Mieterhöhung wegen nicht zu vertretender Zinssteigerung

Mieterhöhung wegen nicht zu vertretender Zinssteigerung; Darlehensvertrag; Niedrigzinsphase; Wuchermiete

1. Die Tatsache, daß der Vermieter einen Darlehensvertrag in einer Niedrigzinsphase auf nur fünf Jahre abgeschlossen hat und deshalb nach Ablauf dieser Zeit eine Neufinanzierung zu deutlich höherem Zinssatz notwendig wird, ist für sich allein kein von ihm zu vertretender Umstand i. S. des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG.

2. Die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 5 MHG findet dort ihre Grenze, wo gegen § 302 a Abs. 1 Nr. 1 StGB verstoßen wird.

I. Das Landgericht Freiburg hat dem Senat mit Beschluß vom 8.9.1993 folgende Fragen nach § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. ZPO zum Rechtsentscheid vorgelegt (WuM 1993, 593):

1. Stellt es im Rahmen des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG einen vom Vermieter zu vertretenden Umstand dar, daß er in einer Niedrigzinsphase den Darlehensvertrag auf nur fünf Jahre abgeschlossen hat mit der Folge, daß nach Ablauf dieser fünf Jahre eine Neufinanzierung zu deutlich höherem Zinssatz nötig wird?

2. (Hilfsweise für den Fall, daß die Vorlagefrage Nr. 1 verneint wird): Findet die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 5 MHG dort ihre Grenze, wo gegen § 302 a StGB verstoßen wird?

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. ließ 1987/88 ein Mehrfamilienhaus errichten, wofür er bei voller Fremdfinanzierung dinglich gesicherte Darlehen über ca. 850.000 DM mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Festzins von 5,9 % p. a. aufgenommen hatte. Nach Ablauf dieser fünf Jahre im Juli 1992 schloß er neue Darlehensverträge mit einer Zinsbelastung von nunmehr 8,9 % p. a., wodurch sich der jährliche Zinsaufwand um 25.164,05 DM erhöhte. Diesen Mehraufwand will der Kl. auf seine Mieter umlegen.

Der Bekl. ist Mieter im Hause des Kl. und zahlte bisher für die von ihm genutzte Wohnung monatlich 400 DM Miete, was der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach. Einer schriftlichen Aufforderung des Kl. vom 7.7.1992, ab 1.8.1992 einen angesichts der Zinsmehrbelastung auf seine Wohnung entfallenden, um - rechnerisch unstreitige - monatlich 272,70 DM erhöhten Mietzins zu bezahlen, lehnte der Bekl. ab. Er hält das Erhöhungsbegehren für unwirksam, weil es gegen § 5 WiStG verstoße; im übrigen habe der Kl. die Zinssteigerung zu vertreten, weil er den niedrigen Zins nur für fünf Jahre festgeschrieben habe.

Der vom Kl. erhobenen Zahlungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung. Er hält es für untragbar und vom Gesetzeszweck des § 5 MHG nicht gedeckt, daß der Kl. die Miete auf einen Betrag solle anheben können, der 68 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Im übrigen sei das Erhöhungsverlangen auch formell unwirksam.

Das Landgericht, das von der - formellen - Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens und davon ausgeht, "daß - im Jahre 1987 eine Phase relativ niedriger Zinsen herrschte, wie sich im übrigen schon aus dem hier vereinbarten Zinssatz von 5,9 % (bei 100 %iger Auszahlung) ergibt;

- auf dem Kapitalmarkt auch Darlehen mit längerer, z. B. 10jähriger Festschreibung zu erhalten waren, wenn auch mit höherem Zinssatz, wobei der Unterschied im Zinssatz in der Größenordnung von höchstens 1 %-Punkt liegen dürfte;

- der Kl. sich über diese Möglichkeit längerfristiger Zinsfestschreibung unschwer informieren konnte",

sieht in den vorgelegten Fragen entscheidungserhebliche Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung, die es bejahen will.

