Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; neue Bundesländer; Additionsfehler; Ausgangsmiete; Ausstattungsmerkmal; Berechnungsfehler; Betriebskostenumlage; Betriebskostenarten; Aufschlüsselung des Vorauszahlungsbetrages; Betriebskostenvorauszahlung

1. Fehler im Bereich der Rechnungsgrößen (Additionsfehler, falsche Ausgangsmiete, fehlendes Ausstattungsmerkmal) machen eine Mieterhöhungserklärung nach § 11 MHG nicht insgesamt unwirksam.

2. Nach der Betriebskostenumlageverordnung sind die einzelnen Betriebskostenarten zu bezeichnen, ohne daß eine detaillierte Aufschlüsselung des Vorauszahlungsbetrages für die Betriebskosten insgesamt nötig wäre.

1. Die Mieterhöhungserklärung vom 1. August 1991 entspricht den formalen Anforderungen des § 11 Abs. 4 MHG; in ihr ist die Erhöhung der Grundmiete und Umlage der Betriebskosten entsprechend den Mindestanforderungen erläutert worden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl. A 182), wobei die Erläuterung aus sich heraus verständlich, nachvollziehbar und mithin auch für einen durchschnittlichen juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter nachprüfbar ist. Sie ist dem Bekl. innerhalb der Frist des § 11 Abs. 5 MHG zugegangen und war mithin ab 1. Oktober 1991 wirksam.

Allein formale Fehler führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. Soweit die Erhöhungserklärung im Bereich der Rechnungsgrößen Fehler aufweist - z. B. Additionsfehler, unrichtige Angabe der Ausgangsmiete, Unterlassen des Abzuges der in der Miete enthaltenen Betriebskosten, Angabe eines nicht vorhandenen Ausstattungsmerkmals (entspricht 0, 15 DM pro m2 mehr Miete) -, führen diese nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung insgesamt. Aus § 1 Abs. 1 1. GrundMV i. V. m. § 1 Abs. 4 folgt, daß eine nach § 11 Abs. 4 MHG formalkonkrete (wohl: "formalkorrekte", d. Red.) Mieterhöhungserklärung, auch wenn ein zu hoher Mietzins verlangt wird, bis zur Höhe des zulässigen Mietzinses wirksam ist. Für den Mieter würden sich ggf. Rückforderungsansprüche aus §§ 812 Abs. 1, 134 BGB i. V. m. §§ 11 Abs. 3 Nr. 1, 2 MHG, 1 Abs. 4 1. GrundMV sowie § 1 Abs. 3 BetrKostUV ergeben. Wenngleich § 1 Abs. 4 1. GrundMV nur für Mietzinsvereinbarungen gilt, so ist jener Vorschrift der Rechtsgedanke zu entnehmen, daß Berechnungsfehler einer Erhöhungserklärung nur zur Teilnichtigkeit führen.

Auch die Wohnfläche ist - wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat - lediglich eine Rechnungsgröße. Den Mieterhöhungen im gesamten Beitrittsgebiet waren mangels Wohnflächenberechnung auf der Grundlage der II. BV (§§ 42 bis 44), die den Vermietern bereits aus Zeitgründen kaum möglich gewesen sein dürfte (die 1. GrundMV sowie BetrKostUV datieren vom 17. Juni 1991; bis zum 31. August 1991 mußten die Mieterhöhungserklärungen, um ab 1. Oktober 1991 wirksam zu sein, den Mietern zugegangen sein), zunächst die sich aus den Mietverträgen ergebenden Wohnflächen (eine solche Angabe fehlt im Mietvertrag des Bekl.) oder die anhand von Bauzeichnungen oder Schätzungen zu ermittelnden Wohnflächen zugrunde zu legen. Daß es sich dabei nur um vorläufige Größen handelt, folgt aus § 1 Abs. 1 1. GrundMV, § 1 Abs. 4 BetrKostUV. Denn nach dem Vorliegen einer Wohnflächenberechnung können sowohl Mieter als auch Vermieter eine Neuberechnung der Grundmietenerhöhung verlangen. Die dem Bekl. unter dem 28. Juli 1992 zugegangene Erklärung der Kl. ist lediglich jene auf der Grundlage der nach der durchgeführten Wohnflächenberechnung erfolgten Neuberechnung des Mietzinses. Diese Erklärung bereits vermittelt dem Bekl. die Kenntnis von der durch die Kl. ermittelten Wohnfläche. Ein dem Bekl. ggf. zustehender Anspruch auf Einsichtnahme in das der Wohnfächenberechnung zugrunde liegende Vermessungsprotokoll ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

