Mieterhöhungen für Bergmannswohnungen

Mieterhöhungen für Bergmannswohnungen; Vertrag zwischen Bundesrepublik und Bergbauunternehmen

1. Zur Zulässigkeit einer Rechtsentscheidsvorlage.

2. Zur Frage, ob § 7 MHG auch nach dem Auslaufen des Grundvertrages zwischen der Bundesrepublik Deutschland, den vertragschließenden Bergbauunternehmen und der Ruhrkohle AG vom 18. Juli 1969 einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG für Bergmannswohnungen entgegensteht.

Der Erlaß eines Rechtsentscheides wird wegen Unzulässigkeit der Vorlage abgelehnt.

Der Bekl. schloß am 1.4.1972 mit der Bergbau AG Oberhausen, diese handelnd im Namen und für Rechnung der Ruhrkohle AG, einen Mietvertrag über seine damalige Dienstwohnung, bei der es sich um eine Bergmannswohnung handelte.

Im September 1988 teilte die Ruhrkohle AG dem Bekl. mit, daß der Mietvertrag ab 1.10.1988 mit der Kl. fortgesetzt werde, während sie, die Ruhrkohle AG, ein Belegungsrecht an der Wohnung behalte. Daraufhin übernahm die Kl. die Verwaltung und Bewirtschaftung der Wohnung.

Bis zu dieser Übernahme hatte die Ruhrkohle AG die in § 3 des Mietvertrages genannte "Stamm-Miete" von monatlich 435,40 DM zuzüglich einer "Wasserrate" von 2,50 DM mehrfach unter Berufung auf § 7 MHG erhöht, zuletzt mit Schreiben vom 10.06.1988 zum 1.7.1988 auf 945,08 DM. In der Folgezeit teilte die Kl. diesen Betrag auf, und zwar in 787,11 DM Grundmiete und 157,97 DM als Vorauszahlung auf Betriebskosten. Zusätzlich wurde eine Vorauszahlung auf Heizkosten von 21 DM verlangt. Mit Schreiben vom 4.4.1991 machte die Kl. die Erhöhung des Vorauszahlungsbetrages von 157,97 DM auf 202,41 DM geltend, so daß sich ein geforderter Gesamtbetrag von 1.010,52 DM ergab. Diesen Betrag zahlte der Bekl. seit dem 1.6.1991 als monatliche Miete.

Mit der beim Amtsgericht Oberhausen erhobenen Klage hat die Kl. von dem Bekl. gemäß § 2 MHG unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Oberhausen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 1.010,52 DM auf 1.308,48 DM ab dem 1.12.1996 verlangt.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, aus der Entwicklung des Mietverhältnisses ergebe sich, daß der Betrag von 1.010,52 DM inzwischen als Bruttowarmmiete anzusehen sei, die gemäß § 2 MHG erhöht werden dürfe.

Der Bekl. hat die Ansicht vertreten, daß die Regelung zur Höhe der Miete in § 3 des Mietvertrages nur eine Erhöhung im Hinblick auf steigende Nebenkosten zulasse. Im übrigen schließe § 7 Abs. 1 S. 2 MHG eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus. Diese Regelung sei unabhängig vom zwischenzeitlichen Auslaufen des in § 7 Abs. 1 S. 1 MHG genannten Ruhrkohlevertrages anzuwenden, zumal der Gesetzgeber diese Bestimmung trotz mehrerer Gesetzesnovellen unangetastet gelassen habe. Jedenfalls könne die Kl. , die stets Vorauszahlungen auf Nebenkosten verlangt habe, allenfalls eine Erhöhung auf der Basis der Grundmiete von 787,11 DM verlangen.

Das Amtsgericht hat den Bekl. verurteilt, der geltend gemachten Mieterhöhung zuzustimmen. Zur Begründung ist in der Entscheidung ausgeführt, daß die Einordnung in den Mietspiegel zutreffend erfolgt sei. Der Betrag von 1.010,52 DM sei der für die Erhöhung maßgebliche Ausgangsbetrag. § 7 MHG finde keine Anwendung. Diese Vorschrift basiere auf dem Grundvertrag zwischen der Bundesrepublik Deutschland, den vertragsschließenden Bergbauunternehmen und der Ruhrkohle AG. Dieser Vertrag sei 1989 ausgelaufen und entgegen der ursprünglichen Absicht nicht verlängert oder erneuert worden. Somit handele es sich nicht um eine von der Ruhrkohle AG bewirtschaftete Wohnung im Sinne des 7 MHG. Auch sei dem Verhalten der Kl. nicht zu entnehmen, daß sie sich freiwillig verpflichtet habe, weiter nach § 7 MHG vorzugehen. Von einer Verwirkung des Rechts zur Mieterhöhung nach § 2 MHG sei nicht auszugehen.