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme, sie haben davon auch Gebrauch gemacht.

II. Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO).

1. Bei der Frage Nr. 1 handelt es sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Während letzteres einer weiteren Begründung nicht bedarf, mag in Zweifel gezogen werden können, ob es sich bei der vorgelegten Frage Nr. 2 um eine Rechtsfrage handelt oder ob es um eine Tatfrage geht. Denn inwieweit eine am Rechtsleben beteiligte Person etwas "zu vertreten" hat, bleibt stets der tatrichterlichen Entscheidung im jeweiligen Einzelfall vorbehalten. Und mag es hierzu auch viele gleichgelagerte Einzelfälle geben, werden dadurch die darin zu entscheidenden Tatfragen nicht zur Rechtsfrage(Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. VIII Rz. 146 m. Hinw. auf LG Braunschweig, NJW 1986, 322). Andererseits gibt es - wie hier in der Vorlagefrage Nr. 1 - typische Lebenssachverhalte, bei denen es unabhängig von der im Einzelfall tatrichterlich zu beantwortenden (Tat-)Frage, ob sie vorliegen, um die Zuordnung zu einer Gesetzesnorm geht. Dies ist eine Frage der Auslegung und damit Rechtsfrage (BGHZ 92, 213/216 zu "berechtigtes Interesse"; OLG Hamm, WuM 1983, 107 zu "Verwirkung"; Rimmelspacher in MüKo ZPO, § 541 Rz. 6). Im vorliegenden Fall geht es um die Auslegung des Tatbestandsmerkmals "zu vertreten hat" in § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG.

Die Vorlagefrage Nr. 1 ist für die Entscheidung über die Berufung des Bekl. erheblich. Denn wird sie entsprechend der Auffassung des Landgerichts bejaht, wäre das Erhöhungsverlangen des Kl. nicht berechtigt, das Rechtsmittel des Bekl. mithin in vollem Umfang begründet. Im Falle, daß die Frage zu verneinen wäre, stünde dem Zahlungsbegehren des Kl. jedenfalls dem Grunde nach nichts entgegen, weil dann die Voraussetzungen des § 5 Abs.1 MHG gegeben wären und die Berufung jedenfalls zum Teil erfolglos bleiben müßte.

Die Vorlagefrage Nr. 1 hat auch grundsätzliche Bedeutung und ist - soweit ersichtlich - noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden, dies auch nicht durch den Rechtsentscheid des Senats vom 9.8.1982 (9 REMiet 1/82, WuM 1982, 273). Anders als im vorliegenden ging es in jenem Fall um die Frage nach der Zulässigkeit einer Mieterhöhung durch Umlegung von erhöhten Zinsen, die wegen Ablösung eines fristgebundenen durch ein weiteres sog. Bankvorausdarlehen entstanden waren, wobei von vornherein feststand und Inhalt der Vereinbarung war, daß beide Darlehen durch ein zur Zuteilung erwartetes Bauspardarlehen abgelöst werden, mithin nur einer Zwischenfinanzierung dienen sollten.

Des weiteren hat das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß vom 8.9.1993 zutreffend darauf hingewiesen, daß die Vorlagefrage Nr. 1 auch nicht mit dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 23.11.1982 (WuM 1983, 18 f., vgl. dort Ziff. V Nr. 3) beantwortet wurde. Die tragenden Gründe und der Tenor dieses Rechtsentscheids, auf die insoweit abzustellen ist (vgl. Bub/Treier/Fischer, a. a. O. VIII Rz. 152), berühren § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG nicht, befassen sich stattdessen allein mit dem Verhältnis von § 5 MHG zu § 5 WiStG (Überschreitung der sog. Wesentlichkeitsgrenze).

