Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Mittelwert; Mietspiegel; Spanneneinordnung; Vergleichskriterien

Ein Vermieter hat, soweit seine Mieterhöhungserklärung Abweichungen vom Mittelwert des Mietspiegels zu Lasten des Mieters enthält, diese durch Einordnung in die den Spannen zugeordneten Vergleichskriterien zu begründen.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Miet-erhöhung gem. § 2 MHG i. V. m. § 2 GVW wegen des nicht anerkannten Teils der Bekl. aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 29. Mai 1989 von 11,59 DM monatlich nicht zu, denn das Mieterhöhungsverlangen ent-spricht insoweit nicht den Erfordernissen, als in dem Mieterhöhungsverlangen vom 29. Mai 1989 wohnwerterhöhende Merkmale nicht angegeben worden sind. Dies wäre aber erforderlich gewesen.

Der gesetzliche Begründungszwang in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG soll einer-seits den Vermieter anhalten, keine willkürlichen und voreiligen Erhöhungen geltend zu machen. Er soll andererseits den Mieter in die Lage verset-zen, die vom Vermieter zugrunde gelegten Sachgründe für die Erhöhung zu überprüfen (vgl. Sternel, 3. Aufl. III, Rn. 653, KG ZMR 84, 168, 172; BVerfG NJW 79, 31; Schmidt-Futterer/Blank, 6. Aufl., C 88).

Mit dem Begründungszwang strebt das Gesetz nicht zuletzt die Förderung einer außergerichtlichen Einigung und damit Vermeidung überflüssiger Zustimmungsklagen an (vgl. z. B. Schmidt Futterer/Blank, a.a.O. C 88). Zudem dient der Begründungszwang der Erhöhung der Rechtssicherheit im Rahmen der Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter (vgl. KG ZMR 84, 158, 170; Sternel, a.a.O., III Rn. 651; BVerfG NJW 31). Die Erklä-rung hat daher klar, eindeutig und nachvollziehbar zu sein. Es ist nicht Sa-che des Mieters, ein unklar gebliebenes Erhöhungsschreiben durch Nach-fragen beim Vermieter aufzuklären und so zu seinen Lasten die Grundlage für eine Mieterhöhung zu schaffen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., C 81) Die schriftliche Erklärung muß den geltend gemachten Anspruch durch die Angabe eines bestimmten Geldbetrages und daneben die An-gabe über die maßgebenden Gründe zum Inhalt haben (vgl. Schmidt-Fut terer/Blank, a.a.O., C 87). Dies erfordert insbesondere die konkrete Darlegung über die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. Schmidt Futterer/Blank, a.a.O., C 87).

Hierzu hätten die Angaben zu wohnwerterhöhenden Merkmalen bzw. zur Begründung der Überschreitung des Mittelwertes gehört.

Zwar legt der Wortlaut von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG ("... enthält die Übersicht Mietzinsspannen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt.") die Vermutung nahe, daß der Vermieter, wenn er irgendeine im Mietspiegel angegebene Spanne bis zur Obergrenze ausnützt, diese nicht weiter zu begründen hat.

Der Kontext von Satz 2 und Sinn und Zweck des Gesetzes lassen eine sol-che Interpretation jedoch nicht in jedem Fall zu: Der Anspruch auf Zustimmung in § 2 MHG richtet sich auf die ortsübliche Miete (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG).

Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG kann zur Begründung der Ortsüblichkeit auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, dessen Erstellung, Anerkennung und Gebrauch zur Erreichung eines gewissen Grades an Repräsentativität in § 2 Abs. 2 Satz 2, Abs. 5 und 6 im Gesetz genauer bestimmt wird. Dabei wird deutlich, daß das Gesetz dem Mietspiegel gegenüber den an-deren Begründungsmitteln (Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen) zur Begründung der ortsüblichen Miete einen hohen Rang einräumt (vgl. Sternel, a.a.O. III Rn. 660; BVerfG ZMR 1980, 202, 203).