Das mit der Berufung des Bekl. befaßte Landgericht Duisburg hat dem Senat nach Einholung von Stellungnahmen der Parteien folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt:

"Steht § 7 Abs. 1 S. 2 MHG auch nach Auslaufen des Grundvertrages zwischen der Bundesrepublik Deutschland, den vertragsschließenden Bergbauunternehmen und der Ruhrkohle AG vom 18. Juli 1969 (Bundesanzeiger Nr. 174 vom 18. September 1974) einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG für Bergmannswohnungen, die von Bergbauunternehmen entsprechend dem Vertrag über Bergmannswohnungen (Anlage 8 zu dem Grundvertrag) bewirtschaftet wurden, entgegen ?"

Zur Begründung der Vorlage führt die Kammer aus, daß eine Erhöhung der Miete gemäß § 2 MHG möglich sei. Aus der Regelung in § 3 des Mietvertrages sei kein Verbot einer solchen Mieterhöhung abzuleiten. Dem Verhalten der Parteien sei keine abweichende Vereinbarung zu entnehmen. § 7 Abs. 1 S. 2 MHG stehe der Anwendbarkeit des § 2 MHG nicht entgegen. Denn der in § 7 Abs. 1 S. 1 MHG genannte Grundvertrag zwischen der Bundesrepublik Deutschland, den vertragsschließenden Bergbauunternehmen und der Ruhrkohle AG vom 18. Juli 1969 (Bundesanzeiger Nr. 174 vom 18. September 1974) sei am 24.02.1989 ausgelaufen. Gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 des Grundvertrages sei vereinbart worden, daß er zwanzig Jahre nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Ruhrkohle AG in das Handelsregister - diese sei am 24.2.1969 erfolgt außer Kraft treten sollte. Auch der Vertrag über Bergmannswohnungen - Anlage 8 zum Grundvertrag - enthalte in § 14 eine Begrenzung der Vertragsdauer auf 20 Jahre. Damit sei die in § 7 MHG genannte tatbestandliche Voraussetzung der Bewirtschaftung von Bergmannswohnungen entsprechend der Anlage 8 zu dem Grundvertrag entfallen. Ergänzende und verlängernde Vereinbarungen seien nicht getroffen worden, so daß die Sonderregelung in § 7 MHG nunmehr gegenstandslos sei.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits komme es ausschlaggebend darauf an, ob § 7 Abs. 1 S. 2 MHG dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. grundsätzlich entgegenstehe. Die Mieterhöhung nach § 2 MHG sei formal nicht zu beanstanden und aufgrund des Mietspiegels der Stadt Oberhausen gerechtfertigt. Nur ein Teil des Erhöhungsbetrages könne im Hinblick auf die Begrenzung in § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG entfallen, sofern von einer bisherigen Grundmiete von 787,11 DM auszugehen sei.

Die aufgeworfene Frage, über die noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden sei, sei von grundsätzlicher Bedeutung, weil von einer noch existenten gesetzlichen Regelung abgewichen werden solle, die auch so ausgelegt werden könne, daß sie unabhängig von der Laufzeit der genannten Verträge weiterhin für Bergmannswohnungen gelten solle.

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, denn die Vorlage ist unzulässig.

Die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 ZPO sind nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift kann das Landgericht einen Rechtsentscheid herbeiführen, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage , die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; das gleiche gilt, wenn einer solchen Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Außerdem muß von der Beantwortung der Frage die Entscheidung des Rechtsstreits abhängen.

1. Bereits die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage steht nicht endgültig fest, was zur Unzulässigkeit der Vorlage führt (vgl. Senat, NJW-RR 1997, 1370; Zöller/Gummer, ZPO, 21. Aufl., § 541 Rn. 21, 22). Denn schon unabhängig von der vorgelegten Frage läßt sich dem Sach- und Streitstand nicht entnehmen, ob § 7 Abs. 1 MHG auf das Mietverhältnis zwischen den Parteien überhaupt zur Anwendung kommen könnte.

a) Der unmittelbaren Anwendbarkeit der Norm steht entgegen, daß es sich bei der Kl. nicht um ein Bergbauunternehmen im Sinne des § 7 Abs. 1 S. 1 MHG handelt. Wie sich aus der Bezugnahme dieser Vorschrift auf den Bergmannswohnungsvertrag ergibt, betrifft sie nicht Bergmannswohnungen schlechthin, sondern nur solche, die - was hier nicht mehr zutrifft - von der Ruhrkohle AG oder ihren Betriebsgesellschaften bewirtschaftet werden (Schopp, ZMR 1982, 1; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 7 MHG Rn. 1; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblatt-Kommentar, Stand Januar 1999, § 7 MHG Anm. 1; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 7 MHG Rn. 4).

