Mieterhöhungseinschränkung durch Verwaltungsvorschrift

1. Soweit die Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland, die verwaltungsintern für die Vermietung bundeseigener Wohnungen unter anderem an Bundesbedienstete als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete ("maßgebliche Vergleichsmiete" im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, ist die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung regelmäßig auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden.2. Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesrepublik Deutschland ebenfalls nach den Grundsätzen der genannten Verwaltungsvorschriften vermietet worden sind.

Die Bekl., jedenfalls aber der Bekl. zu 1, sind Bundesbedienstete. Sie haben von der Kl., der Bundesrepublik Deutschland, mit Mietvertrag vom 20./22.7.1992 mit Wirkung ab 1.8.1992 ein Einfamilienreihenhaus in München angemietet. Der Vertrag ist unter Verwendung eines Formulars für Bundesmietwohnungen abgeschlossen; auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ist Bezug genommen. Außerdem wird in § 6 des Vertrags auf ein Beiblatt verwiesen. Dessen Nr. 1 lautet:"Dieses Einfamilienreihenhaus ist zweckgebunden und bei Ausscheiden aus der Wohnungsfürsorge des Bundes herauszugeben."Nr. 8 des Beiblatts stellt klar, daß es sich bei der vereinbarten Miete nicht um eine unveränderte "Vergunstmiete" handele.

Die Bekl. investierten nach ihren Angaben erhebliche Beträge in das Haus, dessen Zustand bei Übergabe von den Parteien zum Teil unterschiedlich beschrieben wird. Im Jahr 1994 stimmten sie einer Mieterhöhung auf damals netto 1.838,53 DM zu.

Mit Schreiben vom 25.9.1996 hat die Kl. die Bekl. aufgefordert, einer weiteren Erhöhung der Nettomiete auf 2.143,31 DM ab 1.12.1996 zuzustimmen. Zur Begründung ist in dem Schreiben auf die Mieten für mehrere andere nach Auffassung der Kl. vergleichbare Objekte verwiesen, darunter drei Häuser in derselben Wohnanlage. Die Bekl. haben diese Erhöhung abgelehnt. Daraufhin hat die Kl. im Januar 1997 Klage auf Zustimmung zu der Erhöhung erhoben. [...]Das AG hat die Klage abgewiesen. [...] Das LG hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen einzuholen:1. Beschränken Verwaltungsvorschriften des Bundes für die Vermietung von bundeseigenen Wohnungen an Bundesbedienstete, die eine Begrenzung der Miete durch "die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" (= sog. maßgebliche Vergleichsmiete) vorsehen, gegenüber Mietern, denen die Wohnungsfürsorge des Bundes zukommt, generell das Recht der Bundesrepublik Deutschland als Vermieterin von bundeseigenem Wohnraum zur Mietanhebung auf eine Erhöhung des Mietzinses (nur) bis zu dieser Grenze?2. Bei Bejahung der Frage nach Ziffer 1.:Ist in einem solchen Fall ein Mieterhöhungsverlangen, das nicht erklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" gerichtet ist, formell unwirksam?Es hat hierzu ausgeführt, die Wohnung sei den Bekl. im Rahmen der Wohnungsfürsorge als Bundesmietwohnung vermietet worden. Nach den für solche Vermietungen einschlägigen Verwaltungsvorschriften sei bei Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten. Das Mieterhöhungsverlangen enthalte keinen Hinweis darauf, daß diese Grenze beachtet sei. Seien die vorgelegten Fragen zu bejahen, so sei das Mieterhöhungsverlangen unzulässig, die Klage sei schon aus diesem Grund abzuweisen. Die erste Frage sei außerdem jedenfalls für die Begründetheit der Klage erheblich. Angesichts der großen Zahl von Wohnungen, die im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bundesbedienstete vermietet seien, seien die bisher nicht entschiedenen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung. Die Kammer neige dazu, sie zu bejahen.

II. Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. BayOb-LGZ 1991, 348/350) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, BayObLGZ 1989, 319/321). Die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid sind auch im übrigen gegeben.

