Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; preisgebundener Neubau

1. Die Mieterhöhungserklärung gem. § 10 Abs. 1 WoBindG ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert worden ist.

2. Die Berechnung und Erläuterung kann durch die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ersetzt werden.

3. Eine Mieterhöhung, die auf erhöhte Baukosten infolge einer Um-schuldung zurückzuführen ist, muß die Erläuterung enthalten, wie die Umschuldungskosten sich zusammensetzen.

4. Eine auf erhöhten Baukosten infolge des Einbaues von Thermostatventilen beruhende Mieterhöhungserklärung muß den Gesamtbetrag der Kosten und deren Zusammensetzung enthalten.

II. Die Berufung ist auch begründet, da die Klage auf Nachzahlung von Miete unbegründet ist.

Dabei kann dahinstehen, ob die Mieterhöhungserklärungen, auf die die geltend gemachten Rückstände gestützt werden, wirksam erklärt worden sind, obwohl sie allein dem Bekl. gegenüber und nicht gleichzeitig gegenüber dem Mitmieter H.G. abgegeben worden sind. Denn jedenfalls sind die Mieterhöhungserklärungen nicht ausreichend gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG erläutert worden, so daß sie jedenfalls deshalb unwirksam und die Mieterhöhungen infolgedessen nicht fällig geworden sind.

1. Allerdings ist es entgegen der Ansicht des Bekl. nicht erforderlich gewe-sen, daß die Kl. die gesamte Mietzinsentwicklung seit Mietvertragsbeginn erneut hätte darlegen müssen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen, in der sämtliche Kosten-ansätze enthalten sind. Da sich die Berechnung der Miete aus der voll ständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, muß die vorangegangene Mietzinsentwicklung nicht mehr nachvollzogen werden (vgl. auch BGH, GE 1984, 269). Mängel früherer Mietberechnungen sind daher für die auf der neuen Mietberechnung aufbauenden Mieten unerheblich.

2. Maßgeblich war daher vorliegend die der Mieterhöhungserklärung vom 3. Juli 1986 beigefügte neueste Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1.5.1986, die wiederum auf der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. Mai 1984, die ebenfalls beigefügt war, aufbaut, so daß es insoweit auch auf de-ren Ansätze ankommt.

3. Gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG muß die Mieterhöhung berechnet und er-läutert werden, was durch die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ersetzt werden kann (vgl. Urteil der Kammer vom 2. Juni 1989 - 64 S 158/89 - GE 1989, 1123).

Insoweit mußten die Veränderungen in den Kostenansätzen der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die eine Erhöhung der Miete bewirken, erläutert werden, was vorliegend im wesentlichen den erhöhten Baukostenansatz infolge der durch die Umschuldung bedingten Kapitalkostenerhöhung und infolge der durch den Einbau von Thermostatventilen erhöhten Bau-kosten und schließlich die Berechnung der Betriebskosten betraf.

Die Erläuterung der Mieterhöhungserklärung muß aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein, so daß sie auch für einen durchschnittlich juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter nachprüfbar ist (vgl. Urteil der Kammer, GE 1989, 1123). Dabei muß die Erläu-terung aus sich heraus verständlich sein. Denn Sinn und Zweck der Erläu-terungspflicht ist es, daß der Mieter in die Lage versetzt ist, aufgrund der Mieterhöhungserklärung und der dort enthaltenen Erläuterungen die Ver-änderungen der Kosten, die zu der Erhöhung der Miete führen, nachzuvollziehen und, falls er sie weiter nachprüfen will, auf die dazugehörigen Be-lege und Unterlagen zurückzugreifen, ohne sich die Berechnungsgrundlagen selbst aus den Unterlagen heraussuchen zu müssen. Die Mieterhöhungserklärung vom 3. Juli 1986 genügt diesen Anforderungen unter meh-reren Gesichtspunkten nicht.