2. Auch ist die Mieterhöhungserklärung vom 1. August 1991 nicht deshalb unwirksam, weil - wie der Bekl. meint - die Betriebskostenumlageerklärung nicht den Anforderungen an ihre Bestimmtheit entspricht. Denn aus ihr ist eindeutig entnehmbar - worauf die Kl. mit Schriftsatz vom 7. Oktober 1993 ausdrücklich hingewiesen und der Bekl. dem auch nicht mehr widersprochen hat -, daß auf der Rückseite der Erhöhungserklärung die Betriebskostenarten einzeln aufgeführt und erläutert worden sind. Mithin sind alle der Anlage zu § 1 Abs. 5 BetrKostUV entsprechenden Betriebskostenarten angegeben worden. Die vom Bekl. zitierte Entscheidung des Amtsgerichts Naumburg (WM 1992, 681) steht hierzu nicht in Widerspruch. Auch sie fordert die Bezeichnung der einzelnen Betriebskostenarten. Einer detaillierten Aufschlüsselung, auf welche Betriebskostenart welcher Betrag von jener in Höhe von 2,20 DM pro m2 erhobenen Vorauszahlung entfällt, bedurfte es nach Auffassung der Kammer nicht. Nach § 11 Abs. 4 MHG reicht bei Betriebskosten die Erklärung aus, daß um einen bestimmbaren Betrag der zulässige Mietzins erhöht werden soll. Für die Bestimmbarkeit wiederum reicht die Benennung von Betriebskostenarten aus.

Im übrigen mußten die Vorauszahlungen angemessen (§ 1 Abs. 2 BetrKostUV) sein. Angemessen sind Vorauszahlungen, die nach den Kosten der vorangegangenen Abrechnungsperiode kalkuliert sind und den Preisanstieg sowie den voraussichtlichen Verbrauch für die künftige Abrechnungsperiode mit berücksichtigen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdn. 325). Auf derartige Erfahrungswerte konnten sich die Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil der Stadt zweifellos kaum stützen.

Dennoch sind 2,20 DM pro m2 kalte Betriebskosten durchaus angemessen. Wenngleich eine detallierte Aufschlüsselung der Betriebskosten zweckmäßig gewesen wäre, so führt auch dieser Umstand nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenumlageerklärung. Den Mietern stand allenfalls aus § 242 ein Auskunftsanspruch über die Ermittlung und Zusammensetzung der Vorschüsse zu; bis zur Erteilung dieser ggf. ein Zurückbehaltungsrecht (Sternel, a. a. O.).

3. Auch ist das Recht der Kl. zur Geltendmachung des rückständigen Mietzinses nicht verwirkt, wie der Bekl. meint. Hier fehlt es bereits an jenem Vertrauenstatbestand. Denn der Bekl. konnte keineswegs davon ausgehen, daß die Kl. die Mietzinsforderung nicht geltend machen werde (siehe u. a. Schreiben der Kl. vom 3. April 1992 an den Bekl.). Auch reichen weder das bloße Untätigsein der Kl. durch Nichterhebung der Klage auf Zahlung des Mietzinses vor Februar 1993 noch der bloße Zeitablauf für sich genommen aus, um die Verwirkung zu begründen.

Nach § 11 MHG kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die Miete in den neuen Ländern nach der Grundmietenverordnung und der Betriebskostenumlageverordnung erhöhen. Im Gesetz steht nichts davon, ob und wie diese Erhöhungserklärung zu begründen oder zu erläutern sei und welche Folgen eine unrichtige Berechnung hat.

In seinem Urteil vom 29. November 1993 hat das Landgericht Berlin entscheidend darauf abgestellt, daß es sich um eine "formalkorrekte" Mieterhöhungserklärung handeln müsse, die für den Durchschnittsmieter nachvollziehbar sei. Fehler im Bereich der Rechnungsgrößen seien dann insofern unschädlich, als die Erhöhungserklärung entsprechend zu korrigieren, aber nicht insgesamt unwirksam sei. Das gelte auch für die Annahme von unrichtigen Ausstattungsmerkmalen und sonstigen die Miethöhe beeinflussenden Umständen. Gerade für die Beschaffenheitszuschläge nach der Zweiten Grundmietenverordnung hat diese Entscheidung erhebliche Bedeutung.

Das Gericht führt ferner aus, daß bei der Umlage der Betriebskosten der Vermieter nicht verpflichtet sei, neben der Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten auch die auf diese Arten entfallenden Kostenvorschüsse zu beziffern. Es reiche vielmehr aus, wenn ein angemessener Vorschuß insgesamt verlangt werde.