b) Es ist auch zweifelhaft, ob die Kl. nach § 571 Abs. 1 BGB in das zunächst mit der Ruhrkohle AG bestehende Mietverhältnis, welches dem § 7 MHG unterlag, eingetreten ist. Zwar tritt nach § 571 Abs. 1 BGB der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies setzt jedoch voraus, daß Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer besteht (vgl. dazu Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 571 Rn. 6; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 571 Rn. 4, jeweils m.w.N.). Es ist aber unklar, ob die Kl. das Eigentum von der ursprünglichen Vermieterin, der Ruhrkohle AG, erworben hat.

aa) Dem Akteninhalt läßt sich die Entwicklung der Eigentumsverhältnisse an der vermieteten Wohnung nicht sicher entnehmen. Insbesondere liegen keine Grundbuchauszüge vor. Zwar wird die Ruhrkohle AG in den Akten teilweise als Voreigentümerin bezeichnet. Gegen einen Eigentumserwerb der Kl. von der Ruhrkohle AG sprechen jedoch die Ausführungen der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, wonach im Grundbuch noch das "Hüttenwerk Oberhausen" als Eigentümer eingetragen sei, welches zwischenzeitlich mit der Thyssen AG verschmolzen sei. Diese Erklärung könnte darauf hindeuten, daß die Ruhrkohle AG nicht Eigentümerin der Wohnung war, sondern möglicherweise nur - wie es die Regelungen in Teil A des Bergmannswohnungsvertrages vorsahen - deren Bewirtschaftung einschließlich Vermietung übernommen hatte. Bei einer solchen Fallgestaltung hätte die Kl. das Eigentum jedoch nicht von der Vermieterin erworben, so daß sie nicht nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten wäre (vgl. Schopp, ZMR 1982, 1, 2, der zudem die Auffassung vertritt, daß das Mietverhältnis aus der durch 7 MHG geschaffenen Begrenzung des Mietanstiegs ausscheide, wenn es sich beim Erwerber nicht um ein Bergbauunternehmen im Sinne der Vorschrift handele; wohl a. A. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 7 MHG Anm. 4., jedoch ohne Erörterung der erforderlichen Identität von Vermieter und Eigentümer). Allerdings wäre die veräußernde Gesellschaft nach § 11 des Bergmannswohnungsvertrages verpflichtet gewesen, dem Erwerber die Verpflichtungen des Teils A des Bergmannswohnungsvertrages aufzuerlegen.

bb) Der Umstand, daß der Senat im Verfahren nach § 541 ZPO an die Tatsachenwürdigung und Rechtsauffassung des Landgerichts gebunden ist (vgl. Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rn. 170, 171 m. w. N.), steht der Annahme einer Ungeklärtheit der vorgenannten Eigentumsverhältnisse nicht entgegen. Denn die Ausführungen des Landgerichts sind insoweit zu unbestimmt und lassen eine konkrete tatsächliche und rechtliche Würdigung nicht erkennen. Zwar heißt es in der Vorlage, daß "die Kl. als Rechtsnachfolgerin der Vermieterin 1989 in den Vertrag eingetreten" sei. Dieser Feststellung läßt sich jedoch sicher nur entnehmen, daß die Kl. nach der Ruhrkohle AG Vermieterin geworden ist. Hingegen wird im Hinblick auf den Gesichtspunkt der Rechtsnachfolge keine Aussage dazu getroffen, von welchen tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen die Kammer dabei ausgeht.

c) Schließlich läßt sich dem Sach- und Streitstand auch nicht entnehmen, daß eine entsprechende Anwendung des § 7 MHG in Betracht kommt, weil die Ruhrkohle AG bei Übertragung der Wohnungsbewirtschaftung auf die Kl. ein Belegungsrecht behielt. Allerdings wird die Auffassung vertreten, daß sich aus einer besonderen Ausgestaltung eines Belegungsrechts zwischen der Ruhrkohle AG und der Vermieterin ein Vertrag zugunsten des Mieters ergeben kann, aus dem eine Beschränkung des Mieterhöhungsrechts nach § 2 MHG und eine entsprechende Anwendung des § 7 MHG abzuleiten ist. Diese Rechtsansicht ist zu einer besonderen Fallgestaltung entwickelt worden, bei der zwar kein Bewirtschaftungsrecht, aber ein Belegungsrecht mit besonderen Vereinbarungen zur Miethöhe auf die Ruhrkohle AG übertragen wurde (näher dazu Eickhoff/Wuttig, ZMR 1983, 147, 148 ff.; Beuermann, § 7 Rn. 7). Um eine solche Fallgestaltung geht es hier nicht. Denn die Ruhrkohle AG hatte - abgesehen von den ungeklärten Eigentumsverhältnissen - jedenfalls das Bewirtschaftungsrecht, zu dem das Belegungsrecht als Inhalt des Vermietungsrechts gemäß § 2 des Bergmannswohnungsvertrages ohnehin gehört. Daß bei dieser Fallgestaltung - etwa anläßlich der Übertragung der Bewirtschaftung von der Ruhrkohle AG auf die Kl. - eine besondere miethöhebezogene Ausgestaltung des Belegungsrechts erfolgte, ist nicht ersichtlich.

