Mieterhöhung/Wohnflächenansatz für eine Loggia

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Zum Wohnflächenansatz für eine Loggia bei preisfreien Wohnungen.

Der primär geltend gemachte Einwand der Bekl., das Urteil lege eine zu große Wohnfläche der Mietzinsermittlung zu Grunde, ist erfolgreich.

Die Kammer folgt dem Amtsgericht nicht in seiner Annahme, bei der Bewertung der Fläche der Loggia sei von den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung auszugehen.

Auf diese Vorschriften kommt es für die Flächenberechnung ebensowenig an wie auf die DIN 283 (vgl. RE des BayObLG in RiM 1, 1023). Maßgebend sind vielmehr die Umstände des Falles, wobei eine Balkonfläche höchstens zur Hälfte angesetzt werden kann. Nach den Grundsätzen des BayObLG im o. g. Rechtsentscheid kommt entscheidende Bedeutung der Frage zu, welcher Wohnwert der Loggia zuzumessen ist. Für den Wohnwert ist von wesentlicher Bedeutung, zu welcher Himmelsrichtung die Loggia gelegen ist. Ferner ist zu beachten, ob die Loggia zu einer öffentlichen Straße oder z. B. zu einem Park oder Garten hin ausgerichtet ist. Überdies ist zu berücksichtigen, welcher Art bei Lage zu einer Straße die dadurch bedingte Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Loggia ist.

Unter Berücksichtigung dieser Bewertungsmerkmale kommt schon wegen der reinen Ortslage der Loggia ein höherer Ansatz als 20 % der Gesamtfläche nicht in Betracht, denn eine optimal gelegene und nutzbare Freifläche kann nach dem angeführten Rechtsentscheid nur mit der Hälfte ihrer Flächengröße berücksichtigt werden.

Hinzu kommt, daß die streitige Loggia zu einer öffentlichen Straße hin gelegen ist. Nach dem Gutachten handelt es sich um eine sog. Wohnsammelstraße mit Autobuslinienverkehr. Daß die Straße zum Löwen zusätzlich durch Ausflugsverkehr und als Zufahrtsstraße zu dem in der Nähe befindlichen Krankenhaus belastet wird, ist gerichtsbekannt.

Diese besonderen Umstände rechtfertigen einen weiteren Abschlag von 15 %. Ansetzbar sind mithin 5 % der Loggiafläche von 14,80 qm = 0,74 qm. Die bisher in der Wohnfläche für die Loggia angesetzten 7,40 qm sind daher um 6,66 qm überhöht (7,40 - 0,74 qm).