a) Bei den vorgelegten Fragen handelt es sich um Rechtsfragen (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar betrifft die erste Frage (auch) die Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Denn sie befaßt sich u. a. damit, ob dem Vertrag als Folge der Vermietung der Wohnung im Rahmen der Wohnungsfürsorge eine Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit der Kl. gemäß § 1 Satz 3, § 2 MHG auf die sogenannte maßgebliche Vergleichsmiete, d. h. die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, entnommen werden kann. Dies bedingt eine Auslegung des Vertrages. Gleichwohl geht es dabei im Kern um eine Rechtsfrage im Sinn von § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Denn ausgelegt werden soll ein Formularvertrag mit ergänzenden für eine Vielzahl von Wohnungsmietverträgen typisierten Bestimmungen. In einem solchen Fall kann auch die (ebenfalls typisierende) Auslegung Gegenstand eines Rechtsentscheids sein (vgl. BayObLGZ 1987, 243/246; Landfermann/Heerde Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - RES - Band XI Einführung II.2 m.w.N.).b) Die Fragen ergeben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Denn anders als in der Ent-scheidung des Kammergerichts vom 12.1.1987 (RES VI 3. MietRÄndG Nr. 77), die sich ebenfalls mit den Voraussetzungen einer Erhöhung der Miete für Bundesmietwohnungen befaßt, geht es hier nicht um die nach Gesichtspunkten außerhalb des Mietrechts zu beantwortende Frage der Beteiligung des Personalrats an einer derartigen Erhöhung, sondern darum, ob sich aus den wohnraummietrechtlichen Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe, wenn auch in Verbindung mit allgemeinen Rechtsgrundsätzen, Voraussetzungen oder Einschränkungen für eine solche Maßnahme ergeben.

c) Die Fragen sind entscheidungserheblich. Das ergibt sich schon daraus, daß, sollten beide Fragen zu bejahen sein, das Mieterhöhungsverlangen unzulässig, die Klage deshalb abzuweisen und die Berufung als unbegründet zurückzuweisen wäre, ohne daß es einer weiteren Aufklärung und Entscheidung zur Frage der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bedürfte. Die Fragen konnten schon im Hinblick darauf gemeinsam vorgelegt werden, daß die für die Zulässigkeit der Klage maßgebliche zweite Frage nicht ohne Eingehen auf die erste Frage beantwortet werden kann (vgl. BayObLGZ 1995, 289/291).

d) Die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfragen ergibt sich schon aus der vom Landgericht erwähnten Vielzahl weiterer anhängiger Verfahren mit vergleichbarer Fragestellung sowie daraus, daß die Fragen unterschiedlich beantwortet werden können und jedenfalls in der obergerichtlichen Rechtsprechung bisher nicht geklärt sind.2. Der Senat faßt die erste Frage zur Klarstellung ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so wie der erste Entscheidungssatz lautet.

a) Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 20./22.7.1992 weist in § 2 Abs. 3 eine Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) von 1786,33 DM aus. Weitere ausdrückliche Regelungen zur Höhe dieser Nettomiete, insbesondere zu ihrer Erhöhung, enthält der Vertrag nicht. Vielmehr bestimmt Nr. 10 der dem Vertrag beigefügten allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ausdrücklich, daß, soweit in dem Vertrag keine abweichende Regelung getroffen ist, die gesetzlichen Bestimmungen gelten sollen. Außerdem wird in einem Beiblatt zu § 6 des Mietvertrags klargestellt, daß es sich bei der vereinbarten Miete nicht um eine "unveränderte Vergunstmiete" handelt.

b) Die Verwaltungsvorschriften der Bundesfinanzverwaltung, auf die im Mietvertrag nicht Bezug genommen ist, enthalten hingegen nähere Regelungen, die die Berechnung der Nettomiete und ihre Erhöhung betreffen. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Allgemeine Grundsätze (VV 1031 Stand Mai 1990) ist bei Abschluß des Vertrages als Nettomiete der Mietzins zu vereinbaren, der nach den Grundsätzen der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Mietzinsermittlung (VV 1032) ermittelt worden ist. Nach Nr. 2 VV 1032 haben die Mieten für Bundesmietwohnungen den Entgelten im Sinn von § 2 MHG (ortsübliche Vergleichsmiete) zu entsprechen. Nach Nr. 3 VV 1032 ist maßgeblich die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (maßgebliche Vergleichsmiete). Diese ist aus dem allgemeinen Mietenmarkt herzuleiten (Nr. 4 VV 1032). Gemäß Nr. 1 und 3 der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Mietzinserhöhung (VV 1033) ist der Mietzins für eine Bundesmietwohnung in regelmäßigen Abständen auf seine Angemessenheit zu überprüfen und gegebenenfalls durch Mieterhöhung gemäß § 2 MHG an die jeweilige maßgebliche Vergleichsmiete anzupassen. Die genannten Verwaltungsvorschriften enthalten zahlreiche weitere Einzelbestimmungen zur Mietenermittlung und Mieterhöhung.

