Mieterhöhungsausschluß durch Vereinbarung der - tatsächlich nicht gegebenen - öffentlichen Preisbindung

Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag, in dem die vermietete Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird.

Die Kl. vermietete der Bekl. mit Vertrag vom 29. August 2000 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in D. mit einer Wohnfläche von 56,43 m2 zu einem monatlichen Mietzins von 507,87 DM für die Zeit ab 1. Oktober 2000.

In § 1 Abs. 2 des Formularmietvertrags ist eine Klausel angekreuzt, wonach es sich bei der Wohnung um eine "öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Wohnung" handele.

In § 2 Abs. 6 des Vertrages heißt es:

"Der Vermieter ist berechtigt, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit."

Vor der Vermietung an die Bekl. war das Anwesen, in der sich die vermietete Wohnung befindet, von der Kl. saniert worden. Hierfür waren der Kl. auf ihren Antrag Landesfördermittel bewilligt, aber nach Unstimmigkeiten mit dem Landesförderinstitut nicht ausgezahlt worden; statt dessen war auf Antrag der Kl. der Bewilligungsbescheid aufgehoben worden.

Mit ihrer Klage verlangt die Kl. unter Berufung auf die mit Schreiben vom 20. Februar 2002 begehrte örtliche Vergleichsmiete die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 4,60 # auf 5,52 #/m2 für die Zeit ab 1. Mai 2002. AG und LG haben die Klage abgewiesen, die zugelassene Revision der Kl. blieb erfolglos.

II. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Mietpreisbindung nicht herbeiführen.

a) Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit des § 28 WoFG (Gesetz vom 13. September 2001, BGBl. I S. 2376) verneint, der nach Absatz 5 Satz 1 dem Mieter das Recht gewährt, sich auf die Bestimmung über die höchstzulässige Miete in der Förderzusage zu berufen. Nach § 46 Abs. 1 WoFG findet die Vorschrift von vornherein Anwendung nur auf Förderzusagen, die nach dem 31. Dezember 2001 erteilt worden sind. Vorliegend war der Kl. die öffentliche Förderung jedoch bereits mit Bescheid vom 9. September 1999 bewilligt worden.

b) Die Vorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2166/2319, künftig WoBindG), wonach bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Vereinbarung eines die Kostenmiete übersteigenden Entgelts unwirksam ist, steht der verlangten Mieterhöhung gleichfalls nicht entgegen. Gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 WoBindG gilt eine Wohnung dann, wenn die Bewilligung der öffentlichen Mittel vor deren erstmaliger Auszahlung widerrufen wird, als von Anfang an nicht öffentlich gefördert, ohne daß zum Schutz des Mieters die sogenannte Nachwirkungsfrist der §§ 15 - 17 WoBindG eingreift (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, § 13 WoBindG Anm. 3.1). Dies ist vorliegend der Fall.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, daß die Kl. jedoch deshalb gehindert ist, die Miete nach dem gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall anwendbaren § 558 BGB zu erhöhen, weil die Parteien eine Mieterhöhung gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen haben.

Ein solcher Ausschluß kann ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 57; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 302 und Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 557 Rdnr. 7). Im letzteren Fall bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO. und Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557 Rdnr. 30).

Das Berufungsgericht hat im Rahmen einer ausführlichen Würdigung des Inhaltes des Mietvertrages und der mit der zugesagten Förderung zusammenhängenden Gegebenheiten den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend ausgelegt, daß die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert oder sonst preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt geworden sei, so daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig sei. Das Berufungsgericht hat dabei insbesondere auf die Formulierung in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach es sich um eine "öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Wohnung" handelt, sowie darauf abgestellt, daß die Parteien einen Mietzins von 9 DM/m2 und damit genau den nach den Förderrichtlinien des Landes Sachsen-Anhalt zulässigen Mietzins vereinbart haben.

