Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; öffentlich-geförderter Wohnungsbau; Aufwendungshilfe; Mietausfallwagnis; Mietpreisgleitklausel; Rückforderung von Mieterhöhungen; Betriebskostenabrechnung; Rechnungsangabe; Stromkosten; Zählerstände; Zwischenzähler; Zonentarife; Rechenschritte

1. Bei Mietzinserhöhungserklärungen im öffentlich-geförderten Wohnungsbau, die mit einem teilweisen Wegfall von Aufwendungshilfen begründet werden, ist zugleich ein Hinweis darauf erforderlich, daß sich auch das Mietausfallwagnis ändert.

2. Bei Vorhandensein einer Mietpreisgleitklausel kann der Mieter die Rückzahlung von Mietzinserhöhungsbeträgen weder aus § 8 Abs. 2 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, wenn die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Mietzinserhöhung gegeben, jedoch die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt waren.

3. Für die ordnungsgemäße Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung genügt es nicht, wenn bei den einzelnen Betriebskostenpositionen jeweils nur ein Betrag angegeben wird, ohne daß die Rechnung bzw. der Bescheid, der diesem Betrag zugrunde liegt, in einer identifizierbaren Weise bezeichnet wird.

4. Bei der Abrechnung von Stromkosten in einer Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der Ablesung von Zählerständen entspricht es nicht den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Abrechnung, daß lediglich das Endprodukt der Abrechnung mitgeteilt wird. Vielmehr müssen unter Angabe der Zählerstände, der Stände der Zwischenzähler, der zugrundegelegten Zonentarife all die Rechenschritte dargelegt werden, die zum Endergebnis der Abrechnung führen.

5. Bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen ist es im Interesse einer nachvollziehbaren Abrechnung erforderlich, daß die Darstellung der Berechnungsschritte schon in der Abrechnungserklärung erfolgt und nicht erst einem späteren Rechtsstreit vorbehalten bleibt.

6. Die Tatsache, daß eine Betriebskostenabrechnung in verschiedener Hinsicht formelle Mängel enthält, führt nicht dazu, daß sie insgesamt als unwirksam zu behandeln ist. Lassen sich in einer Betriebskostenabrechnung verschiedene Positionen ohne Mühe eliminieren, so bleibt die Abrechnung im übrigen immer noch wirksam. (Leitsätze des Einsenders)

Gegen die im einzelnen geltend gemachten Erhöhungstatbestände bestehen keine durchgreifenden materiell-rechtlichen Bedenken. In formeller Hinsicht bestehen Bedenken allerdings insoweit, als die Mietzinserhöhungserklärungen nicht in allen Fällen in einer den Anforderungen des § 10 Abs. 2 WoBindG entsprechenden Form begründet worden sind. So ist bei den Mietzinserhöhungserklärungen, die mit einem teilweisen Wegfall von Aufwendungshilfen begründet worden sind, nicht erwähnt worden, daß sich damit zugleich das Mietausfallwagnis ändert. Dies gilt für die Erklärungen vom 6. September 1991 und vom 9. September 1993 sowie auch die Erklärung vom 10. März 1994. Weiterhin fehlten bei den Erklärungen vom 6. September 1991 und vom 9. September 1993 auch die Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Diese formellen Mängel haben aber nicht zur Folge, daß allein deswegen ein Rückzahlungsanspruch der Kl. begründet wäre. Gemäß § 4 Ziff. 5 des Mietvertrages gelten alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne daß es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG bedürfe. Bei einer solchen Mietpreisgleitklausel gilt gemäß § 4 Abs. 8 das Erfordernis des § 10 Abs. 1 WoBindG. Während eine solche Mietzinserhöhungserklärung ohne das Vorhandensein einer Gleitklausel die Bedeutung einer einseitig rechtsgestaltenden Erklärung hat, wirkt sie im Zusammenhang mit einer Mietpreisgleitklausel nur als Fälligkeitsvoraussetzung (BGH NJW 1982, 1587). Dies hat zur Folge, daß ein Mieter die Rückzahlung von Mietzinserhöhungsbeträgen weder aus § 8 Abs. 2 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann, wenn die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Mietzinserhöhung gegeben waren, jedoch die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt waren (BGH a.a.O.).