c) Derartige interne Verwaltungsvorschriften entfalten nach allgemeiner Auffassung keine unmittelbaren Wirkungen gegenüber Dritten. Die Frage, ob und gegebenenfalls auf welche Weise sie auf die Stellung der Bundesrepublik Deutschland als privatrechtliche Vermieterin einer Bundesmietwohnung im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens einwirken, wird in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur nur vereinzelt erörtert. Nach Grau (WuM 1983, 112/113) stellen derartige Nutzungsbedingungen im Hinblick auf die Genehmigungsbedürftigkeit durch die Personalvertretung (§ 75 Abs. 2 Buchst b BPersVG) und die deshalb erforderliche Willensübereinstimmung zwischen Dienstherr und Personalvertretung Vereinbarungen im weitesten Sinn zwischen der Vermieterin (Bundesrepublik) und einem Dritten (Personalvertretung) dar, die unter § 1 Satz 3 MHG fallen. Die Befugnis der Bundesrepublik zu Mieterhöhungen sei daher auf das in den Verwaltungsvorschriften vorgesehene Maß beschränkt (ähnlich offenbar Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. III 545 und Barthelmess Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 1 MHG Rn. 41). Hingegen handelt es sich nach anderer Ansicht bei der Frage, ob der Personalrat den Verwaltungsvorschriften zugestimmt hat, um einen verwaltungsinternen Vorgang, auf den sich der Mieter nicht berufen kann (so Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 2. Aufl. § 1 MHG Rn. 22 und Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch Wohnungsbaurecht § 2 MHG Anm. 4.7 unter Berufung auf KG RES VI 3. MietRÄndG Nr. 77).

Nach Ansicht des Senats kann aus § 1 Satz 3 MHG jedenfalls nicht im Sinn der Vorlagefrage generell hergeleitet werden, daß bei im Rahmen der Wohnungsfürsorge vermieteten Bundesmietwohnungen für Mieterhöhungen stets die in den VV 1031 ff. geltenden Regelungen anzuwenden sind in dem Sinn, daß das Mieterhöhungsrecht der Bundesrepublik als Vermieterin auf eine Erhöhung des Mietzinses bis zur "maßgeblichen Vergleichsmiete" beschränkt wäre.

aa) Für bundeseigene Wohnungen, die die Bundesrepublik im Rahmen der VV 1031 ff. durch privatrechtliche Mietverträge vermietet (Bundesmietwohnungen), gelten in vollem Umfang die Bestimmungen des privaten Mietrechts, insbesondere auch des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Staudinger/Emmerich BGB 13. Aufl. Vorbem. vor § 1 MHG Rn. 44), auch soweit die Wohnungen im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bedienstete des Bundes vermietet werden (Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch § 1 MHG Anm. 7.4; vgl. auch KG RES VI 3. MietRÄndG Nr. 77). Andere Ansichten (Schükri DÖD 1983, 1 ff.) sind vereinzelt geblieben und aus dem Gesetz nicht zu begründen.

bb) Nach § 1 Satz 3 MHG steht dem Vermieter ein Recht zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 2 bis 7 MHG nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ("soweit") folgt, daß die Erhöhung nicht stets vollständig ausgeschlossen sein muß, sondern auch nur in einzelnen Hinsichten beschränkt sein kann, z. B. auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag (BayObLG WuM 1998, 274 m.w.N.) oder auf eine bestimmte Art der Mieterhöhung (Sternel Rn. III 536, Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rn. C 31).

cc) Entgegen der mißverständlichen Formulierung der Vorschrift setzt der Ausschluß oder die Beschränkung der Mieterhöhung stets eine Vereinbarung der Parteien voraus, sei es durch ausdrückliche vertragliche Regelung, sei es in der Form einer konkludenten Abrede, auf deren Vorliegen aus den Umständen geschlossen werden kann (Lammel Wohnraummietrecht § 1 MHG Rn. 10 f.). Haben deshalb die Parteien wie hier einen Ausschluß der Mieterhöhung nicht ausdrücklich vereinbart, so muß im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden, ob ein solcher Ausschluß anzunehmen ist (Schmidt-Futterer/Blank Rn. C 31 und C 39; vgl. auch Sternel Rn. III 533). Dabei kommt es auf die Ausgestaltung des Vertrages und die Umstände bei Vertragsschluß im jeweiligen Einzelfall an.

