Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; preisgebundener Neubau; Verwaltungs-und Instandhaltungskostenpauschale; Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Mieterhöhung für preisgebundenen Neubau ist auch dann ausreichend erläutert, wenn zwar irrtümlich ein zu niedriger Ausgangswert angenommen wurde, der Erhöhungsbetrag sich jedoch aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Durchschnittsmiete) ergibt.

Nach Auffassung der Kammer sind sämtliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. in formeller und materieller Hinsicht nicht zu be-anstanden. Zwar müssen auch bei Vorliegen einer sogenannten Mietgleitklausel, wie sie die Parteien in § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages vereinbart haben, die Mieterhöhungserklärungen den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG genügen, obwohl diese keinen vertragsändernden Charakter haben (BGH in WuM 1981, 276). Dies ergibt sich zum einen aus § 4 Abs. 8 NMV sowie aus dem Umstand, daß ohne die entsprechenden Erklärungen des Vermieters die vom Mieter geschuldete Leistung zwar abstrakt feststeht, aber gänzlich unbestimmt ist. Indes genügen die Erklärungen der Kl. den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG, insbesondere sind die je-weiligen Erhöhungen in ausreichendem Maße in ihnen berechnet und er-läutert.

Dies gilt auch für die Mieterhöhungserklärung vom 22.12.1989, soweit der Mehrbetrag von 37,01 DM mit einer Erhöhung der veranschlagten Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale gemäß Änderung der II. Berechnungsverordnung begründet wird. Eine Erhöhung der Kostenmiete ist zulässig, wenn in der Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöhte Pauschalbeträge zugelassen werden (Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Bd. II, Anm. 1 zu § 10 WoBindG). Da nach § 30 Abs. 1 Satz 3 NMV die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ohne Nachweis einer Kostenerhöhung im einzelnen bis zu den in §§ 26, 28 zugelassenen Höchstbeträgen angesetzt werden dürfen, ist es im Hinblick auf die in § 10 Abs. 1 geforderte Erläuterung ausreichend, wenn bei Erhöhung dieser zulässigen Pauschalbeträge auf die geänderte Verordnungslage mit Fundstelle verwiesen wird.

Soweit die Ansicht vertreten wird, ein bloßer Hinweis auf die Änderung der einschlägigen Rechtsgrundlage sei ungenügend, so bezieht sich dies offensichtlich auf den Fall, daß sich in diesem Hinweis die Erläuterung er-schöpft. Dann ist es dem Mieter nicht möglich, die neu angesetzten Be-träge mit den bisherigen zu vergleichen und die Steigerung nachzuvollziehen. Vorliegend hat die Kl. indes nicht nur die Erhöhung der Kostenmiete mit den geänderten Vorschriften der II. Berechnungsverordnung begründet, sondern darüber hinaus in der als Anlage beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung die einzelnen Beträge aufgeführt und den bisherigen An-sätzen gegenübergestellt.

Die neue Miethöhe ist in der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung auch in ausreichender Weise berechnet worden. Zwar ist den Bekl. zuzu-geben, daß insoweit eine Unstimmigkeit vorliegt, als der Erhöhungsbetrag der Durchschnittsmiete in bezug auf einen zu niedrigen Ausgangswert an-gegeben ist. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Be rechnung. Auch unter Berücksichtigung des Interesses des Mieters an ei-ner nachvollziehbaren Mieterhöhung, welches die strengen Voraussetzungen des § 10 I WoBindG schützen soll, ist es noch als ausreichend zu erachten, wenn die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffend errechnete neue Durchschnittsmiete mit der Wohnungsfläche multipliziert und der sich ergebende Gesamtbetrag der bisher unstreitig geschuldeten Gesamtmiete gegenübergestellt wird.

Diese Erwägungen gelten auch für die Erhöhungserklärung vom 7.10.1991, in der ebenfalls von einem zu niedrigen Ausgangsbetrag der Durchschnittsmiete ausgegangen worden ist. Beide Erhöhungserklärungen sind daher wirksam, die Zulässigkeit der von der Kl. geltend gemachten Rückwirkung ergibt sich aus § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV.

Nicht zu beanstanden ist auch die Erhöhungserklärung vom 3.12.1991, in der die Steigerung der Kostenmiete mit der planmäßigen jährlichen Kür-zung der Aufwendungsbeihilfen sowie einer außerordentlichen Kürzung zum 1.1.1992 begründet worden ist. Hinsichtlich der auf einem Senatsbeschluß und den "Gemeinsamen Richtlinien über Kürzungen der öffentlichen Förderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sowie im Bereich der Wohnungsfürsorge" beruhenden außerordentlichen Kürzung hat die Kl. ihrer Erläuterungspflicht genügt. Auf Seite 4 der als Anlage beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung hat sie auf die entsprechenden Richtlinien hingewiesen und die Mieter über das Einsichtsrecht in die entsprechenden Unterlagen gemäß § 29 NMV informiert. Eine weitergehende Erläuterung könnte nur in der Beifügung der Kürzungsrichtlinien im Wortlaut bestehen. Damit wären allerdings die Anforderungen des § 10 I WoBindG überspannt. Nach dieser Vorschrift ist eine Erläuterung der Erhöhung gefordert, nicht aber in der Erklärung selbst ein Nachweis der Zulässigkeit der Steigerung durch Beifügung sämtlicher Rechtsgrundlagen.

Ein Vermieter hatte die Erhöhungen der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale nach der Zweiten Berechnungsverordnung an den Mieter weitergeben wollen und dazu die für preisgebundenen Neubau erforderliche Wirtschaftlichkeitsberechnung der Mieterhöhung beigefügt. Irrtümlich war dabei der Erhöhungsbetrag der Durchschnittsmiete in bezug auf einen zu niedrigen Ausgangswert angegeben; der Erhöhungsbetrag war jedoch zutreffend berechnet.

Das Landgericht Berlin stellte in seinem Urteil vom 2. Mai 1994 dazu fest, daß dies den strengen Anforderungen des § 10 WoBindG genüge, denn die Erhöhungserklärung müsse lediglich nachvollziehbar sein. In der Entscheidung geht es außerdem um eine weitere Mieterhöhung nach einer Kürzung der Aufwendungsbeihilfen durch das Land Berlin.

Der Vermieter war nicht verpflichtet, die Richtlinien des Senats über die Kürzungen der Erhöhungserklärung beizufügen; es reichte der Hinweis auf das Einsichtsrecht des Mieters.