Die Errichtung und der Bezug auf Mietspiegel entspricht der Intention, die Rechtssicherheit zwischen den Mietvertragsparteien zu erhöhen und be-reits vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu einem Ergebnis durch Verhandlungen gelangen zu können. Dem entspricht auch die lange Frist in § 2 Abs. 3 MHG. Daß das Gesetz dabei die Möglichkeit nicht übersieht, daß ein ortsüblicher Mietzins möglicherweise aufgrund unbestimmter Marktschwankungen oder aufgrund von im Mietspiegel nicht ausreichend berücksichtigter objektiver Kriterien zum Vergleich nur in einer Spanne an-gegeben werden kann, berücksichtigt die reale Situation.

Der Begriff der ortsüblichen Miete im MHG stellt der Sache nach einen Kompromiß zwischen der Durchschnittsmiete als Mittel der Gesamtheit der bestehenden Mietverhältnisse und der Marktmiete als dem Preis, der im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann, dar (vgl. hierzu Schmidt Futterer/Blank, a.a.O., C 54 ff.). Es bleibt der Gemeinde oder den Interessenverbänden, die den Mietspiegel erstellen, überlassen, ob sie den orts-üblichen Mietzins eher im Rahmen des Vergleichs bestehender Mietverhältnisse ausrichtet und daraus Mittelwerte errechnet, oder ob sie im Hin-blick auf die Dynamik des Marktes die mittleren Werte von ortsüblichen Mieten in Spannen angibt.

Jedenfalls kann eine im Mietspiegel enthaltene Summe nur dann als i. S. v. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG angemessen angesehen werden, wenn sie den ortsüblichen Mietzins umfaßt.

Insoweit ist für jeden Mietspiegel und die dort angegebenen Spannen eine Untersuchung im einzelnen notwendig.

Die im Berliner Mietspiegel angegebenen Spannen geben nicht den orts-üblichen Mietzins im Sinne des MHG an. Es ist vom Mittelwert auszugehen (vgl. AG Charlottenburg, MM 10/1988, S. 31; AG Neukölln, MM 10/88, S. 31, 33). Die Spannen beruhen auf im einzelnen im Mietspiegel ausge-führten objektiven Kriterien. Sie sind nicht Ausdruck unbestimmter Miet-schwankungen. Zusätzlich zu den Kriterien von Alter, Größe, Lage, Aus stattung beinhalten die Spannen objektive Vergleichskriterien, bei deren Einbeziehung die ortsübliche Miete vom Mittelwert abweicht. Würde man diese Kriterien in die Tabelle aufnehmen, würde sich die Ortsüblichkeit je-weils wieder mit einem Mittelwert angeben lassen. Dann wäre die Tabelle allerdings unübersichtlich.

Zur sachgerechten Begründung einer Mieterhöhungserklärung gehört bei einer solchen Spannenzuordnung zu Vergleichskriterien im Mietspiegel ih-re Einordnung.

Das ergibt sich bereits aus dem äußeren Erscheinungsbild des Berliner Mietspiegels. Die Tabelle sieht jeweils einen großgedruckten Mittelwert vor, unter dem kleingedruckt eine Spanne erscheint. Auch die genaue Be-trachtung der einzelnen Ausführungen zu den Spannen im Mietspiegel selbst ergibt kein anderes Ergebnis. In Nr. 1 "Vorbemerkungen zum Miet-spiegel" heißt es: "Bitte beachten Sie die folgenden Erläuterungen. Nur dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden."

Nr. 3 "Die Gliederung des Mietspiegels" führt im 1. Absatz, 3. Spiegelstrich aus: "Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Be-deutung." Danach werden Ausstattungsklassen angegeben, jeweils sortiert nach den Kriterien Sammelheizung, mit/ohne Bad, mit/ohne Innen-WC.

In Abs. 4 heißt es dann: "Weitergehende besondere Merkmale, wie auch die Qualität der Ausstattungsmerkmale, müssen im Rahmen der Preisspannen (vgl. 6.1.) gewürdigt werden."

