Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Modernisierung; Modernisierungszuschlag; Vertragsänderung

1. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung muß die Kosten nachvollziehbar darlegen.

2. Eine zweimalige Zahlung des Modernisierungszuschlags führt nicht zur Vertragsänderung.

Die Feststellungsklage ist gem. § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Die Kl. haben ein Interesse an der alsbaldigen Feststellung, daß sie Miete in der streitigen Höhe nicht schulden. Es kann ihnen nicht zugemutet werden, eine Leistungsklage der Bekl. abzuwarten. Von der Gefahr einer Kündigung des Mietverhältnisses infolge Zahlungsverzuges abgesehen, bewirkt ein auf die Leistungsklage ergehendes Urteil Rechtskraft immer nur für den Monat, für den die Miete bzw. der entsprechende Mietanteil eingeklagt wird. Eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über die Höhe der Miete auch für die Zukunft kann durch eine Leistungsklage nicht erreicht werden. Die Klage ist auch begründet. Die Abrechnung vom 19. Januar 1995 vermag eine Mieterhöhung gem. § 3 MHG um monatlich 166,04 DM nicht zu begründen. Zwar hat die Bekl. unstreitig bauliche Maßnahmen durchführen lassen, die eine Erhöhung der gesetzlichen Miete nach Maßgabe von § 3 MHG rechtfertigen. Jedoch ist die in dem Schreiben vom 19. Januar 1995 enthaltene Kostenaufstellung

Kosten für Maurer- und Fliesenarbeiten 12.313,63 DM

Kosten für Sanitär anteilig 4.800,- DM

(die Instandhaltungskosten wurden abgezogen)

Kosten für Elektriker (anteilig) 1.000,- DM

Kosten insgesamt 18.113,63 DM

11 % von 18.113,63 DM = 1.992,49 DM : 12 = 166,04 DM monatliche Erhöhung nicht nachvollziehbar. Insbesondere ist unklar, wie die jeweils anteiligen Kosten für "Sanitär" und "Elektriker" errechnet worden sind und welche Beträge oder Anteile als Instandhaltungskosten abgesetzt worden sind. Die Darlegung der Aufwendungen für die Modernisierungsarbeiten ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil diese Kosten die Kosten der Modernisierungsankündigung um nur 0,39 DM monatlich überschreiten. Die Zustimmung der Kl. zu den angekündigten Modernisierungsmaßnahmen entbindet die Bekl. nicht von einer ordnungsgemäßen nachvollziehbaren Abrechnung ihrer Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahmen. Die vorbehaltslose Zahlung des genannten Modernisierungszuschlages für die Monate Februar und März 1995 kann entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht als konkludente Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung gewertet werden. Eine Zustimmung nach Maßgabe des Miethöhegesetzes ist schon deshalb nicht anzunehmen, weil die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 3 MHG) - anders als die Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Miete (§ 2 MHG) einer Zustimmung nicht bedarf. Zu Unrecht beruft sich das Amtsgericht daher auf die Entscheidung der Zivilkammer 62 (in GE 1992, 207/208); denn diese Entscheidung betrifft die hier nicht einschlägige Mieterhöhung nach § 2 MHG, wobei die ZK 62 entschieden darauf abstellt, daß die als Zustimmung zu wertenden zweimaligen Zahlungen der Mieterhöhung "nach Ablauf der Überlegungsfrist" erfolgt seien. Eine Überlegungsfrist haben die Mieter einer - einseitigen - Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG gerade nicht. Die vorbehaltslose Zahlung des Modernisierungszuschlages durch die Bekl. in den Monaten Februar und März 1995 kann aber auch nicht als deklaratorisches Anerkenntnis (so die rechtliche Wertung der ZK 64 in GE 1995, 941 im Falle einer (einseitigen) Betriebskostenerhöhung nach § 4 MHG) oder als Annahme eines Vertragsangebotes (einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG) oder als sonstiges Einverständnis aufgefaßt werden. Zu der vorbehaltslosen Zahlung müssen weitere Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, daß der Mieter künftig eine entsprechende Zahlungsverpflichtung eingehen will. Zahlt der Mieter automatisch in der Annahme, hierzu ohne eigenen Spielraum kraft Gesetzes gezwungen zu sein, so fehlt es an einem entsprechenden Verpflichtungswillen (Sternel: Mietrecht 3. Aufl. III Rz. 718 m. w. N.). Auch hier haben die Kl. gleichsam automatisch die erhöhte Miete gezahlt, wobei ihnen nicht einmal die gesetzliche Frist gelassen worden war. Denn nach der Erhöhungserklärung vom 19. Januar 1995 schuldeten sie die erhöhte Miete nicht - wie verlangt - ab 1. Februar 1995, sondern gegebenenfalls frühestens ab 1. März 1995. Hierbei kann offenbleiben, ob die Zahlung der erhöhten Miete für Februar 1995 überhaupt berücksichtigt werden kann oder ob - wie die Kl. meinen - überhaupt nur von einer einmaligen Zahlung, nämlich der Zahlung für März 1995 ausgegangen werden kann. Entscheidend ist, daß eine ein- oder auch zweimalige Zahlung für sich gesehen ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht genügt. Vielmehr ist in solchen Fällen eine Zahlung über einen längeren Zeitraum erforderlich (so auch Beuermann: Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 Rz. 73, und § 10 Rz. 15, der einen Zeitraum von 3 bis 6 Monaten verlangt). Sonstige zusätzliche Umstände, aus denen die Bekl. auf ein

hen ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht genügt. Vielmehr ist in solchen Fällen eine Zahlung über einen längeren Zeitraum erforderlich (so auch Beuermann: Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 Rz. 73, und § 10 Rz. 15, der einen Zeitraum von 3 bis 6 Monaten verlangt). Sonstige zusätzliche Umstände, aus denen die Bekl. auf ein Einverständnis der Kl. mit dem Modernisierungszuschlag schließen könnte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil haben die Kl. mit ihrem Schreiben vom 6. März 1995 die Modernisierungszulage als "nicht korrekt" beanstandet und einen Abzug der gezahlten Zulagen von der Aprilmiete 1995 angekündigt. Bei dieser Sachlage kann ein Einverständnis mit dem Modernisierungszuschlag laut Berechnung vom 19. Januar 1995 nicht angenommen werden.

Der Vermieter hatte nach der Modernisierung die Kosten auf den Mieter umgelegt und dabei unter anderem geschrieben, es würden "anteilige Kosten für Sanitär und Elektriker" geltend gemacht. Dies wurde nicht näher erläutert. Der Mieter zahlte den Modernisierungszuschlag zweimal vorbehaltlos, danach jedoch unter Vorbehalt. Er klagte auf Feststellung, daß der Vermieter die Mieterhöhung nicht fordern dürfe.

Mit Urteil vom 6. Februar 1996 gab das LG Berlin dem Mieter recht und hob damit eine anderslautende Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Mieterhöhung sei nicht ausreichend erläutert und die zweimalige Zahlung reiche nicht als Zustimmung zu einer Vertragsänderung im Sinne des § 10 MHG. Das Amtsgericht hatte sich zur Begründung seiner Auffassung auf die Rechtsprechung und Literatur zu § 2 MHG berufen, der jedoch gerade nicht den Fall der einseitigen Mieterhöhung betrifft (s. dazu auch unsere Anmerkung GE 1995, 1250).