An diese aus Rechtsgründen nicht zu beanstandende Auslegung ist der Senat gebunden. Die Auslegung von Vertragsbestimmungen ist Sache des Tatrichters und unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht (Senat, Urteil vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 270/01, NJW 2003, 2382 unter II 2 a). Dies gilt grund-sätzlich auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Lediglich dann, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, unterliegen sie der Überprüfung durch das Revisionsgericht (Senat, Urteil vom 23. Oktober 1963 - VIII ZR 150/62, NJW 1964, 149; Senat BGHZ 122, 256, 260). Zwar dürfte es sich bei der Vertragsbestimmung des § 1 Abs. 2 um eine Klausel handeln, die für eine Mehrzahl von Verträgen zur Verwendung gelangt und die damit eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Es ist aber nicht ersichtlich, daß die Klausel auch außerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts verwendet wird. Ohne Erfolg verweist die Revision in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal vom 22. März 1999 (NZM 1999, 499). Im dortigen Fall war die Wohnung lediglich allgemein als "Sozialwohnung" bezeichnet worden. Dagegen nimmt § 1 Abs. 2 des Mietvertrages durch die zusätzliche Formulierung "öffentlich gefördert ... oder sonst preisgebunden" eindeutig Bezug auf die Regelungen des öffentlich-rechtlichen Wohnpreisbindungsrechts, im gegebenen Fall sinngemäß auf die zunächst schon bewilligte Förderung durch das Land Sachsen-Anhalt; sie geht damit über die Formulierung in dem vom Amtsgericht Hohenstein-Ernstthal entschiedenen Fall hinaus.

Da die Erwägungen des Berufungsgerichts sonstige revisionsrechtlich relevante Fehler nicht erkennen lassen, ist an seiner Auslegung festzuhalten, wonach die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den Förderrichtlinien des Landes Sachsen-Anhalt höchstzulässigen Miete von 9 DM/m2 eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirksam ausgeschlossen haben.

3. An diesem Ergebnis vermag auch das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nichts zu ändern, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat. Selbst wenn man davon ausginge, daß die Parteien die Auszahlung der Fördermittel zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gemacht haben, kommt eine Vertragsanpassung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht in Betracht, weil ein Festhalten am Vertrag für sie nicht unzumutbar ist. Die unterbliebene Auszahlung der Fördermittel ist allein auf ihren Verzicht zurückzuführen, so daß sie auch das Risiko der sich daraus ergebenden Rechtsfolgen zu tragen hat. Dagegen wäre es unbillig, der Bekl. eine Vertragsanpassung wegen eines Umstandes abzuverlangen, dessen Eintritt oder Nichteintritt ausschließlich im Einflußbereich ihrer Vertragspartnerin lag.

Bei einer preisfreien Wohnung kann eine Mieterhöhung vertraglich dadurch ausgeschlossen sein, daß die Wohnung im Mietvertrag als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird, so der BGH.

Ein Vermieter in den neuen Bundesländern hatte ein Hausgrundstück vor der Vermietung gründlich saniert und dafür öffentliche Förderungsmittel beantragt und bewilligt erhalten. Es kam jedoch zu Unstimmigkeiten mit der Landesförderungsanstalt. In einer Art Trotzreaktion beantragte der Vermieter die Aufhebung des Bewilligungsbescheides. Das geschah auch. Öffentliche Mittel wurden nicht ausgezahlt.

In den Formularmietverträgen, die der Vermieter benutzte, war jedoch eine Klausel angekreuzt, in der es hieß, bei der Wohnung handele es sich um eine "öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Wohnung". Als der Vermieter später vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete mit Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangte, lehnte der ab. Die Zustimmungsklage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Das zuständige Landgericht hatte entschieden, daß eine Mieterhöhung nach § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sei. Nach dieser Vorschrift können alle Mieterhöhungsmöglichkeiten (allgemeine Mieterhöhung, Modernisierungsmieterhöhung, Betriebskostenerhöhung) unzulässig sein, wenn das durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. Ein solcher Ausschluß kann ausdrücklich, aber auch stillschweigend vereinbart sein. Aus der in den Mietvertrag aufgenommenen Formulierung, es handele sich um eine Sozialwohnung oder sonst preisgebundene Wohnung sowie daraus, daß die Parteien einen Anfangsmietzins vereinbart hatten, der dem nach den Förderrichtlinien zulässigen Mietzins entsprach, schlossen die Gerichte, daß jede Mieterhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen worden sei.

In dem betreffenden Fall war die Mieterhöhung nicht ausdrücklich, sondern stillschweigend ausgeschlossen worden. In einem solchen Fall bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten Mietvertrages einschließlich auch der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht (Landgericht) getroffene Auslegung akzeptiert, weil er der Meinung war, die verwendete Mietvertragsklausel würde nur in dem Bezirk des Landgerichts verwendet werden, das die Berufungsentscheidung getroffen hatte. Insofern habe der BGH nur eine eingeschränkte Überprüfungsmöglichkeit. Denkbar ist also auch, daß man bei einer solchen Fallkonstellation zu einem anderen (Auslegungs-) Ergebnis kommen kann.