Unter Punkt 6. heißt es dann: "Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in den Tabellen ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. Im Rahmen der Spannen des Mietspiegels können die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung berücksichtigt werden." Unter Punkt 6.1. folgt dann: "Der Mietspiegel nennt die wichtigsten Merkmale für die Qualität der Wohnungen. Er gibt eine Anleitung zur sachgerechten Einordnung der Wohnung innerhalb der ausgewiesenen Spanne." Daraufhin folgt die Tabelle und unter 6.1.1. in 5 Merkmalgruppen wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale, jeweils ankreuzbar, danach unter 6.1.2. die Rechtsgrundlage für die Spanneneinordnung und unter 6.1.3. Rechenbeispiele. Dort heißt es nochmals deutlich: "Die zuvor genannten zusätzlichen Merkmale (Plus- und Minuspunkte) sind im Mietspiegel nicht gesondert ausgewiesen. Sie beeinflussen aber die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne - ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ - ..."

Der Vermieter hat, soweit seine Erhöhungserklärung Abweichungen vom Mittelwert - vor allem zu Lasten des Mieters - enthält, diese durch Einord-nung in die den Spannen zugeordneten Vergleichskriterien zu begründen.

Dieses Ergebnis ist auch nicht formal oder formelhaft (vgl. dazu BVerfG NJW 1979, 31, 32). Es berücksichtigt sowohl den in Art. 14 Abs. 1 GG ga-rantierten Schutz des Eigentums als auch die über Art. 14 Abs. 2 GG ga-rantierte Sozialpflichtigkeit des Eigentums, die in den Mieterschutzbestimmungen des BGB und auch im MHG ihren Ausdruck gefunden hat. Das Bundesverfassungsgericht hat in mehreren Urteilen (vgl. BVerfG NJW 74, 1499; NJW 79, 31 ff.; ZMR 80, 202 ff.) eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter gerade bezüglich der Begründungspflicht bei der Mieterhöhung für geboten befunden. Insbesondere hat es in zwei Fällen, in denen zur Begründung der Mieterhöhung Vergleichswohnungen herangezogen wurden, übertrieben formelhafte Voraussetzungen gerügt als nicht zu vereinbaren mit dem gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins (vgl. BVerfG NJW 79, 31 ff.; ZMR 80, 202 ff.). Gleichwohl hat es das Durchschnittsmietensystem und die Begründungspflicht als im Einklang mit dem Rechtsgut aus Art. 14 Abs. 1 GG erachtet (vgl. BVerfG NJW 79, 31; ZMR 80, 202, 203).

Gegenüber der Gefahr, die Bestimmtheit und Begründungspflicht bei der Heranziehung von Vergleichswohnungen zu überspannen, ist diese Gefahr bei der Bezugnahme auf Mietspiegel jedoch gering. Es ist auch im Hin-blick auf eine Interessenabwägung zwischen Vermieter- und Mieterinter-essen dem Vermieter zumutbar, werterhöhende oder wertmindernde Merkmale, wie sie der Berliner Mietspiegel zur Spanneneinordnung vorsieht, anzugeben, zumal es hierzu eines einfachen Ankreuzens bedarf. Dies kann vom Vermieter in zumutbarer Weise erfüllt werden und hat für den Mieter den für die sachgerechte Begründung erforderlichen Informationswert, die Berechtigung der verlangten Miete bei objektiver Würdigung als zumindest naheliegend in Betracht zu ziehen (vgl. zu den Voraussetzungen Sternel, a.a.O., III 652 f.). Gleichzeitig verhindert es den Versuch, durch Ausnutzen der Spanne nach oben (bis zur Obergrenze oder pauschal bis zur Kappungsgrenze) ohne die Berücksichtigung der den Spannen zugrunde gelegten Kriterien das Mietnievau zu manipulieren. Dieser Gefahr entgegenzutreten ist u. a. Sinn und Zweck der Begründungspflicht, insbesondere da der Vermieter i. d. R. marktüberlegen ist (vgl. Sternel, a.a.O., II. Rn. 650 f.).