Ob ein von der Bundesrepublik über eine Bundesmietwohnung im Rahmen der Wohnungsfürsorge abgeschlossener Mietvertrag die Erhöhung des Mietzinses gemäß § 1 Satz 3 MHG ausschließt oder beschränkt, hängt somit von der Ausgestaltung des jeweiligen Vertrags und, soweit ein stillschweigender Ausschluß in Frage steht, auch von den im Rahmen der Vertragsauslegung zu würdigenden Umständen bei Vertragsschluß ab. Deshalb kann aus § 1 Satz 3 MHG jedenfalls nicht generell, d. h. für alle im Rahmen der Wohnungsfürsorge abgeschlossenen Mietverträge über Bundesmietwohnungen, die Folgerung abgeleitet werden, die Bundesrepublik als Vermieterin und der Bundesbedienstete als Mieter hätten vertraglich Mieterhöhungen auf die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (d. h. die "maßgebliche Vergleichsmiete" im Sinn der VV 1031 ff.) beschränkt.

dd) Ein solcher genereller Ausschluß ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß der Personalrat gemäß § 75 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BPersVG bei der allgemeinen Festsetzung der Nutzungsbedingungen von Wohnungen, über die die Dienststelle verfügt, mitzubestimmen hat. Zwar werden zum Teil diese allgemeinen Nutzungsbedingungen im Hinblick auf die erforderliche Willensübereinstimmung zwischen Dienstherr bzw. Arbeitgeber und Personalvertretung als Vereinbarung im weitesten Sinn angesehen, auf die sich der Bedienstete im Rahmen des § 1 Satz 3 MHG berufen könne (so Grau WuM 1983, 112/113 und DÖD 1983, 97/102). Jedoch kann diese Auffassung, sofern man ihr überhaupt folgen will, nur in den Fällen zu einer Begrenzung der Mieterhöhung führen, in denen eine solche Willensübereinstimmung hergestellt worden ist. Für die hier maßgebenden Verwaltungsvorschriften ist dies gerade nicht der Fall (vgl. Grau DÖD 1983, 97/98). Denn nach der Auffassung des Bundesministers der Finanzen, der die Verwaltungsvorschriften erlassen hat, war eine Beteiligung der Personalvertretung nicht erforderlich. Als Träger des Mitbestimmungsrechts kommen nach dieser Auffassung nur die Personalvertretungen der jeweiligen Beschäftigungsdienststellen in Betracht, weil die Mitbestimmung auf solche Wohnungen beschränkt ist, die die Dienststelle vergibt. Die Wohnungen werden aber nicht durch die Beschäftigungsdienststelle vergeben, sondern durch das jeweilige Bundesvermögensamt, und zwar einheitlich für alle Verwaltungszweige. Die Beschäftigungsdienststelle erläßt auch nicht die allgemeinen Nutzungsbedingungen für die Wohnungen. Daher komme auch eine Beteiligung der Personalvertretung am Erlaß der Nutzungsbedingungen nicht in Betracht (vgl. Lorenzen/Haas/Schmitt BPersVG 75 Rn. 103 m.w.N.; zu abweichenden Ansichten Grau DÖD 1983, 97/98 ff.).ee) Der Senat braucht daher nicht zu entscheiden, ob und gegebenenfalls welche Beschränkungen für eine Mieterhöhung sich im Einzelfall aus § 1 S. 3 MHG ergeben können, wenn das Mietverhältnis im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Bundes begründet worden ist. Insbesondere kann offenbleiben, ob in diesem Zusammenhang auch die Grundsätze für Werkswohnungen herangezogen werden können (vgl. dazu Röder MDR 1982, 276; Schmidt-Futterer/Blank Rn. C 39 d; Beuermann § 1 MHG Rn. 22), ob ein ohne Zustimmung des Personalrats gestelltes Mieterhöhungsverlangen, das über die Grenze der maßgeblichen Vergleichsmiete hinausgeht, unwirksam ist (vgl. dazu Grau WuM 1983, 112/113), und ob die im Mietvertrag vorgesehene Klausel, daß es sich nicht um eine Vergunstmiete handele, der Annahme einer Beschränkung gemäß § 1 Satz 3 MHG entgegensteht.

Allerdings ergibt sich aus dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) entweder unmittelbar oder jedenfalls mittelbar eine Bindung der Bundesrepublik an die in den Verwaltungsvorschriften vorgesehene Beschränkung der Mieterhöhung auf die maßgebliche Vergleichsmiete.