Im übrigen sieht der Senat die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage (vgl. hierzu OLG Frankfurt/M., WuM 1986, 13) zum einen darin, daß das Landgericht von einer - wie unter Nr. 2 noch darzustellen sein wird - gleichsam einhelligen Literaturmeinung abzuweichen beabsichtigt (vgl. BayObLG, WuM 1988, 257). Zum anderen ist zu erwarten, daß - ausgelöst möglicherweise durch häufige Veränderungen des allgemeinen Zinsniveaus - die vorgelegte Rechtsfrage in der Rechtsprechung in weit breiterem Umfang als bisher zu beantworten sein wird; der Senat sieht hierauf einen Hinweis in der Tatsache, daß allein in der vorlegenden Kammer derzeit noch mindestens zwei weitere Berufungsverfahren von verschiedenen Ausgangsgerichten anhängig sind, in denen die Vorlagefrage entscheidungserheblich ist.

Schließlich ist die grundsätzliche Bedeutung nicht etwa dadurch entfallen, daß durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.7.1993 auch § 5 WiStG geändert worden ist. Für das zwischen den Parteien seit 1988 bestehende Mietverhältnis und das Erhöhungsverlangen des Kl. sowie alle vergleichbaren Fälle bleibt dies ohne Bedeutung (vgl. § 5 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 lit. b WiStG n. F. u. Bub, NJW 1993, 2900).

2. Die erste Vorlagefrage war nach Maßgabe der Beschlußformel Nr. 1 zu verneinen.

a) Der Senat sieht den sowohl in dieser Beschlußformel als auch in der Vorlagefrage enthaltenen Sachverhalt (Darlehensaufnahme für fünf Jahre in Niedrigzinsphase - nach Ablauf notwendige Neufinanzierung zu höherem Zinssatz) als einen typischen, bei der Wohnbaufinanzierung immer wieder auftretenden Lebenssachverhalt, der als solcher einer rechtlichen Bewertung dahin, ob der Vermieter die Zinserhöhung i. S. d. § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG "zu vertreten hat", zugängig ist. Dem steht nicht entgegen, daß die Entscheidung im Einzelfall dem Tatrichter vorbehalten ist, der dabei auch noch weitere Tatsachen zu berücksichtigen haben wird, die bei der Frage nach dem "Vertretenmüssen" da und dort zu einer anderen Antwort führen können, als sie der Senat auf die abstrakte Vorlagefrage gegeben hat. Dem ist durch die Einfügung "für sich allein" Rechnung getragen (zur Zulässigkeit vgl. Bub/Treier/Fischer, a. a. O., Rz. 158, m. w. N.).

b) Allein dadurch, daß ein Vermieter in einer Niedrigzinsphase Darlehen mit günstigem Festzins auf fünf Jahre aufnimmt und damit für die Zeit nach Ablauf dieser fünf Jahre bewußt das Risiko eines höheren und/oder variablen Zinssatzes in Kauf nimmt, hat er die Zinserhöhung auch dann nicht i. S. des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG zu vertreten, wenn es ihm - entsprechend der Vorgabe des Landgerichts - möglich gewesen wäre, statt des vereinbarten ein Darlehen mit z. B. zehnjähriger Laufzeit und einem um 1 %-Punkt höheren Zinssatz zu erhalten.

Dabei bedarf es keiner besonderen Ausführungen dazu, wie das Tatbestandsmerkmal "zu vertreten" rechtlich einzuordnen ist, ob insbesondere dieser Rechtsbegriff nur Verschulden gegenüber dem (im Zeitpunkt des ersten Darlehensabschlusses oft überhaupt noch nicht vorhandenen) Mieter i. S. d. § 276 BGB beinhaltet (so wohl Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rz. 4 und 5 zu § 5 MHG), ob es stattdessen "nicht nur auf § 276 BGB", sondern auch auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Mietobjektes (so z. B. Bub/Treier/Schultz, a. a. O., III Rz. 620; Voelskow in MüKo BGB 2. Aufl., Rz. 10 zu § 5 MHG) bzw. überhaupt nicht auf den "engen Begriff" der Fahrlässigkeit des § 276 BGB (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Ziff. 837, S. 1002) oder aber schließlich sowohl auf die letztgenannte Bestimmung als Ausgangspunkt als auch auf das aus § 254 BGB abzuleitende Gebot der Wahrung eigenen Interesses ankommt (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., Rz. 17 ff. zu § 5 MHG).

