Mieterhöhung wegen nicht zu vertretender Kapitalkostenerhöhung

Bei Kapitalkostenerhöhungen nach § 5 MHG ist der Vermieter berechtigt, Zinsen für Restdarlehen auf den Nominalbetrag des Darlehens zu berechnen.

Hierbei kann dahinstehen, ob die Darlegungen der Bekl. bezüglich der Neuschaffung des Wohnraums betreffend die streitbefangene Wohnung im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. Wohnungsbaugesetz ausreichend sind, wobei sich Zweifel daraus ergeben, daß die vorherige Ungeeignetheit der Wohnung zu Wohnzwecken aus dem Fehlen einer Steckdose im WC nicht herzuleiten sein dürfte. Darauf kommt es jedoch nicht an, weil die Mieterhöhungserklärungen sowohl den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz als auch denen der §§ 5 MHG, 2 GVW entsprechen. Der Umstand, daß in den vorbenannten Miet erhöhungserklärungen die in Anspruch genommenen Annuitätsdarlehen nicht unter Berücksichtigung der Tilgungen berechnet worden sind, führt nach Auffassung der Kammer nicht zur Unwirksamkeit. Eine Differenzierung dahingehend, daß im Rahmen von § 5 MHG - anders als im sozialen Wohnungsbau nach § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz - das Restdarlehen für die Berechnung der Fremdkapitalbelastung um die Tilgungsleistung zu bereinigen sei, ist nicht geboten (a. A. Sternel, III 835). Da bei einem Annuitätsdarlehen der Vermieter Tilgungsleistungen über das Jahr erbringt, die kostenmäßig nicht entlasten, auch wenn intern eine Aufspaltung in Zins- und Tilgungsbeträge erfolgt, wird er wirtschaftlich nicht bevorzugt. Darüber hinaus ist nach Auffassung der Kammer zu beachten, daß anderenfalls eine ständige Neuberechnung erforderlich wäre, die Mieterhöhungserklärungen bei Inanspruchnahme von Annuitätsdarlehen enorm erschweren würde. Es ist nicht ersichtlich, warum dies den Ver-mieter treffen soll, der seine Mieterhöhungserklärungen nach § 5 MHG ab zugeben hat, während im sozialen Wohnungsbau der Vermieter diese Schwierigkeit nicht zu überwinden braucht (vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, 6. Aufl., S. 383).

Darüber hinaus bestehen wirtschaftliche Nachteile zu Lasten des Mieters nicht; denn eine Entlastung des Mieters nach der Darlehenstilgung tritt - wie auch das Landgericht Stuttgart in seiner Entscheidung vom 16. Mai 1991 (DWW 1991, 371 f.) zu Recht ausführt - schon deshalb weder bei freifinanziertem, noch bei Altbauwohnraum ein, weil zwischenzeitlich die Ortsüblichkeit der Miete den vereinbarten Mietzins erreicht haben wird, so daß Gründe für eine Differenzierung zwischen preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum nicht erkennbar sind.

Da auch im übrigen die streitbefangenen Mieterhöhungserklärungen sowohl den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz als auch denen der §§ 5 MHG, 2 GVW entsprechen, sind sie wirksam.

Erhöhen sich bei Sozialwohnungen Fremdkapitalkosten, so werden - abgesehen von der Sonderberechnung bei Darlehen der Berliner Sparkasse - die neuen Zinsen stets auf den Nominalbetrag (Ursprungsbetrag) des Darlehens berechnet, obwohl intern zwischen der darlehensgebenden Bank und dem Eigentümer ein Teil der "Zinsen" tatsächlich zur erhöhten Tilgung verwendet wird. In die Kostenmiete fließen also Tilgungsanteile hinein (die Zinserhöhung für Baudarlehenswohnungen zum 1. April 1992 führen damit also faktisch auch zu einer schnelleren Entschuldung der Eigentümer). Strittig ist dagegen, ob diese Berechnungsart auch für preisfreie Wohnungen gilt. § 5 des Miethöhegesetzes gibt dem Vermieter bekanntlich das Recht, Erhöhungen der Kapitalkosten unter bestimmten Umständen auch bei preisfreien Wohnungen auf den Mieter abzuwälzen. Auch dort stellt sich die Frage, ob die erhöhten Zinsen auf den Ursprungsbetrag des Darlehens oder auf das Restdarlehen zu berechnen sind.

Das LG Berlin in einer Entscheidung vom 20. Januar 1992: Berechnung auf den Ursprungsbetrag.