aa) Es ist anerkannt, daß die öffentliche Verwaltung auch dann, wenn sie sich der Form des Privatrechts bedient, nicht dieselbe Stellung hat wie die übrigen Teilnehmer am privaten Rechtsverkehr. Auch die Verwaltungstätigkeit in privatrechtlicher Form ist "öffentliche Verwaltung", die den gemeinsamen Interessen aller Mitglieder des Gemeinwesens zu dienen hat und daher je nach rechtlicher Grundlage und Zwecksetzung des Verwaltungshandelns besonderen Regeln unterliegen kann (vgl. Wolff/Bachoff/Stober Verwaltungsrecht I 10. Aufl. § 23 Rn. 18). Dies gilt auch für die Bindung des Verwaltungshandelns an den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Hierbei wird üblicherweise danach unterschieden, ob der Verwaltungsträger durch sein Handeln lediglich als "Fiskus" im engeren Sinn am allgemeinen Wirtschaftsleben teilnimmt, um das Finanz- und Verwaltungsvermögen als solches zu erhalten und zu verwerten bzw. zur Beschaffung anderweit benötigter Leistungen zu veräußern (fiskalische Tätigkeit), oder ob er sich bei der unmittelbaren Erfüllung einer ihm zugewiesenen öffentlichen Verwaltungsaufgabe lediglich privatrechtlicher Rechtsformen bedient (sogenannte verwaltungsprivatrechtliche Tätigkeit; näher auch zu weiteren Differenzierungen Wolff/Bachof/Stober aaO. Rn. 18 ff.).Bei rein fiskalischem Handeln des Verwaltungsträgers fehlt es an ei-nem öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnis zwischen ihm und seinem Vertragspartner. Die Rechtsbeziehung zwischen den Beteiligten trägt ausschließlich privatrechtlichen Charakter und wird nicht von einer unmittelbaren Bindung des Verwaltungsträgers an Grundrechtsnormen erfaßt (BGHZ 36, 91/96). Der Verwaltungsträger hat grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie jedes andere Privatrechtssubjekt (Wolff/Bachof/Stober § 23 Rn. 19). Inwieweit gleichwohl eine Einwirkung der Grundrechte auf das Handeln des Verwaltungsträgers anzunehmen ist, gegebenenfalls auch über die Generalklauseln des Privatrechts, ist umstritten (vgl. die Nachweise bei Bonner Kommentar/Rüfner GG Art. 3 Rn. 186; Maunz/Dürig GG Art. 3 Rn. 484 ff.).Bei verwaltungsprivatrechtlicher Tätigkeit ist das Rechtsverhältnis zwischen dem handelnden Verwaltungsträger und demjenigen, in dessen Angelegenheiten gehandelt wird, öffentlich-rechtlicher Natur; die Bindungen aus diesem Grundverhältnis wirken auch auf die gewählte privatrechtliche Form des Handelns ein (BGHZ 36, 91/95 f.). Deshalb bindet der Gleichheitssatz den Verwaltungsträger auch dort, wo sich dieser bei der Erfüllung seiner Aufgaben privatrechtlicher Formen bedient (BGHZ 52, 325/328), z. B. Mietverträge abschließt (BGHZ 29, 76/79). Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz kann dann gemäß § 134 BGB i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG zur Nichtigkeit eines Aktes führen, den der Verwaltungsträger im Rahmen eines Einzelvertrages vorgenommen hat (BGHZ 65, 284/287). Diese Grundsätze gelten insbesondere dann, wenn der Verwaltungsträger im Bereich der Daseinsvorsorge tätig wird (BGHZ 52, 325/328 f.; 65, 284/287).

