Wirkungen einer Mieterhöhungserklärung das Altbaumietenrecht dem Neubaumietenrecht anzugleichen, besteht kein Anlaß, weniger strenge Anforderungen an die Wirksamkeit von Mieterhöhungserklärungen im preisgebundenen Altbau als im preisgebundenen Altbauwohnraumrecht aufzustellen. Nachträgliche Erläuterungen rechtfertigen lediglich eine neue Mieterhöhungserklärung, haben indes keine rückwirkende Kraft. Dies gilt - wie auch z.B. bei der Kündigung - wenn - wie hier - die erhöhten Grundmietbeträge aufgrund der Mieterhöhungserklärung in keiner Weise überprüfbar sind. Aus § 18 I. BMG ergibt sich zudem nicht, daß eine unzureichend begründete, nicht nachvollziehbare Mieterhöhungserklärung (schwebend) wirksam sei bis zu einer irgendwann stattfindenen ausreichenden Begründung. Richtigerweise trägt vielmehr derjenige, der eine Gestaltungserklärung abgibt, das Risiko der ausreichenden Begründung. Dem kann er durch nachträgliche Erläuterungen - soweit es um den vergangenen Zeitraum geht - nicht abhelfen, wenn es von vornherein an einer nachvollziehbaren Begründung für die einzelnen Erhöhungen fehlt. ...

Weiterhin ist ein Wertverbesserungszuschlag für die Umstellung der Koksheizung auf Öl im Jahre 1968 nicht gerechtfertigt. Diese Wertverbesserung ist durch den Anschluß der Zentralheizung an die Fernheizung im Jahre 1980 gegenstandslos geworden. Darüber hinaus hat die Bekl. das Recht, diesen Wertverbesserungszuschlag jetzt zu verlangen, nach 14 Jahren verwirkt, weil der Kl. darauf vertrauen durfte, daß die Bekl. dafür keinen Wertverbesserungszuschlag geltend machen würde. Die Bekl. hat all die Jahre lediglich Heizkostenvorschüsse sowie Zuschläge wegen anderer in der Zwischenzeit durchgeführter Wertverbesserungen geltend gemacht, so daß bei dem Mieter der Eindruck entstehen mußte, daß die Bekl. selbst die Umstellung der Heizung im Jahre 1968 nicht als Wertverbesserung ansieht oder jedenfalls darauf verzichtet. Auf die Frage, ob die betreffende Umstellung überhaupt als Wertverbesserung anzusehen ist, kommt es deshalb nicht an. ...