Mieterhöhungsausschluß bei ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen durch vertragliche Kostenmietklausel

Mieterhöhungsausschluß bei ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen durch vertragliche Kostenmietklausel; Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Vertragliche Kostenmietklauseln sind auch nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetze

s weiter anzuwenden, so daß eine Mieterhöhung nur nach Darlegung der gestiegenen Kostenmiete möglich ist.

Es kann dahinstehen, ob die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete dem Mittelwert von 6,17 DM/m2 des Feldes G 6 des Mietspiegels 1998 entspricht. Denn eine Erhöhung der Nettomiete auf den genannten Betrag kann die Kl. nur verlangen, wenn sie zumindest im Rechtsstreit darlegt, daß sie den genannten Mietzins zur Deckung ihrer laufenden Aufwendungen benötigt. Dies ergibt sich aus § 1 Satz 2 MHG in Verbindung mit den Regelungen zu § 4 Abs. 7 und 8 des Nutzungsvertrages. Unter § 4 Abs. 7 Satz 1 heißt es:

"Tritt eine Mehrbelastung der Genossenschaft durch Änderung der Kapitalkosten oder der Bewirtschaftungskosten, insbesondere durch Steuern, Gebühren und Abgaben, ein und ist nach den preisrechtlichen Vorschriften eine Abwälzung auf die Nutzungsgebühr zulässig, so kann die Genossenschaft den Betrag der Mehrbelastung für die Zeit, in der diese besteht, anteilig unter Beachtung dieser Vorschriften auf die Nutzungsgebühr umlegen."

Unter § 4 Abs. 8 Satz 1 heißt es:

"Soweit die Genossenschaft in anderen als den durch Abs. 7 geregelten Fällen von einer durch Gesetz oder Rechtsverordnung allgemein zugelassenen Erhöhung der Nutzungsgebühr Gebrauch macht und dies dem Mitglied schriftlich mitteilt, tritt mit Wirkung vom ersten Termin, der nach den für die Erhöhung maßgeblichen Bestimmungen zulässig ist, an die Stelle der Nutzungsgebühr nach Abs. 1 die nach Maßgabe der entsprechenden Bestimmungen erhöhte Nutzungsgebühr."

Diese Regelungen müssen vor dem Hintergrund der Tatsache gesehen werden, daß die Kl. dem Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) unterlag, wie sich aus § 4 Abs. 1 des Nutzungsvertrages ergibt. Dieses Gesetz, das zum 31. Dezember 1989 durch Art. 21 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 2. August 1988 - BGBl. I S. 1093 - aufgehoben worden ist, sah in § 7 Abs. 2 vor, daß das Wohnungsunternehmen Wohnungen nur zu "angemessenen Preisen" überlassen durfte. Ergänzend hierzu bestimmte § 13 der Durchführungsverordnung WGGDV, daß der Preis angemessen ist, "wenn er den Betrag nicht überschreitet, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Geschäftsführung im Jahre der Bezugsfertigkeit erforderlich ist. Ändern sich die laufenden Aufwendungen, so ändert sich der angemessene Mietpreis entsprechend." In Abs. 2 war bestimmt, daß der angemessene Mietpreis auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln war, die nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung aufzustellen war. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 1961 galt noch § 11 der WGGDV in der Fassung der Verordnung vom 23. Juli 1940 (RGBl. I S. 1012), worin unter anderem bestimmt war, daß der Preis für die Überlassung nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden dürfe, als es nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Wohnungsbewirtschaftung einschließlich einer angemessenen Verzinsung des Fremd- und Eigenkapitals, einer ordnungsgemäßen Abschreibung und zur Bildung von Rücklagen/Rückstellungen erforderlich ist.