bb) Bei der Überlassung von Wohnungen an Bedienstete mit öffentlich-rechtlichem Status im Rahmen der Wohnungsfürsorge handelt der Dienstherr im verwaltungsprivatrechtlichen Bereich und hat daher die Grundsätze des allgemeinen Gleichheitssatzes zu beachten.(1) Die Wohnungsfürsorge für Angehörige des öffentlichen Dienstes wird üblicherweise in drei verschiedenen Formen gewährt (vgl. näher Plog/Wiedow/Beck BBG § 79 Rn. 13; Weiss/Niedermaier/Summer/Zängl BayBG Art. 86 Anm. 36; Schükri DÖD 1983, 1 f.). Zum einen werden den Bediensteten unmittelbar Wohnungsfürsorgedarlehen zum Erwerb von Wohneigentum zur Verfügung gestellt (vgl. für die Bundesrepublik die Familienheimrichtlinien, abgedruckt bei Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Wohnungsbaurecht Anh. A Nr. 13 a zum II. WoBauG). Zum anderen wird auf der Grundlage der §§ 87 a ff. II. WoBauG durch die Gewährung von Darlehen oder Zuschüssen unter Vereinbarung eines Wohnungsbesetzungsrechts die Errichtung von Wohnraum durch andere Bauherren gefördert; dieser wird anschließend an Angehörige des öffentlichen Dienstes zu günstigen Bedingungen, insbesondere zu erschwinglichen Mieten zur Verfügung gestellt (vgl. dazu Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Vorbem. 1 zu Anhang A Nr. 1-3 b zum II. WoBauG). Zum dritten werden auch Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Dienstherrn zu Wohnungsfürsorgezwecken verwendet, wobei für die Bewerberauswahl die Grundsätze gelten, die für den Bereich der mit Wohnungsfürsorgedarlehen geförderten Wohnungen erlassen worden sind (vgl. dazu VV 1031 Nr. 3).(2) Die Wohnungsfürsorge durch Überlassung von Wohnungen an in einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis stehende Bedienstete hat ihre Grundlage in der Fürsorgepflicht des Dienstherrn (vgl. für Beamte § 48 Satz 2 BRRG, § 79 Satz 1 BBG, Art. 86 Satz 1 BayBG; Plog/Wiedow/Beck § 79 An. 13; Weiss/Niedermaier/Summer/Zängl Art. 86 Anm. 36; vgl. auch BVerwG NVwZ-RR 1990, 44/52). Sie wird daher, auch wenn sie mit privatrechtlichen Mitteln gestaltet wird, im Zusammenhang mit dem Dienstverhältnis, also einem öffentlich-rechtlichen Verhältnis gewährt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Dienstherr durch das Angebot einer entsprechenden Wohnung auch Auswirkungen auf das Dienstverhältnis selbst anstreben und herbeiführen kann (vgl. Grau DÖD 1983, 97). So kann z. B. der Anspruch auf Trennungsgeld entfallen, wenn dem Bediensteten nach einer Versetzung eine angemessene Wohnung am neuen Dienstort angeboten wird (vgl. Art. 15 Abs. 1 Satz 2 BayUKG, § 12 Abs. 2 BUKG). Diese Grundsätze gelten auch, soweit der Dienstherr einen eigenen Wohnungsbestand für Zwecke der Wohnungsfürsorge einsetzt. Dabei kann dahinstehen, ob und in welchem Umfang dem Handeln der über die Vergabe der Wohnungen entscheidenden Behörde Verwaltungsaktcharakter zukommt (vgl. dazu Weiss/Niedermaier/Summer/Zängl Art. 86 Anm. 36 Buchst. c und d für den Bereich der Wohnungen mit Belegungsrecht des Dienstherrn). Jedenfalls handelt der Dienstherr bei der Gewährung von Wohnraum aus Gründen der Wohnungsfürsorge im Bereich der ihm zugewiesenen öffentlichen Aufgaben, auch wenn er sich zur Durchführung privatrechtlicher Mittel bedient. Er vollzieht eine Maßnahme der Fürsorge gegenüber dem Bediensteten und Vertragsgegner, und ist deshalb an den Gleichheitssatz gebunden (vgl. auch BGHZ 36, 91/96).

cc) Auch soweit Wohnungen an andere Angehörige des öffentlichen Dienstes vergeben werden, ergibt sich eine Verpflichtung der Bundesrepublik zur Gleichbehandlung. Sie folgt jedenfalls aus § 242 BGB. Die Vermietung einer arbeitgebereigenen Wohnung zu einem verhältnismäßig günstigen Mietpreis (hier höchstens der unteren ortsüblichen Vergleichsmiete) stellt eine im Arbeitsverhältnis wurzelnde Sozialleistung dar (vgl. Röder MDR 1982 276/277). Dies zeigt auch der Umstand, daß die Wohnung im Rahmen der Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete vermietet wird. Auch im arbeitsrechtlichen Bereich wird dem Grundsatz der Gleichbehandlung gerade bei freiwilligen Sozialleistungen erhebliche Bedeutung zugemessen (vgl. Palandt/ Putzo BGB 58. Aufl. § 611 Rn. 105 ff., 112). Dem entspricht es, das Gleichbehandlungsgebot über die Generalklausel des § 242 BGB dort, wo die öffentliche Hand als Dienstherr von Beamten, Soldaten und Richtern an den Gleichheitssatz gebunden ist, auch in anderen Bereichen des öffentlichen Dienstes wirksam werden zu lassen (vgl. auch Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 8 und 10).

dd) Aus dieser Bindung an den Gleichheitssatz folgt, daß der Kl. nicht einzelne Bedienstete, die im Rahmen der Wohnungsfürsorge eine Wohnung erhalten haben, ohne sachlichen Grund bevorzugen oder benachteiligen darf (vgl. BGHZ 52, 325/ 327 f.). Denn die Verwaltungsvorschriften erhalten über den Grundsatz der Gleichbehandlung eine selbstbindende Bedeutung. Eine Ungleichbehandlung des Einzelfalls ohne sachlichen Grund wäre verfassungswidrig (vgl. BVerwGE 34, 278/280; Wolff/Bachof/Stober § 24 Rn. 27 m.w.N.). Daraus folgt als mittelbare Wirkung der Verwaltungsvorschriften VV 1032, VV 1033 Nr. 3 Abs. 4, daß die Bundesrepublik gegenüber denjenigen, die eine Wohnung im Rahmen der Wohnungsfürsorge erhalten haben, bei einer Mieterhöhung grundsätzlich die in diesen Vorschriften vorgesehene Grenze der maßgeblichen Vergleichsmiete einzuhalten hat.