a) So wird in der Erläuterung unter Ziffer 1 betreffend die Erhöhung der er-höhten Kapitalkosten durch Umschuldung lediglich auf das Schreiben der WBK vom 28. September 1977 verwiesen, ohne selbst eine hinreichende Erläuterung zu erhalten. Darüber hinaus ergibt sich aber auch nicht hin-reichend aus dem Schreiben der WBK, inwiefern die angesetzten zusätzlichen Kostenpositionen insgesamt - also die Erhöhung des Darlehensvolumens um 400.000,- DM einerseits, der zusätzliche WBK-Zuschuß in Höhe von 357.120,- DM andererseits - überhaupt zur Abdeckung der Ko-sten der Umschuldung zu verwenden waren, wozu auch gehört hätte, wie sich die Kosten der Umschuldung zusammensetzen. Denn gemäß § 11 Abs. 1 der II. BV dürfen erhöhte Baukosten nur infolge von Kapitalkosten-erhöhungen umgelegt werden, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Die Begründung der Mieterhöhung, die auf erhöhte Baukosten zurückzuführen ist, muß daher eine Erläuterung dazu enthalten, worauf die Kostenerhöhung zurückzuführen ist und in welcher Höhe. Denn nur dann läßt sich nachvollziehen, ob die zusätzlich angesetzten Kosten der Höhe nach auch gerechtfertigt waren. Das Schreiben der WBK vom 28. September 1977 befaßt sich demgegenüber nur mit dem Grund der Kostenerhöhung, näm-lich mit Erhöhung des Zinssatzes der ursprünglichen Darlehen durch die H.-Bank, und dem Betrag des erweiterten Kreditvolumens, nicht dagegen damit, wie die Umschuldungskosten sich in dieser Höhe zusammensetzen. Ferner enthält das Schreiben überhaupt keine Erläuterung zu dem weiter zusätzlich gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten WBK-Zuschuß. Eine hinreichende Begründung da zu ergibt sich auch nicht aus dem Mieterhöhungsschreiben selbst. Dieses erwähnt in Ziffer 7 lediglich, daß der weitere Betrag von 357.120,- DM zur Abdeckung der Kosten der Umschuldung der Umfinanzierung verwendet wurde, nicht aber, weshalb er zusätzlich zu der Darlehenserhöhung zur Abdeckung der Umschuldungskosten erforderlich war.

b) Auch betreffend die erhöhten - gemäß § 11 Abs. 6 II. BV berücksichtigungsfähigen - Baukosten infolge des Einbaues von Thermostatventilen, für die offenbar das Darlehen der S. Stiftung in Höhe von 54.303,- DM verwendet wurde, fehlt die Angabe des Gesamtbetrages der Kosten und deren Zusammensetzung in der Erläuterung selbst, so daß sich der Bekl. diese selbst aus den Unterlagen hätte zusammenstellen müssen. Abgesehen davon ergibt sich der Gesamtbetrag aber auch nicht aus den eingereichten Belegen , die nur eine Rechnung über 47.922,30 DM (Rechnung S.-Wärmetechnik AG vom 30.12.1983) und über 2.793,- DM (Rechnung S.-Wärmetechnik AG vom 12.1.1984) ausweisen. Der weitere Beleg ent-hält keine Betragsangabe.

c) Schließlich ist nicht erläutert worden, woraus sich der Ansatz der erhöh-ten Baukosten für die Erstanschaffung von Gartengeräten ergab. Dies hat sich allerdings dadurch überholt, daß die Kl. nachträglich mit der Erklärung vom 5. Dezember 1986 diese Position aus den Baukosten herausgenommen und als Betriebskosten verbucht hat. Allerdings wäre auch dafür eine Erläuterung erforderlich gewesen, da sich insofern die Betriebskosten ver-ändert haben, so daß auch diese Mietänderungserklärung bereits wegen eines Begründungsmangels unwirksam war.

3. Im übrigen waren die weiteren Mietänderungserklärungen - bis auf die Erklärung vom 10. Dezember 1987 wegen der Heizungs- und Aufzugskosten, die jedoch unbeachtlich ist, da sie längst abrechnungsfähige Kosten enthält und eine Mieterhöhung im übrigen nicht mit sich brachte - schon deshalb unwirksam, weil sie auf der Mieterhöhungserklärung vom 3. Juli 1986 aufbauten (vgl. Urteil der Kammer vom 14. Januar 1986 - 64 S 350/85 - GE 1987, 827).