Mieterhöhungserklärung

Mieterhöhungserklärung; Auszug aus Wirtschaftlichkeitsberechnung

Im Falle einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) kann der der Mieterhöhungserklärung beizufügende oder in diese aufzunehmende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung so beschaffen sein, daß darin die einzelnen gemäß §§ 39, 18, 24 II. BV zu berücksichtigenden Positionen lediglich mit ihrem Endbetrag ausgewiesen und nur diejenigen Kosten aufgeschlüsselt sind, die sich erhöht haben (im Anschluß an die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83 - OLG Hamm/LG Bonn).

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt u. a. ein Streit der Parteien um die Wirksamkeit von Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG zu Grunde.

Die Kl. verwaltet ein Grundstück, bei dem es sich um neu geschaffenen öffentlich geförderten Wohnungsbau im Sinne von § 1 WoBindG handelt. Durch schriftlichen Vertrag vom 5. Juli 1979 mietete die Bekl. darin im 4. Stockwerk eine Wohnung. Sie ist nicht Erstmieterin dieser Wohnung. Durch schriftliche Mieterhöhungserklärungen vom 3. Juni 1980, 4. Oktober und 8. Dezember 1981 forderte die Kl. die Bekl. auf, mit Wirkung ab Juli 1980, November 1981 und Januar 1982 erhöhten Mietzins zu leisten. Die drei Mieterhöhungserklärungen enthalten Auszüge aus Wirtschaftlichkeitsberechnungen, welche die einzelnen Kostenpositionen lediglich mit dem jeweiligen Endbetrag ausweisen; sie weisen jedoch diejenigen Kosten, die sich verändert haben, einzeln aus. Auf den Inhalt der bezeichneten schriftlichen Mieterhöhungserklärungen im einzelnen wird verwiesen (Bl. 28, 29, 30 GA).

Die Kl. hält sämtliche Mieterhöhungserklärungen für wirksam und fordert dementsprechend im Wege der Klage u. a. die Zahlung der Erhöhungsbeträge, während die Bekl. die Erhöhungserklärungen u. a. unter Hinweis auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 3. März 1982, 8 W RE Miet 2291/81 (8 in REMiet) für unwirksam hält.

In diesem Rechtsentscheid hat das Kammergericht wie folgt erkannt: (wird zitiert, vgl. KG in RiM S. 554).

Das Amtsgericht hat die Klageforderung, soweit sie auf die bezeichneten Mieterhöhungserklärungen gestützt ist, abgewiesen.

Mit ihrer Berufung vor dem Landgericht verfolgt die Kl. diese Forderungen weiter.

II. Das Landgericht als Berufungsgericht hat dem Senat die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Reicht es für eine wirksame Erhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG aus, wenn der Vermieter einer neu geschaffenen öffentlich geförderten Wohnung im Sinne von § 1 WoBindG der gegenüber einem Mieter, der die Wohnung nicht als Erstmieter, sondern erst Jahre nach ihrer Erstellung bezogen hat, abgegebenen Mieterhöhungserklärung einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügt, in dem die einzelnen gemäß §§ 39, 18, 24 der II. BV zu berücksichtigenden Positionen lediglich mit ihrem jeweiligen Endbetrag ausgewiesen und nur diejenigen Kosten aufgeschlüsselt sind, die sich erhöht haben?

III. Der Senat hat die Sache mit Beschluß vorn 28. Juli 1983 dem Bundesgerichtshof vorgelegt, weil er die vom Landgericht aufgeworfenen Fragen bejahen, damit aber von dem oben mitgeteilten Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichen wollte (wird ausgeführt, vgl. RiM S. 1039, 1040).

Der BGH hat daraufhin durch Beschluß vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83 - wie folgt entschieden:

Es ist nicht erforderlich, einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) Unterlagen in einem Umfang beizufügen, die dem Mieter - auch wenn es sich um einen Zweit- oder Folgemieter handelt - die Möglichkeit verschaffen, die Entwicklung der Kostenmiete bis auf die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen.

Zur Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung genügt neben der Berechnung und Erläuterung derselben (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) vielmehr die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszuges daraus oder - falls der Mieter bereits im Besitz der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eines Auszugs daraus ist - einer Zusatzberechnung zu dieser oder wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt ist, einer Abschrift dieser Genehmigung (§ 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG).

Im übrigen hat der Bundesgerichtshof den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt, da es sich, wie es in dem bezeichneten Beschluß heißt, insoweit um eine Grundsatzfrage nach Artikel III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 3. MietRÄndG handele, welche bisher weder vom Bundesgerichtshof noch von einem Oberlandesgericht entschieden worden sei. Auf den Inhalt des Beschlusses des Bundesgerichtshofes im einzelnen wird verwiesen.

IV. Die Vorlage, soweit darüber vom Bundesgerichtshof noch nicht befunden worden ist, ist nunmehr vom beschließenden Senat zu bescheiden. Sie ist gemäß Artikel III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung vom 5. Juni 1980 (BGBl. I, 657) zulässig.