ee) Diesem Ergebnis stehen weder der Charakter der Verwaltungsvorschriften als interne Anweisungen entgegen noch die bisherige Vermietungspraxis bei bundeseigenen Wohnungen oder das Gebot, ungerechtfertigte Vorteile für Bedienstete des Bundes zu vermeiden.(1) Es mag zutreffen, daß die genannten Verwaltungsvorschriften ausschließlich für den internen Gebrauch der Bundesvermögensverwaltung bestimmt sind und Dritten nicht offenbart werden sollten. Dies ändert jedoch nichts daran, daß sich aus dem Gleichheitssatz eine Bindung der Verwaltung gegenüber Dritten ergeben kann.(2) Die dargestellten Grundsätze bedeuten nicht, daß die in den Ver-waltungsvorschriften niedergelegten Regelungen für das Mietverhältnis der Bundesrepublik mit einem Bediensteten unveränderlich seien. Eine solche Konsequenz könnte sich allenfalls ergeben, wenn die zu einem bestimmten Zeitpunkt geltenden Vorschriften unveränderlicher Bestandteil mietvertraglicher Vereinbarung etwa im Rahmen des § 1 Satz 3 MHG wären. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Vorschriften können jederzeit geändert werden. Der Gleichheitssatz verlangt lediglich eine Gleichbehandlung nach den geltenden Regeln, zwingt aber nicht dazu, einmal erlassene Regelungen beizubehalten. Ob das von der Bundesrepublik gestellte Mieterhöhungsverlangen den geltenden Regeln entspricht, wird das Landgericht zu klären haben.(3) Ohne Bedeutung ist es auch, ob und welche Anteile der bundeseigenen Wohnungen an Dritte, d. h. nicht an Bedienstete der öffentlichen Hand, vermietet werden. Denn auch wenn die Mehrzahl der Wohnungen in diesem Sinn fremdvermietet sein sollte, ändert dies nichts daran, daß die Kl. gehalten ist, jedenfalls diejenigen ihrer Bediensteten, denen sie eine solche Wohnung überlassen hat, im Sinn der geltenden Vorschriften gleich zu behandeln.(4) Da es der Bundesrepublik nach den Verwaltungsvorschriften gestattet ist, die maßgebliche Vergleichsmiete zu verlangen, d. h. eine miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn auch an deren unterem Rand, kann nicht von einer "Subventionierung" gegenüber anderen Bediensteten gesprochen werden. Im übrigen könnte dem, sollte es zu ungerechtfertigten Vorteilen kommen, durch eine Änderung der Verwaltungsvorschriften Rechnung getragen werden.3. Die zweite Frage bezieht sich darauf, welche Anforderungen bei Vermietung einer bundeseigenen Wohnung im Rahmen der Wohnungsfürsorge an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG zu stellen sind. Der Senat grenzt die Beantwortung der Frage unter Berücksichtigung der Fallgestaltung, die zur Vorlage geführt hat, ein und beantwortet sie ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns so, wie der zweite Entscheidungssatz lautet.

a) Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Aus § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG folgt, daß der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen hinweisen kann. In diesem Fall genügt die Benennung von drei Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG), wobei es sich auch um eigene Wohnungen des Vermieters handeln kann (ganz herrschende Meinung; OLG Frankfurt RES IV § 2 MHG Nr. 53, OLG Karlsruhe RES IV § 2 MHG Nr. 55; Staudinger/Emmerich § 2 MHG Rn. 210 ff., Bub/Treier/Schultz Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. III.

A Rn. 434, Beuermann § 2 MHG Rn. 96; abweichend allerdings Schmidt-Futterer/Blank Rn. C 101 a f.). In dieser Weise ist die Vermieterin hier vorgegangen. Die Vorlagefrage ist daher nur für diese Form der Begründung des Mieterhöhungsverlangens zu beantworten.