Die Vertragsklauseln sind in einem Mustervertrag enthalten, der durch Erlaß des Bundesministeriums für Wohnungsbau vom 24. Mai 1954 genehmigt worden ist. Die Genehmigungsbedürftigkeit ergab sich da-mals aus § 11 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 der WGGDV in der Fassung von 1940. Mit Rücksicht auf die spätere Fassung der WGGDV müssen die in dem Vertrag enthaltenen Regelungen so interpretiert werden, daß eine Mieterhöhung nur insoweit zulässig war, als sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich war. Diese laufenden Aufwendungen sind wiederum anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung festzustellen, für deren Erstellung die Grundsätze der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sind. Denn durch die Änderung der WGGDV haben auch die Vertragsklauseln eine inhaltliche Änderung erfahren. Der Einfluß der Änderungen der WGGDV auf die vertraglichen Beziehungen der Parteien ergibt sich aus der oben zitierten Klau-sel zu § 4 Abs. 8 Satz 1. Denn diese Klausel muß so verstanden wer-den, daß sie späteren Änderungen der für das Gemeinnützigkeitsrecht maßgeblichen Vorschriften vertragliche Wirksamkeit verleiht. Dies versteht sich keineswegs von selbst. Nach herrschender Auffassung begründeten die Vorschriften des WGG und der WGGDV nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und betrafen nicht unmittelbar die Schuldverhältnisse zwischen den genannten Unternehmen und den Mietern (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 14.7.1981 - 4 RE-Miet 4/81 - NJW 1981, 2262; OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 3.3.1982 - 20 REMiet 1/82 - NJW 1982, 1822; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1981 - 3 REMiet 9/81 - NJW 1982, 890). Auch unter der Geltung des WGG und der WGGDV konnte das gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine Mieterhöhung nur unter den näheren Voraussetzungen der §§ 2 ff. MHG erreichen (OLG Hamm, OLG Frankfurt, OLG Karlsruhe a. a. O.).

Vor Aufhebung des WGG und der WGGDV war allgemein anerkannt, daß nur durch eine vertragliche Einbeziehung der preisrechtlichen Bestimmungen des WGG und der WGGDV diese überhaupt im Verhältnis zwischen Wohnungsunternehmen und Mieter Wirksamkeit entfalten konnten (siehe die Rechtsentscheide der vorzitierten OLG). Diese sogenannten Kostenklauseln in den Mietverträgen zwischen den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und den Mietern stellten eine gemäß § 1 Satz 2 MHG maßgebliche Beschränkung der Erhöhungsmöglichkeiten nach §§ 2 bis 7 MHG dar (BayObLG, Beschluß vom 17.3.1998 - RE-Miet 1/98 - GE 1998, 548, 550). Die Kostenklauseln sind anerkanntermaßen keine Leerformeln. Sie sind als vertragliche Zusage einer Kostenmiete zu verstehen, die bei Vertragsschluß nach Maßgabe der Vorschriften des Gemeinnützigkeitsrechts ermittelt worden ist und sich während der Dauer des Vertrages nur in den dadurch bestimmten Grenzen ändern darf (Riebandt-Korfmacher WuM 1986, 127, 128; siehe auch Kummer WuM 1987, 298).