Im Anschluß an die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24.2.1971 auch zu § 23 Abs. 1 Satz 2 II. BVO (Betrieb 1971, 769/771), dessen Gesetzeszweck nach allgemeiner und zutreffender Auffassung (vgl. Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., Rz. 17) auch auf § 5 MHG zu übertragen ist, kommt es bei Umfinanzierungen darauf an, ob sie ohne bzw. mit rechtlicher oder wirtschaftlicher Notwendigkeit vorgenommen sind. Im Interesse des Mieters sei zu verhindern, daß bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise überflüssige Verteuerungen der Wohnungen auf den Mieter, der hierauf keinen Einfluß hat, durchschlagen (BGH, a. a. O.; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 5 MHG, Rz. 15, S. 503; MüKo, a. a. O., Rz. 10; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. C 398). Dies ist auch die Auffassung des Senats.

Bei Anlegung dieses Maßstabes kann sich in Fällen wie dem vorliegenden selbstverständlich die Überprüfung nicht auf die Frage beschränken, ob die zum höheren Zinssatz führende Kreditaufnahme rechtlich oder wirtschaftlich notwendig oder sinnvoll war. Nach Ablauf einer vorausgegangenen Finanzierung und bei noch bestehenden finanzierungsbedürftigen Verbindlichkeiten wird sie immer notwendig und soweit nicht zu beanstanden sein, als sich die neuen Kreditbedingungen im Rahmen des Marktüblichen halten. Stattdessen geht es in erster Linie darum, ob der Wohnraum schaffende und zur Verfügung stellende Darlehensnehmer und - oft nur künftige - Vermieter sich wirtschaftlich unvernünftiges und gar die Interessen seiner Mieter schädigendes Verhalten vorwerfen lassen muß, weil er fünf Jahre zuvor die sich aus einer Niedrigzinsphase ergebenden Möglichkeiten optimal für die Dauer eben dieser fünf Jahre ausgenutzt und darüber hinaus auf eine Festlegung verzichtet hat. Es ließe sich dies bejahen, wenn der Betreffende - aus welchen Gründen des Einzelfalles auch immer - damit rechnen mußte, daß er nach Ablauf des günstigen Darlehens in jedem Fall deutlich höhere Zinsen zu erbringen hat (vgl. hierzu zutr. OLG Karlsruhe, 3. ZS, für den Wegfall einer vertraglichen Zinsverbilligung, WuM 1982, 68). In aller Regel ist dies aber gerade nicht der Fall, die künftige Zinsentwicklung über einen Zeitraum von mehreren Jahren vielmehr für jedermann völlig offen. Daraus ergibt sich freilich eine Risikosituation, die entsprechend der Vorstellung des Landgerichts durch - soweit möglich - Abschluß eines über die fünf Jahre hinausgehenden Darlehensvertrages mit ebenfalls festem, aber auch höherem Zinssatz etwas entschärft werden könnte. Ob dies wirtschaftlich in jedem Fall sinnvoll ist, erscheint indessen zweifelhaft: Die Wahrscheinlichkeit, auf diesem Wege in fünf Jahren einem "deutlich höheren Zinssatz" zu entgehen, ist nicht beeindruckend groß. Natürlich kann man damit rechnen, daß nach einer Niedrigzinsphase die Zinsen allgemein wieder ansteigen. Aber wann dies geschieht und ob einem Anstieg nicht wieder allgemeine Zinssenkungen in einem Zeitraum von fünf Jahren folgen, ist ebenso möglich wie offen. Aus wirtschaftlicher Sicht des vollfinanzierenden Bauherren eines sog. Renditeobjekts kommt hinzu, daß dieser Bauherr der höchsten Zinsbelastung gerade zu Beginn seines Bauvorhabens, jedenfalls zu einer Zeit ausgesetzt ist, da er aus dem Vorhaben noch keine Einnahmen hat; nachvollziehbar muß ihm deshalb ein besonderes Interesse zugebilligt werden, in eben dieser Zeit den niedrigstmöglichen Zinssatz zu vereinbaren. Dies ist nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern entspricht auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Objekts, auf die im Zusammenhang mit § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG ebenfalls abgehoben wird (OLG Hamm, NJW 1982, 892 m. w. N.). Die Interessen des Mieters sind damit nicht in einem Maße beeinträchtigt, daß die wirtschaftlichen Belange des Darlehensnehmers und Vermieters zurückzutreten hätten; abgesehen davon hat auch er fünf Jahre lang am Billigzins teilgenommen und muß angesichts der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt hier und heute längerfristig immer mit spürbaren Veränderungen rechnen.