V. Den zur Entscheidung verbliebenen Teil der Vorlage entscheidet der Senat wie aus der obigen Beschlußformel ersichtlich. Dieser Teil der Vorlagefrage steht in einem engen tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhang mit der vom BGH a. a. O. bereits entschiedenen Frage; auf die Gründe des Beschlusses wird deshalb auch im vorliegenden Zusammenhang verwiesen. Im übrigen wiederholt der Senat zur Begründung seiner jetzigen Entscheidung in Anbetracht des bereits angeführten engen tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs mit dem bereits beschiedenen Teil der Vorlagefrage an dieser Stelle insgesamt die Gründe, welche seiner Vorlage an den BGH beigegeben worden sind und welche sich im Gesamtzusammenhang mit der Vorlagefrage als ganzer auch mit dem nun zur Entscheidung verbliebenen Teil der Vorlagefrage bereits befaßt haben:

1. Der Wortsinn des § 10 Abs. 1 WoBindG rechtfertigt es nach Auffassung des Senats nicht, die Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangens so streng zu bemessen, wie das Kammergericht es tut. Die Vorschrift erfordert ihrem Wortsinn nach im wesentlichen dreierlei, nämlich die Erklärung, daß die Miete um einen bestimmten Betrag erhöht werde, die Erhöhung muß ferner berechnet und erläutert sein, schließlich muß eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder etwa (vgl. den Gesetzeswortlaut zu weiteren Möglichkeiten) ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen läßt, beigefügt sein. Die so gesetzlich bestimmte Pflicht des Vermieters beispielsweise, die im Erhöhungsschreiben berechnete Erhöhung zu erläutern, wird inhaltlich näher umschrieben durch § 4 Abs. 7 NMV 1970 und umfaßt vom Wortlaut der Vorschrift her nicht, dem Mieter sofort zu ermöglichen, die Mietentwicklung auf die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen. Das gleiche gilt in bezug auf die gesetzliche Anordnung, im Auszug die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen zu lassen. Schließlich unterscheidet das Gesetz bezüglich des Inhalts der Mieterhöhungserklärung nicht zwischen einem Erstmieter und einem Nachfolgemieter.

2. Der Bedeutungszusammenhang, in welchem § 10 WoBindG steht, erfordert nicht die strenge Auslegung, wie das Kammergericht sie fordert. Geht es darum, die Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen zu sichern, und in Besonderheit darum, das System einer einseitigen Mieterhöhung zu bestimmen, braucht das nicht auf die vom Kammergericht vorgeschlagene Weise zu geschehen (siehe auch unten).

3. Die Erweiterung der gesetzlichen Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen in § 10 WoBindG gegenüber § 18 Abs. 1 BMG berücksichtigt u. a. die vorausgegangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, im besonderen die Entscheidung vom 30. Oktober 1963 = DWW 1964, 4 (vgl. Entwurfsbegründung der Bundesregierung BT Drucksache IV, 2891, zu § 10), welche sich unter Berücksichtigung auch früherer Entscheidungen für einen bestimmten Fall mit der Frage befaßt hat, ob einem Erhöhungsverlangen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen war. Die so zu Einzelheiten skizzierte Entstehungsgeschichte des § 10 des WoBindG rechtfertigte es nach Auffassung des Senats entgegen der Ansicht des Kammergerichts nicht, zu folgern, es entspräche der Vorstellung des Gesetzgebers, nur dann könne der Mieter das Erhöhungsverlangen ausreichend nachprüfen, wenn (Zitat Kammergericht) der von der Mieterhöhung betroffene Mieter selber die Möglichkeit erhält, bis zu der von der Bewilligungsstelle überprüften und zur Grundlage der genehmigten (ursprünglichen) Durchschnittsmiete gemachten Wirtschaftlichkeitsberechnung die weitere Mietentwicklung lückenlos zu verfolgen und nachzuvollziehen. Konkrete Hinweise aus dem Wortlaut der Vorschrift und aus der Entstehungsgeschichte auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers fehlen. Im Gegenteil kann die oben bezeichnete Begründung zum Wohnungsbindungsgesetz 1965 (BT Drucksache 4/2891, zu § 10) Anhaltspunkte jedenfalls für die Vorstellung des Entwurfsverfassers geben, das einzuhaltende Verfahren nicht zu komplizieren, indem a. a. O. unter Hinweis auf die zuvor erörterte Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgeführt ist, aus Gründen der Verfahrensvereinfachung solle es dann genügen, wenn anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Auszug daraus beigefügt wird.

4. Sinn und Zweck der hier behandelten Vorschrift erfordern nach Auffassung des Senats die vom Kammergericht geforderten Maßnahmen ebensowenig; vielmehr reicht es nach Auffassung des Senats aus, wenn der Vermieter verfährt, wie es im Vorlagebeschluß und in der oben mitgeteilten Entscheidungsvorstellung des Senats umschrieben worden ist.

