Mieterhöhung wg. vor der Veräußerung durch bisherigen Vermieter begonnener Modernisierung durch Grundstückserwerber

Der Erwerber eines Grundstücks, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

1. Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6. Juni 1967 mietete die Bekl. eine Zweizimmerwohnung nebst Nebenräumen. Nachdem die X-GmbH die Wohnanlage erworben hatte, teilte diese das Grundstück einschließlich der von der Bekl. gemieteten Wohnung in Wohnungseigentum auf; eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 3. Februar 1997.

Mit Schreiben vom 12. Mai 1997 kündigte die X-GmbH der Bekl. und den anderen Mietern des Gebäudes die Durchführung von Modernisierungsarbeiten in Form das Einbaus einer zentralen Heizungsanlage sowie Warmwasserversorgung und der Anbringung von Vollwärmeschutz an den Fassaden an.

Durch notariell beglaubigte Erklärung vom 28. Juli 1997 unterbreiteten die Kl. der X-GmbH ein Angebot auf Abschluß eines Kaufvertrages über die von der Bekl. bewohnte Wohnung; zugleich erteilten sie der X-GmbH ein Angebot auf Abschluß eines Generalübernehmervertrages hinsichtlich der Durchführung von Modernisierungs- und lnstandsetzungsarbeiten. Nachdem die X-GmbH mit den Modernisierungsarbeiten im September 1997 begonnen hatte, wurden die Kl. am 28. November 1997 als Eigentümer der Wohnung in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die Modernisierungsarbeiten sind sodann im Frühjahr 1998 beendet worden.

Mit der Klage begehren die Kl. von der Bekl. entsprechend einer im Schreiben der von ihnen insoweit bevollmächtigten X-GmbH vom 27. Juli 1998 erfolgten Berechnung einen erhöhten monatlichen Mietzins von 97,35 DM ab dem 1. Oktober 1998.

Das Amtsgericht hat die Klage unter anderem deswegen abgewiesen, weil die Kl. nicht Bauherren der Modernisierungsarbeiten gewesen seien. Mit der Berufung verfolgen die Kl. weiterhin ihr Mieterhöhungsverlangen. Das Landgericht, das das Mieterhöhungsverlangen für begründet hält, sieht sich an einer Entscheidung wegen der unterschiedlichen Beurteilung der Rechtslage in Literatur und Rechtsprechung gehindert, und hat deshalb dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids folgende Frage vorgelegt:

"Kann der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung gemäß § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt das Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind?"

2. Die Vorlagefrage ist zulässig, weil die Entscheidung des Rechtsstreits hiervon abhängt und die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist, § 541 I 2 ZPO. Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, daß die X GmbH die Kl. durch Erklärung vorn 28. August 1997 ermächtigt hat, Ansprüche aus der Modernisierung im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar dürfte eine Ermächtigung zur Ausübung eines Gestaltungsrechts grundsätzlich zulässig sein (vgl. hierzu BGH NJW 1998, 886, 887 rechte Spalte). Voraussetzung ist jedoch, daß dem Ermächtigenden das Gestaltungsrecht zum Zeitpunkt der Ermächtigung auch zusteht. So liegt der Fall hier gerade nicht, weil das aus § 3 MHG folgende Recht erst nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten entstehen kann; die Ermächtigung vom 28. August 1997 ging daher ins Leere.

a) Die Frage, ob der Erwerber eines Grundstücks zur Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG berechtigt ist, wenn die wertverbessernden Arbeiten vor Eigentumswechsel vom ehemaligen Eigentümer und Vermieter begonnen und nach dem Eigentumswechsel beendet worden sind, wird in der Literatur ausdrücklich nur von Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III A Rdn. 553; Soergel/Heintzmann, Kommentar zum BGB 1997 Rdn. 22 zu § 3 MHG und Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., Rdn. 46/47 zu § 3 MHG beantwortet. Soweit Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl. 1999 Rdn. 5 zu § 3 MHG; Kinne (in: Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum 2. Aufl. 1994, Rdn. 45 Teil B) und wohl auch Beuermann (in: Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999 Rdn. 11 a zu § 3 MHG) Ausführungen hierzu machen, betreffen diese Fallgestaltungen, in denen die Modernisierungsarbeiten vom Voreigentümer/Vermieter veranlaßt und auch vor der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber beendet worden sind.

In der Rechtsprechung hat - soweit ersichtlich - diese Frage bisher lediglich das Landgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 18. Dezember 1997 (WuM 1998, 231) behandelt; die Entscheidungen des Landgerichts Hamburg vom 8. Mai 1990 und des Landgerichts Berlin vom 11. Mai 1990 (WuM 1991, 121 und MM 1994, 246) betreffen ebenfalls die Fälle, in denen die Modernisierungsarbeiten vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch beendet worden sind.

b) Die Vorlagefrage läßt sich nicht allein anhand des Wortlauts des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG beantworten. Aus der Begründung zum Gesetzentwurf (BR-Drucksache 161/74, A II 3) ergibt sich, daß diese Regelung bezwecken soll, die "Kosten von Modernisierungsmaßnahmen ... in einem besonderen Verfahren schnell weitergeben zu können, wobei gegenüber der damaligen Regelung ... Mieterhöhungen in etwas stär-kerem Maße ..." ermöglicht worden sollten. Aus der Einzelbegründung zu § 3 des Entwurfs Ist zu entnehmen, daß hiermit die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ausgeglichen werden sollte, wobei der bisherigen Rechtslage die Vornahme entsprechender Maßnahmen mangels Umlagefähigkeit entgegengestanden habe.