Die Berufung der Kl., soweit sie sich gegen ihre Verurteilung nach Maßgabe der Hilfswiderklage der Bekl. wendet, ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Aus der Betriebskostenabrechnung vom 19. August 1993 für das Jahr 1992 sind verschiedene Positionen zu eliminieren, die dazu führen, daß die von der Bekl. zum Gegenstand der Hilfswiderklage gemachte Restforderung von 363,63 DM nicht besteht. Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß die Parteien in dem Mietvertrag vom 16. November 1989 vereinbart haben, daß die Kl. sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat und hierfür ein Betriebskostenvorschuß von 181,47 DM vereinbart war. Die nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erstellende Abrechnung muß den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechen, § 20 Abs. 4 Satz 1, § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV. Namentlich ist erforderlich, daß der Nachforderungsbetrag berechnet und erläutert wird. Maßstab für die Berechnung ist § 592 BGB. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (BGH NJW 1982, 573), muß die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Diese setzt sich aus einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels der Berechnung des Anteils des Mieters und dem Abzug der Vorauszahlung des Mieters zusammen. Dabei genügt es nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer nicht, wenn bei den einzelnen Betriebskostenpositionen jeweils nur ein Betrag angegeben wird, ohne daß die Rechnung bzw. der Bescheid, der diesem Betrag zugrunde liegt, in einer identifizierbaren Weise bezeichnet wird. Dies kann am besten durch die Bekanntgabe des Rechnungsdatums bzw. des Leistungsbescheides geschehen. Ausgangspunkt hierfür ist die Überlegung, daß dem Mieter die Befugnis zusteht, die Ordnungsmäßigkeit und Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung durch Einsicht in die Unterlagen des Vermieters zu überprüfen. Dieses Recht kann er nur in sachgerechter Weise ausüben, wenn ihm zuvor die betreffenden Rechnungen und Leistungsbescheide in identifizierbarer Weise mitgeteilt werden. Es darf nicht die Situation entstehen, daß erst in den Räumen der Verwaltung des Vermieters bzw. im Rahmen eines Rechtsstreits umfängliche Erläuterungen nachgeliefert werden, die die geltend gemachte Betriebskostenposition schlüssig darstellen sollen. Ausreichend berechnet und erläutert in diesem Zusammenhang sind in der in Rede stehenden Abrechnungserklärung die Positionen Grundsteuer, gebundene Gebäudeversicherung und Feuerversicherung, Grundstücksversicherung, Glasversicherung, Straßenreinigung und Entsorgung. Bedenken ergeben sich allerdings hinsichtlich der Position 9 "Bewag Hausbeleuchtung" über 4.808,62 DM. Hier hat die Bekl. erst im Rahmen des Rechtsstreits dargestellt, wie sich der genannte Betrag zusammensetzt. Er läßt sich nicht unmittelbar aus bestimmten Rechnungen der Bewag ableiten, sondern er ergibt sich aus den Verbrauchsangaben zweier Zähler jeweils zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode abzüglich der mit Hilfe von Zwischenzählern gemessenen Verbräuche für Heizstrom sowie der aus vier Stromabrechnungen der Bewag ersichtlichen Zonentarife. Bei einer derart komplizierten Abrechnung entspricht es nicht den Erfordernissen, daß lediglich das Endprodukt der Abrechnung mitgeteilt wird. Vielmehr müssen unter Angabe der Zählerstände, der Stände der Zwischenzähler, der zugrunde gelegten Zonentarife all die Rechenschritte dargestellt werden, die zu der Zahl 4.808,62 DM führen. Es wird nicht verkannt, daß der Vermieterseite hier einiges an Darstellungsaufwand auferlegt wird. Andererseits ist ein derartiger Aufwand

ng mitgeteilt wird. Vielmehr müssen unter Angabe der Zählerstände, der Stände der Zwischenzähler, der zugrunde gelegten Zonentarife all die Rechenschritte dargestellt werden, die zu der Zahl 4.808,62 DM führen. Es wird nicht verkannt, daß der Vermieterseite hier einiges an Darstellungsaufwand auferlegt wird. Andererseits ist ein derartiger Aufwand gerade bei Wohnanlagen, die zu mehreren Wirtschaftseinheiten zusammengefaßt sind, unvermeidlich, um eine in sich nachvollziehbare Abrechnung zu erreichen. Von der Vermieterseite wird hierbei nur verlangt, diejenige Kalkulation offenzulegen, die sie ohnehin erstellen muß, um ihre Betriebskostenpositionen im einzelnen zu ermitteln.