4.1. Sinn und Zweck der Vorschrift sieht der Senat darin, den Mieter über die Berechtigung zur Erhöhung ausreichend zu unterrichten, dem Mieter ferner in gewissem Umfang die Möglichkeit zu geben, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Vorstellungen über den Umfang solcher Unterrichtung können naturgemäß verschieden sein. Der Gesetzgeber hat seine Vorstellungen konkret umschrieben, ohne eben für den hier behandelten Fall, der angesichts regelmäßig häufigen Mieterwechsels eine ganz normale Situation umschreibt und dessen Existenz dem Gesetzgeber deshalb bewußt war, Einzelheiten oder gar Besonderheiten zu bestimmen; dieser Umstand ist zu beachten, wenn es darum geht, die hier gestellte Frage durch Zurückgehen auf Sinn und Zweck des Gesetzes zu beantworten. 4.2. Die Anforderungen an den Umfang der Unterrichtung haben sich auch im vorliegenden Fall an dem Grundsatz auszurichten, daß die Unterrichtung in zumutbaren Grenzen zu geschehen hat; dazu sind wie in vergleichbaren Fällen der Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters und die schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits ins Verhältnis zu setzen. Was die Interessen des Mieters betrifft, sind diese wiederum durch Rekurs auf den Zweck der Vorschrift und im Lichte der Gestalt, welche sie durch den Gesetzgeber erfahren hat, zu bestimmen: Es geht zum einen um ein Erhöhungsverlangen, um einen häufigen Vorgang also, der sich beispielsweise, wie der vorliegende Fall zeigt, binnen Jahresfrist wiederholen kann. Es ist ferner festzuhalten, daß § 10 Abs. 1 WoBindG angesichts des vom Gesetzgeber beschriebenen Katalogs es dem Mieter lediglich ermöglicht, das Erhöhungsverlangen auf seine Plausibilität zu überprüfen und die Erhöhung in gewissem Umfang nachzuprüfen; eine wirksame Kontrolle kann er nur dadurch ausüben, daß er von seinem Auskunftsrecht(siehe dazu auch unten) Gebrauch macht. Geht es also darum, dem Mieter diesen einen Schritt von einem bisher geleisteten Betrag zu einem erhöhten Mietzins im beschriebenen Umfang plausibel zu machen, wird sein Interesse an einer so umfassenden Unterrichtung, wie sie das Kammergericht fordert, nicht deutlich. Dies gilt nach Auffassung des Senats für den Erstmieter wie aber auch für den Nachfolgemieter: Der Nachfolgemieter hat den Mietvertrag in Kenntnis auch der Höhe des Mietzinses geschlossen; über dessen Zulässigkeit konnte er sich bei Eingehung des Vertrages unterrichten; es leuchtet deshalb nicht ein, warum die vom Kammergericht beschriebenen Maßnahmen gerade für den Fall eines Erhöhungsverlangens gefordert werden. Denn andererseits würde das den Vermieter erkennbar stark belasten: Bei einer Mieterhöhung müßte er u. a. kontrollieren, ob ein Erst- oder Nachfolgemieter Adressat des Erhöhungsverlangens ist, müßte bei Nachfolgemietern den Umfang bisheriger Unterrichtung überprüfen, um sich nicht etwa später dem gerichtlichen Vorwort auszusetzen, nicht ausreichend unterrichtet zu haben, müßte wahrscheinlich für Erst- und Nachfolgemieter unterschiedene Mieterhöhungserklärungen verschicken, müßte schließlich die Entwicklung des Mietzinses ggf. über Jahrzehnte zurückverfolgen und das Ergebnis schriftlich darstellen. Dies würde zweifellos einen erheblichen Verwaltungsaufwand erfordern.

Es wird angemerkt: Natürlich kann es für den Mieter von Interesse sein, sich ein Bild darüber zu verschaffen, ob der Mietzins zu Recht gefordert wird. Deshalb kann es angeraten sein (vgl. z. B. auch den Hinweis bei Lorenz, GE 1982, 501), den Mieter bei Vertragsbeginn durch Überreichen einer vollen ständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu unterrichten. Sinn und Zweck der Erhöhungsregelung erfordern es jedoch wie gesagt nicht, eine eventuell zu Beginn des Mietverhältnisses unterbliebene Unterrichtung im Rahmen eines Erhöhungsverlangens nachzuholen.

4.3. Denn wenn man vor dem Hintergrund des zuvor Ausgeführten weiter berücksichtigt, daß der Mieter gemäß §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 NMW von seinem Auskunftsrecht Gebrauch machen kann, erscheint es zur Unterrichtung des Mieters insgesamt als ausreichend, wenn der Vermieter dem Erhöhungsverlangen einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügt oder in die Erhöhungserklärung einfügt, in welchem die einzelnen gemäß §§ 39, 18, 24 der II. BV zu berücksichtigenden Positionen lediglich mit ihrem Endbetrag ausgewiesen und nur diejenigen Kosten aufgeschlüsselt sind, die sich erhöht haben.