War damit die Vorlagefrage Nr. 1 zu verneinen, so sieht sich der Senat dabei in der Auslegung des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG in wesentlicher Übereinstimmung mit der weit überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. allerdings Derleder in AK BGB, § 5 MHG, Rz. 7), wo ein Vertretenmüssen i. S. dieser Bestimmung nur dann angenommen wird, wenn der Rahmen des üblichen Finanzierungsgeschehens vermeidbar zum Nachteil des Mieters verlassen wird (vgl. hierzu die Beispiele bei Barthelmess, a. a. O., Rz. 15; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Rz. C 400; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O. Rz. 18 f.; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 167, Rz. 1 bis 3; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 5 MHG, Rz. 13 ff.; vgl. auch LG Köln, WuM 1994, 29).

3. Damit hatte der Senat über die Vorlagefrage Nr. 2 zu befinden, die hilfsweise und insoweit zulässig für den Fall der Verneinung der ersten Rechtsfrage gestellt ist.

a) Der Senat hält die Vorlagefrage Nr. 2 auch im übrigen für zulässig.

Es bedarf dies keiner weiteren Begründung insoweit, als es um die Feststellung geht, daß die vorgelegte eine Rechtsfrage ist, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt; sie betrifft das Verhältnis von § 5 MHG zu § 302 a StGB.

Soweit ersichtlich ist diese Rechtsfrage auch noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden, wobei der Senat im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 5.8.1992 (WuM 1992, 527) eine solche anderweitige Entscheidung nicht sieht. Denn dort ging es in Vorlagefrage und Beschlußformel um die Wirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung, soweit diese die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der örtlichen Vergleichsmiete durch Aufwendungen im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. bis zu 150 % übersteigt; hier dagegen stellt sich die Frage, ob die Möglichkeit einseitiger Mietzinserhöhung gem. § 5 MHG dort endet, wo - bei welchem Prozentsatz auch immer - der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt ist.

Nachdem auch die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage für das Ausgangsverfahren nicht in Frage gestellt werden kann, ist indessen zweifelhaft, ob die Frage grundsätzliche Bedeutung hat. Denn sie wird in Literatur und Rechtsprechung - wie noch zu belegen ist - nahezu ausnahmslos bejaht, so daß insoweit kaum eine Gefährdung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zu befürchten sein wird. Indessen hat das Landgericht Köln im Urteil vom 20.2.1992 (WuM 1992, 445; vgl. aber auch LG Köln, WuM 1994, 29) entschieden, daß das Verbot des Mietwuchers ein auf § 5 MHG gestütztes Erhöhungsverlangen nicht begrenze, solange die Miete nur die erhöhten Aufwendungen decke. Diese Entscheidung steht im Widerspruch zu anderen und zu der vom Landgericht im vorliegenden Fall für richtig gehaltenen Beantwortung der Vorlagefrage, die damit als von grundsätzlicher Bedeutung angesehen werden kann.