Weitere Bedenken ergeben sich aus der mit 36.751,26 DM angegebenen Position "Hauswartslöhne". Zwar wird dieser Gesamtbetrag von 36.751,26 DM hinreichend untergliedert in Bruttolohn, Pauschallohn, pauschale Lohn-/Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Arbeitgeberanteil für die Sozialversicherung, Umlage AOK und Vertretungslohn, jedoch hat sich im Rahmen des Rechtsstreits gezeigt, daß diese Beträge auf insgesamt drei Arbeitnehmer entfallen, die nicht nur allein für diese Wohnanlage, sondern auch noch für andere Objekte tätig waren, so daß sich die Notwendigkeit einer prozentualen Aufgliederung ihrer Tätigkeiten ergeben hat. Bei derart komplizierten Verhältnissen ist es im Interesse einer nachvollziehbaren Abrechnung erforderlich, daß die Darstellung der Berechnungsschritte schon in der Abrechnungserklärung erfolgt und nicht erst einem späteren Rechtsstreit vorbehalten bleibt.

Hinsichtlich der Position "Hausreinigung" ist in materieller Hinsicht zu be-anstanden, daß in den vier angegebenen Rechnungen, die sich auf 4.794,99 DM summieren sollen, Kosten für die Erneuerung von Glühbirnen enthalten sind. Solche Kosten sind nicht umlagefähig. Zu den Kosten der Beleuchtung im Sinne der Nummer 11 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. BV gehören nur die Kosten des Stroms, nicht aber die Kosten für Beleuchtungskörper. Die Kammer schätzt die hierauf entfallenden Kosten auf 100 DM.

Die Tatsache, daß die Betriebskostenabrechnung in verschiedener Hinsicht formelle Mängel enthält, führt nicht dazu, daß sie insgesamt als unwirksam zu behandeln ist. Lassen sich in einer Betriebsabrechnung verschiedene Positionen ohne Mühe eliminieren, so bleibt die Abrechnung im übrigen immer noch wirksam (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806) . Dies ist hier der Fall, weil in der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich einer jeden Position der auf den Wohnteil des gesamten Objekts entfallende Kostenanteil angegeben worden ist.

Ob in eine Betriebskostenabrechnung auch die jeweiligen Rechnungsdaten für die Ausgaben aufgenommen werden müssen, ist bekanntlich unter den Mietberufungskammern des LG Berlin umstritten, weswegen die 64. Kammer die Frage dem KG zum Rechtsentscheid vorgelegt hat.

Mit Urteil vom 14. April 1997 bekräftigt die 67. Kammer ihre bisherige Auffassung, wonach die Rechnungsdaten schon in der Betriebskostenabrechnung angegeben werden müssen. Die Kammer setzt allerdings noch eins drauf und meint, es müßten nicht nur die Beträge mit Rechnungsdaten angegeben werden, sondern bei Stromkosten die Angabe der Zählerstände, der Stände der Zwischenzähler und der zugrunde gelegten Zonentarife. Ähnlich sei es bei Hauswartkosten, wenn mehrere Arbeitnehmer beschäftigt gewesen seien. In die Betriebskostenabrechnung selbst gehörten sämtliche Berechnungsschritte; dies könnte nicht erst in einem späteren Rechtsstreit nachgeholt werden.

Ob eine derart komplizierte Verfahrensweise für eine Betriebskostenabrechnung rechtlich geboten ist, wird hoffentlich demnächst das KG entscheiden. Unpraktisch ist sie jedenfalls allemal, denn oberstes Gebot für eine Betriebskostenabrechnung ist die Verständlichkeit für den "nicht wohnungswirtschaftlich vorgebildeten" Laien, wie die Rechtsprechung immer wieder betont. Welcher normale Mieter könnte denn mit einer solchen Abrechnung, wie sie die 67. Kammer fordert, etwas anfangen? Das Gericht verkennt auch, daß die Abrechnung nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, woraus folgt, daß Aufwand und Ertrag in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen müssen, auch für den Vermieter. Die Interessen des Mieters sind ausreichend dadurch geschützt, daß er nicht erst im Rechtsstreit, wie die 67. Kammer offenbar meint, schon bei der Einsichtnahme in die Unterlagen eine geordnete Zusammenstellung erwarten kann (so mit Recht die 63. Kammer des LG Berlin, GE 1997, 493).