Zwar sind das WGG und die WGGDV inzwischen aufgehoben worden. Dies führt aber nicht dazu, daß die genannten Vertragsklauseln gegenstandslos geworden sind. Sie knüpfen zwar an eine bestimmte Gesetzeslage an, beanspruchen aber nach wie vor Gültigkeit im Verhältnis zwischen den Vertragspartnern. Eine vertragliche Regelung, die auf eine bestimmte Gesetzeslage abstellt und diese mehr oder weniger wiederholt, stellt nicht nur eine "leere Hülse" dar. Sie hat die Funktion, auch zwischen den Parteien den Inhalt ihrer rechtlichen Beziehungen klarzustellen. Mit der Aufhebung der Norm, auf der sie beruht, wird die betreffende Klausel im Verhältnis zwischen den Parteien nicht gegenstandslos. Denn die beiderseitige Interessenlage, die Grundlage für die vertraglichen Beziehungen der Parteien bildet, wird durch die Aufhebung der Norm nicht zwangsläufig geändert. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der Tatsache, daß - wie oben ausgeführt - die genannten Vorschriften keine unmittelbare Wirkung auf die Mietverhältnisse hatten, sondern sich lediglich an die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wandten. Schon bei vertraglichen Regelungen, die eine unmittelbar geltende Norm mehr oder weniger wiederholen, wird die Auffassung vertreten, daß diese mit dem Außerkrafttreten der Norm nicht gegenstandslos werden (KG, Rechtsentscheid vom 22.1.1998 - 8 RE Miet 6765/97 - GE 1998, 177). Dies muß erst recht bei einer Vereinbarung gelten, die eine öffentlich-rechtliche Vorschrift in den privatrechtlichen Bereich überträgt. Diese Auslegung wird auch durch die Bestimmung in § 15 Abs. 1 Satz 2 der Satzung gestützt. Danach wird die Nutzungsgebühr nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Vorstand festgesetzt. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung indiziert aber bei einer Genossenschaft nicht ohne weiteres den Gedanken der Gewinnerzielung, der sich zwangsläufig ergibt, wenn der Mietzins nur noch am Marktgeschehen orientiert wird. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Kostenklauseln etwa im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als gegenstandslos zu erachten wären. Die Orientierung des Mietzinses an Kostengesichtspunkten führt nicht zwangsläufig dazu, daß dem Wohnungsunternehmen die Einnahmen versagt werden, die für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des Gebäudes erforderlich sind. Dies ergibt sich aus dem oben zitierten Verweis auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, die in § 25 Grundsätze für die Abschreibung infolge Wertminderung und in § 28 Richtlinien für Instandhaltungskosten enthält.

Die Kammer vermag sich nicht der Auffassung der Kl. anzuschließen, die oben zitierte Klausel des § 4 Abs. 8 bedeute, daß mit der Einführung des MHG sämtliche Beschränkungen entfielen, die sich aus der Kostenklausel ergäben. Die genannte Klausel zielt darauf ab, spätere Änderungen des WGG und der WGGDV für die vertraglichen Beziehungen der Parteien wirksam werden zu lassen. Auch das Bayerische Oberste Landesgericht hat in seinem Beschluß vom 17. März 1998, dem eine fast wortgleiche Klausel (siehe Ziffer 2 Abs. 3 und 6 der dortigen Vertragsbestimmungen) zugrunde lag, nicht die Auffassung vertreten, daß mit der Einführung des MHG die Beschränkungen aus der Kostenklausel gegenstandslos geworden seien.

Die Kammer schließt sich mit ihrer Auffassung der Entscheidung des LG München vom 5. Februar 1999 (WuM 1999, 170) an.

Der Kl. ist mit Beschluß der Kammer vom 10. August 2000 Gelegenheit gegeben worden, die Kostenmiete vorzutragen. Sie ist hierauf nicht eingegangen.

Dem Gemeinnützigkeitsgesetz unterliegende Wohnungen gibt es schon seit mehr als zehn Jahren nicht mehr. Trotzdem können Vereinbarungen in Altverträgen, die auf die damalige Gesetzeslage Bezug nahmen, fortwirken.

Die Genossenschaft verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, die wohl hätte erteilt werden müssen, wenn nicht der Mieter einen beachtlichen Einwand vorgebracht hätte: Er berief sich nämlich auf Regelungen im Vertrag, die eine Mieterhöhung nur aufgrund einer Mehrbelastung nach den preisrechtlichen Vorschriften vorsah. In diesen preisrechtlichen Vorschriften, nämlich der Durchführungsverordnung zum Wohnngsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), war auf die laufenden Aufwendungen wie bei preisgebundenem Neubau verwiesen.

Mit Urteil vom 22. Februar 2001 schloß sich das Landgericht Berlin dieser Auffassung an und meinte, auch nach Aufhebung des WGG sei der vertragliche Ausschluß des allgemeinen Mieterhöhungsrechts weiter wirksam. Diese stellte nach Aufhebung des Gesetzes nicht nur eine leere Hülse dar; auch eine ergänzende Vertragsauslegung, wonach Kostenklauseln nunmehr gegenstandslos sind, komme nicht in Betracht.