2. Der Zulässigkeit der Vorlage steht zudem entgegen, daß die Rechtsfrage nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist. Grundsätzliche Bedeutung kommt einer Rechtsfrage nur zu, wenn zu erwarten ist, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird; eine Rechtsfrage, zu der es in Rechtsprechung und Literatur keine unterschiedlichen Auffassungen gibt und voraussichtlich auch in Zukunft nicht geben wird, hat diese Bedeutung nicht (Senat, NJW-RR 1994, 1496 m. w. N. = WuM 1994, 520; Bub/Treier/Fischer, VIII Rn. 155). Solche unterschiedlichen Auffassungen gibt es hier - soweit ersichtlich - nicht. Es fehlt auch an Anhaltspunkten für eine zukünftige kontroverse Diskussion.

aa) Obwohl der Grundvertrag und Teil A des Bergmannswohnungsvertrages seit über einem Jahrzehnt ausgelaufen sind, ist dem Senat keine Rechtsprechung zur vorgelegten Frage bekannt. Bereits daraus ergibt sich ein gegen die grundsätzliche Bedeutung sprechendes Indiz.

bb) Soweit die Literatur zu der Frage überhaupt Stellung nimmt, findet sich nur die Auffassung, daß mit dem Auslaufen des Grundvertrages die in § 7 MHG bestimmte Voraussetzung der Bewirtschaftung der Bergmannswohnungen entsprechend der Anlage 8 zum Grundvertrag entfallen sei (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB, 13. Bearb. § 7 MHG Rn. 1) und die Norm infolge des Zeitablaufs somit obsolet geworden sei (Lammel, Wohnraummietrecht, § 7 Rn. 3, 4), so daß es keine unter diese Norm fallende Wohnungen mehr gebe (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 7 MHG Rn. 3). Dieser Auffassung entspricht es, daß nach dem Bericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe "Mietrechtsvereinfachung"" vom Dezember 1996 die Regelung nach Auslaufen des Grundvertrages inzwischen praktisch irrelevant geworden und deren Beibehaltung nicht erforderlich sei (Bericht zur Neugliederung und Vereinfachung des Mietrechts, Bundesanzeiger Verlagsges. mbH, Köln 1997, S. 159).

cc) Allein der Umstand, daß die Vorschrift auch lange nach Auslaufen des Grundvertrages noch von verschiedenen Autoren kommentiert wird, die auf die hier auftauchende Rechtsfrage nicht eingehen, läßt keinen sicheren Rückschluß darauf zu, daß diese Autoren die Auffassung vertreten, die Norm sei auch auf Mieterhöhungen nach Auslaufen des Grundvertrages und der Bewirtschaftungsregelungen in Teil A des Bergmannswohnungsvertrages anwendbar (vgl. Bub/Treier/Schultz, III A Rn. 673 bis 676; Soergel/Heintzmann, § § 7 MHG Rn. 1, 2; MünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 7 MHG Rn. 1 bis 4; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., 7 MHG Rn. 1 bis 6; Gramlich, Mietrecht, 6. Aufl., Anm. zu § 7 MHG; Schubart/Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Loseblatt-Kommentar, Stand Juni 1999, § 7 Anm. 1 bis 5; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 182 Rn. 1 bis 5; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 7 MHG Anm. 1; die Kommentierung bei Palandt/Putzo zu § 7 MHG wurde nur bis zur 50. Aufl. 1991 abgedruckt). Insbesondere findet sich an keiner Stelle in der Literatur eine Begründung für eine solche Auffassung.

dd) Unter Berücksichtigung der vorgenannten Umstände ist auch nicht erkennbar, daß zukünftig in Rechtsprechung oder Literatur mit einer solchen Meinung zu rechnen ist. Insbesondere spricht nichts dafür, daß die vom Bekl. vorgetragene Argumentation aufgegriffen wird, wonach eine fehlende zeitliche Befristung in § 7 MHG und die Nichtaufhebung dieser Vorschrift durch den Gesetzgeber trotz mehrerer zwischenzeitlicher Änderungen des MHG eine weitere Anwendung dieser Bestimmung rechtfertige. Schließlich will auch das Landgericht nicht von der Auffassung abweichen, daß § 7 MHG nach Auslaufen des Grundvertrages keine Anwendung mehr findet.