Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Kostenmiete; steuerbegünstigter Wohnungsbau

1. Auch nach Auslaufen der Förderung kann eine Mieterhöhung für steuerbegünstigten Wohnungsbau gem. § 10 WoBindG geltend gemacht werden, wenn die Mietvertragsparteien die Miete als Kostenmiete vereinbart haben.

2. Auch bei Vereinbarung der Kostenmiete gilt für Mieterhöhungserklärungen die Vorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG. In der Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG ist im einzelnen zu erläutern, was sich an der Miete aus welchen Gründen geändert hat; ferner sind die Positionen der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzuführen.

1. Bei der von der Kl. gemieteten Wohnung handelt es sich um steuerbegünstigten Wohnungsbau im Sinne von § 88 des Zweiten WoBauG. Die Mieterhöhungserklärung vom 16. März 1990 beruht auf ei-ner Erhöhung der Miete wegen des Wegfalls der steuerlichen Förderung durch die gewährten Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse. Die dadurch bedingte Erhöhung der Miete konnte die Bekl. auf die Kl. zu 2. abwälzen, denn dies war gemäß der Zusatzvereinbarung zu dem zwi-schen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag so vereinbart. Gemäß der Anlage I zu dem Mietvertrag vom 11. April 1988 wurde vereinbart, daß die jeweils gültige Kostenmiete als Miete zu zahlen sei, und daß diese sich aus dem als Anlage II beigefügten Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 10. Dezember 1986 errechnet. In dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung ist wiederum darauf hingewiesen, daß die Miete sich nach dem Wegfall der Förderung zum 3., 6. und 9. Förderungsjahr um bestimmte Beträge erhöht.

2. Auch nach dem Auslaufen der Förderung konnte die Bekl. die durch de-ren Wegfall bedingte Mieterhöhung durch einseitige Erklärung gemäß § 10 WoBindG auf die Kl. zu 2. abwälzen und mußte nicht etwa die erhöhte Mie-te durch ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG durchsetzen.

Diese Frage ist streitig. Teils wird die Ansicht vertreten, daß die Wohnung seit der Neufassung des § 88 a Abs. 2 des II. WoBauG, nach der die Zweckbestimmung nach Abs. 1 auf den Zeitraum zu befristen ist, für den sich durch die Gewährung der Mittel die laufenden Aufwendungen vermindern, automatisch nach Ablauf der Förderung aus der Zweckbindung entfalle und damit eine Mieterhöhung nach § 2 MHG erforderlich sei (vgl. LG Berlin, ZK 62, GE 1988, 585; GE 1989, 997; GE 1990, 1309, sowie LG Berlin, ZK 66, GE 1990, 821), während nach anderer Auffassung die im Bewilligungsbescheid festgesetzte Zeit der Zweckbestimmung weiterhin maßgeblich ist, solange dieser Bescheid nicht geändert ist (vgl. LG Berlin, ZK 61, GE 1990, 1311 sowie LG Berlin, ZK 65, GE 1991, 291; vgl. auch VG Berlin, GE 1991, 203).

Die Kammer schließt sich der zuletzt geäußerten Auffassung an. Die Re-gelung in § 88 a Abs. 2 des II. WoBauG enthält zunächst schon dem Wortlaut nach nur eine Anweisung an die Behörde, eine bestimmte Zweckbestimmung festzusetzen, wobei diese früher bis zwei Jahre nach Ablauf der Förderung zu betragen hatte, jetzt dagegen nur für die Zeit der Förderung zu gelten hat. Aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ergibt sich schon, daß eine automatische Beendigung der Zweckbestimmung nicht in Betracht kommt. Einfluß auf das Mietverhältnis erhält die Regelung nur über § 88 b Abs. 1 II. WoBauG, nach der der Vermieter während der Dauer der Zweckbindung verpflichtet ist, die Kostenmiete zu verlangen. Diese Dauer ergibt sich, wie aus § 88 a Abs. 2 II. WoBauG zu entnehmen ist, allein aus dem Bewilligungsbescheid, d. h. einem bestandskräftigen Verwaltungsakt. So-lange ein öffentlich rechtlicher Verwaltungsakt nicht geändert ist, gilt auch die dort festgelegte Förderungsdauer, mag auch die Behörde aufgrund der Gesetzesänderung befugt oder vielleicht sogar verpflichtet gewesen sein, die Dauer der Zweckbindung aufgrund der geänderten Gesetzeslage zu ändern (vgl. LG Berlin, ZK 65, a. a. O.; VG Berlin, a. a. O.; vgl. auch KG, GE 1991, 1203).

Da die Parteien die Geltung der Kostenmiete vereinbart haben, diese aber, wie sich aus Vorstehendem ergibt, auch nach dem Ablaufen der Förderung noch fortgalt, war die Bekl. zur Weitergabe der durch den Wegfall der För-derung bedingten Aufwendungen durch Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 WoBindG befugt. Aus § 3 Ziff. 5 des Mietvertrages ergibt sich in soweit nichts anderes, denn die Vereinbarung gemäß der Anlage I zum Mietvertrag geht insoweit der in den AGB enthaltenen generellen Regelung vor.

3. Die Mieterhöhungserklärung vom 16. März 1990 ist formell ordnungsgemäß. In dem Erhöhungsschreiben ist erläutert, was sich an der Miete aus welchen Gründen geändert hat, und die Positionen, die sich in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ändern, sind ausdrücklich aufgeführt. Aus dem zulässigerweise beigefügten Auszug der Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) ergibt sich die Berechnung der neuen Beträge, und aus ihr wird auch das Wegfallen der Zuschüsse erkennbar.

(...)

Steuerbegünstigter Wohnungsbau ist preisgebunden nach § 88 II. WoBauG. Dabei ist im Bewilligungsbescheid die besondere Zweckbestimmung - Vermietung nur an Bewerber mit Wohnberechtigungsschein - auf den Zeitraum zu befristen, für den der Vermieter öffentliche Mittel erhält. Nach Ablauf der Frist wird die Wohnung automatisch preisfrei und der Vermieter muß Mieterhöhungen nach dem Miethöhegesetz durchführen. Nach der Altfassung des § 88 a II. WoBauG fielen Förderungszeitraum und Zweckbindung auseinander; der Bewilligungsbescheid konnte bis zu zwei Jahren nach Ablauf der Förderung eine Zweckbindung anordnen. In der Rechtsprechung ist streitig, was in diesen Fällen nach Auslaufen der Förderung maßgeblich ist: sofortiges Ende der Preisbindung entsprechend der Neufassung des § 88 a II. WoBauG oder Weitergeltung der Preisbindung entsprechend der Zweckbestimmung durch die Bewilligungsbehörde.

In ihrer Entscheidung vom 10. November 1992 hält die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Auffassung für zutreffend, wonach die im Bewilligungsbescheid festgesetzte Zeit maßgeblich ist. Der Vermieter kann daher weiterhin die Kostenmiete geltend machen, wenn dies im Vertrag vereinbart ist. Für eine Mieterhöhung ist freilich auch in diesen Fällen § 10 WoBindG einzuhalten, wonach die Erhöhung zu berechnen und zu erläutern ist.