Das Gesetz schließt eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit drei Vergleichswohnungen auch dann nicht aus, wenn der Vermieter aus besonderen Gründen bei der Mieterhöhung über das in § 2 Abs. 1 MHG vorgeschriebene Maß hinaus beschränkt ist, z.B. aufgrund einer Vereinbarung im Sinn von § 1 Satz 3 MHG oder wie hier die Bundesrepublik aus Gründen der Gleichbehandlung. Zu beachten ist, daß aus verfassungsrechtlichen Gründen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen; den Belangen des Mieters ist ausreichend Rechnung getragen, wenn er sich anhand der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht (BVerwG NJW 1989, 969 [gemeint: BVerfG, d. Red.]). Unter diesem Gesichtspunkt kann es im vorliegenden Zusammenhang von Bedeutung sein, wenn der Vermieter, wie hier, als Vergleichswohnungen (zumindest auch) drei Wohnungen benannt hat, die aus dem eigenen Wohnungsbestand stammen, hinsichtlich der Miethöhe deshalb denselben Grundsätzen unterliegen wie die Wohnung des Mieters und überdies zur selben Wohnanlage gehören wie die Wohnung des Mieters, so daß sich diesem die Vergleichbarkeit auch hinsichtlich der Bindung aufdrängen muß.

c) Mit der Formulierung "einzelne vergleichbare Wohnungen" nimmt § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG zunächst Bezug auf Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 dieser Vorschrift. Daher gelten als vergleichbar in erster Linie alle Wohnungen, die mit der Wohnung des Mieters nach den dort genannten Wohnwertmerkmalen übereinstimmen, in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde liegen, keiner Preisbindung unterworfen sind und deren Mietzins in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen, geändert worden ist (Staudinger/Emmerich § 2 MHG Rn. 214). Die Bedeutung der Vergleichbarkeit ist aber nicht auf diese Merkmale beschränkt. Vielmehr enthält § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG einen allgemeinen Gedanken. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll es für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügen, wenn sich der Mieter anhand der benannten Wohnungen darüber unterrichten kann, ob die für seine Wohnung maßgebenden preisbildenden Faktoren bei mindestens drei weiteren vergleichbaren Wohnungen zu einer Miethöhe geführt haben, die der im Erhöhungsverlangen beanspruchten Miete (mindestens) entspricht. Unterliegt daher die Mieterhöhung, über § 2 Abs. 1 MHG hinausgehend, weiteren Bindungen, sind solche Wohnungen vergleichbar im Sinn von § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG, bei denen für Mieterhöhungen dieselben Bindungen gelten. Den gesetzlichen Erfordernissen des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG ist Genüge getan, wenn der Mieter diesen Umstand kennt. Eine ausdrückliche Erklärung des Vermieters des Inhalts, daß das Erhöhungsverlangen die vorgegebenen Schranken beachte, hier also höchstens auf die "maßgebliche Vergleichsmiete" gerichtet sei, verlangt das Gesetz nicht. Auch ein Hinweis in dem Erhöhungsverlangen auf die für die Vergleichswohnungen bestehende Bindung ist jedenfalls dann entbehrlich, wenn diese Bindung für den in Anspruch genommenen Mieter ohne weiteres erkennbar ist, weil die Wohnungen in derselben Wohnanlage liegen wie die Wohnung des Mieters und deshalb offensichtlich ebenfalls durch die Bundesrepublik nach den für die Vermietung von bundeseigenen Wohnungen geltenden allgemeinen Richtlinien vermietet worden sind.

Wenn der Staat sich privatrechtlich betätigt, ist er an die allgemeinen Gesetze gebunden. Eine Mieterhöhung kann dann eben auch nur nach dem MHG erfolgen.

In dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 16. Dezember 1998 ging es um eine Mieterhöhungsklage der Bundesrepublik Deutschland gem. § 2 MHG, wobei das Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet worden war. Zu prüfen waren dabei Verwaltungsvorschriften, wonach eine Erhöhung nur bis zur unteren Grenze (?) der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sein sollte.

Der Rechtsentscheid stellt klar, daß solche Verwaltungsvorschriften, wenn sie nicht Gegenstand des Mietvertrages geworden sind, keine Einschränkung des Mieterhöhungsrechts nach § 1 MHG darstellen. Mittelbar ist allerdings über den Grundsatz von Treu und Glauben die öffentliche Hand verpflichtet, diese Vorschriften einheitlich anzuwenden, so daß sich auch der einzelne Mieter darauf berufen kann. Wird in dem Erhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen mit ähnlich mittelbarer Bindung verwiesen, braucht dies nicht ausdrücklich hervorgehoben zu werden. Der Rechtsentscheid stellt klar, daß die Verwaltungsvorschriften mit Wirkung für die Zukunft geändert werden können, daß es sich eben nicht um einen Vertragsbestandteil handelt. Für Mieter, die nicht Bedienstete der öffentlichen Hand sind, gilt das alles ebensowenig wie für einen privaten Vermieter, soweit es sich nicht um seine Arbeitnehmer handelt. Soweit nicht Willkür oder Schikane anzunehmen sind, kann der Vermieter mit jedem Mieter eine andere Miethöhe vereinbaren oder unterschiedliche Mieterhöhungen verlangen.