b) Die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 5 MHG findet dort ihre Grenzen, wo gegen § 302 a Abs. 1 Nr. 1 StGB verstoßen wird. Dies entspricht herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur (OLG Hamburg, a. a. O., m. Hinw. auf d. "Wuchergrenze nach § 138 Abs. 2 BGB, § 302 a StGB"; BGHSt 30, 280; BGHZ 1989, 316/325; Bub/Treier/Schultz, a. a. O. III A 266 und 625; Köhler a. a. O. § 138, Rz. 1 ff.; Sternel, a. a. O. III 29 u. 47 ff.; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, § 5 MHG, Rz. 30; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. C 25 u. D 17; Barthelmess a. a. O., Rz. 18 a). Die Nichtigkeit des wucherischen Erhöhungsbegehrens folgt aus §§ 134 und 138 Abs. 2 BGB. Der hiervon abweichenden Auffassung des Landgerichts Köln im Urteil vom 20.2.1992 kann nicht gefolgt werden. Unbeschadet des hier nicht zu erörternden Verhältnisses zwischen § 5 MHG und § 5 WiStG kann das nicht nur in § 302 a StGB, sondern auch in § 138 Abs. 2 BGB als eine das gesamte Zivilrecht beherrschende Rechtsnorm ausgesprochene Wucherverbot dem Kostendeckungsprinzip des § 5 MHG nicht deshalb nachgeordnet sein, weil dieses Prinzip ohne Angemessenheitsprüfung gilt. Die vom Landgericht Köln abgelehnte, aber weitgehend anerkannte 50 %-Grenze mag zwar in Frage gestellt werden können. Nicht läßt sich indessen sagen, daß bei gegebener Kostendeckung stets der für § 302 a StGB geforderte subjektive wucherische Aspekt, vor allem aber auch ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung fehle (vgl. hierzu nur Dreher/Tröndle, StGB, 46. Aufl., § 302 a, Rz. 25). Erhöhungsbegehren können auch dann wucherisch und damit verboten sein, wenn und soweit sie nur der Kostendeckung dienen (vgl. BGHSt. a. a. O.). Im übrigen macht sich der Senat die zutreffenden Ausführungen von Scholl (WuM 1992, 583) und Plönes (WuM 1993, 320) zu eigen, die sich zwar in erster Linie auf § 5 MHG im Verhältnis zu § 5 WiStG beziehen, dabei aber um so mehr jedoch die Einschränkung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 5 MHG durch §§ 302 a StGB und 138 Abs. 2 BGB belegen.

Nach § 5 MHG ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten auf den Mieter umzulegen. Er darf allerdings diese Kostensteigerungen nicht "zu vertreten" haben, sie müssen also für ihn mehr oder weniger unvermeidbar gewesen sein.

In seinem Rechtsentscheid vom 26. Mai 1994 hatte sich das OLG Karlsruhe mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet ist, in einer Niedrigzinsphase sich langfristig zu binden und einen Darlehensvertrag für länger als fünf Jahre abzuschließen, um den Zinsvorteil zu sichern.

Das Oberlandesgericht meint, dazu sei der Vermieter nicht verpflichtet. Maßstab müsse sein, ob der Vermieter bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise überflüssige Verteuerungen verursacht habe. Die künftige Zinsentwicklung könne jedoch niemand voraussagen, so daß dem Vermieter kein Vorwurf zu machen sei.

Das Gericht stellt ferner fest, daß die Mieterhöhung jedenfalls nur bis zur Wuchergrenze des § 302 a StGB möglich sei. Nach allgemeiner Auffassung ist dies ein Zuschlag von 50 % zur ortsüblichen Vergleichsmiete; auf diese Zahl mochte sich das OLG Karlsruhe allerdings nicht festlegen, sondern bejahte nur allgemein die Anwendung der §§ 302 a StGB und 138 Abs. 2 BGB (Wucher).