Die Begründung zum Gesetzentwurf zeigt, daß ein gerechter Ausgleich zwischen den durch die gewünschten Modernisierungsmaßnahmen entstandenen Belastungen und den hierdurch geschaffenen Wohnvorteilen hergestellt werden sollte. Der Mieter soll ohne den Druck einer drohenden Kündigung verpflichtet werden, zur Finanzierung der zu seinen Gunsten vorgenommenen Modernisierungsarbeiten beizutragen. Soweit sodann im Entwurf für die Formulierung der dies regelnden Bestimmungen vom Vermieter einerseits und dem Mieter andererseits ausgegangen worden ist, entsprach dies dem zugrunde gelegten "Normalfall"; Abweichungen hiervon sind ersichtlich nicht berücksichtigt worden. Ein Anlaß hierfür, also die Erwähnung aller Sachverhaltskonstellationen, in denen auf der Vermieterseite die Eigentümerstellung zu bestimmten Zeitpunkten der Modernisierungsarbeiten wechselt, bestand jedoch nicht, weil insoweit § 571 BGB einschlägig ist. Der hiernach erfolgende Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis umfaßt nicht nur die Verpflichtungen aus diesem Vertragsverhältnis, sondern auch die sich hieraus ergebenden Rechte, wobei hierzu in erster Linie das Recht auf Geltendmachung des Mietzinses gehört. Von § 671 BGB werden aber auch solche Ansprüche des "vorigen" Vermieters erfaßt, die erst nach Eigentumswechsel fällig werden: Insoweit ist entscheidend, ob das für die Fälligkeit maßgebende Kriterium in der Person des Vermieters oder in dem Eigentum an der veräußerten Sache zu finden ist (Soorgel/Heintzmann, a.a.O., Rdnr. 16 zu § 571). Soweit es Modernisierungsarbeiten angeht, betreffen diese sowohl die Mietsache und damit das Eigentum am Mietobjekt als auch den Vermieter, der die Maßnahmen ausgelöst hat. Unter Berücksichtigung des Gesetzeszweckes ist entscheidend für die Zuordnung und damit die Befugnis aus § 3 Abs. 1 MHG das Kriterium des Eigentums: An diesem treten die tatsächlichen Gebrauchsverbesserungen ein, so daß hierauf abzustellen ist. Für die Anwendung des § 3 Abs. 1 MHG bedeutet das, daß derjenige Vermieter zur Geltendmachung der Modernisierungsarbeiten berechtigt ist, der zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Betrachtungsweise wird nach Auffassung des Senats der notwendigen Verknüpfung zwischen § 3 MHG und § 571 BGB gerecht.

Nach Abschluß von Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter eine Mieterhöhung von 11 % der Baukosten verlangen. Ungeschriebenes Gesetz ist allerdings seit einem grundlegenden Rechtsentscheid des OLG Hamm, daß der Vermieter Bauherr gewesen sein muß, also Auftraggeber der am Bau beteiligten Firmen. Dabei war bisher umstritten, was dann gilt, wenn während der Modernisierungsmaßnahmen das Haus veräußert wird. Der Verkäufer kann noch keine Mieterhöhung verlangen, da diese erst nach Beendigung der Baumaßnahmen möglich ist. Der Käufer dagegen ist in der Regel nicht Bauherr, da die Firmen nicht von ihm beauftragt wurden.

Mit außerordentlich kurz begründetem Rechtsentscheid vom 8. Mai 2000 hat das Kammergericht diese Frage nunmehr geklärt und darauf abgestellt, daß nicht auf die Person des Vermieters, sondern auf das Eigentum abzustellen sei, so daß der Erwerber die Mieterhöhung verlangen kann, wenn er zum Zeitpunkt des Abschlusses der Baumaßnahmen im Grundbuch eingetragen ist. Nicht geklärt ist die Frage, was passiert, wenn die Arbeiten schon vorher abgeschlossen sind, der Veräußerer aber keine Mieterhöhung mehr geltend machen kann, weil inzwischen die Eigentumsübertragung stattgefunden hat. Nach Auffassung von Bub/Treier/Schultz (III A 553) hat der Erwerber auch dann ein eigenes Mieterhöhungsrecht (so auch LG Düsseldorf GE 1998, 1027). Der vorsichtige Grundstückskäufer wird sich allerdings zusätzlich vom Verkäufer ermächtigen lassen, ein etwa diesem noch zustehendes Mieterhöhungsrecht im eigenen Namen auszuüben (eine Abtretung des Gestaltungsrechts zur Mieterhöhung dürfte dagegen unzulässig sein).