Mieterhöhung wegen nicht zu vertretender Kapitalkostenerhöhung

1. Eine Mieterhöhung nach § 5 MHG ist nur möglich, wenn die Kapitalkosten insgesamt gestiegen sind. 2. Bei mehreren Darlehen setzt eine Mieterhöhung also voraus, daß insgesamt eine effektive Mehrbelastung eingetreten ist.

Den Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung einer erhöh-ten Miete gemäß § 5 Abs. 1 MHG gegen die Bekl. zu.

Die Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 1 MHG erfordert ein schriftliches, wirk-sames Erhöhungsverlangen. Gemäß § 5 Abs. 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG ist darin der Grund für die Umlage (nachvollziehbar) zu bezeichnen und zu erläutern. Dazu gehört die Darlegung der Kapitalkostensteigerung unter Angabe der dinglich gesicherten Darlehen mit ihren Kapitalständen und Zinssätzen zu den entscheidenden Stichtagen Abschluß des Mietvertrages und Wirksamwerden des Erläuterungsverlangens (vgl. u. a. Barthelmess, 4. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. C 402).

Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 14. Juni 1991 nicht gerecht, da darin die Erhöhung der Kapitalkosten nicht ausreichend dargelegt wird. Denn nach § 5 Abs. 1 MHG kommt es nicht auf die Erhöhung einzelner Kapitalkosten an. Entscheidend ist, ob unter Vergleich der Gesamtkapitalkosten zu den entsprechenden Stichtagen für den Vermieter eine effektive Mehrbelastung entstanden ist (vgl. Barthelmess, § 5 MHG Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 384; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 835). Dementsprechend ist anerkannt, daß eine Zinssteigerung nicht zu einer Mieterhöhung nach § 5 MHG berechtigt, wenn gleichzeitig durch Tilgung des Darlehenskapitals die tatsächliche Belastung des Vermieters im Ergebnis unverändert bleibt (vgl. Barthelmess, aaO., Rdnr. 17). Nichts anderes kann gelten, wenn die Finanzierung des Wohnraumes aus mehreren, verschiedenen Darlehen mit jeweils un-terschiedlicher Zins- und Tilgungsentwicklung besteht. Dann muß der Ver-mieter - dem insoweit die Darlegungslast obliegt (siehe Schmidt Futterer/Blank, Anm. C 384) - die gesamte Finanzierung des Objektes vortragen, da nur so nachvollziehbar ist, ob durch die Veränderung der Kapitalkosten einzelner Darlehen insgesamt eine effektive Mehrbelastung für ihn entstanden ist.

Diesen Anforderungen werden weder das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Juni 1991 noch die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgelegten Erläuterungen und schriftsätzlichen Ausführungen gerecht. Bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung haben die Kl. nur die Kapitalkostenentwicklung bezogen auf die Darlehen über 5.330.000 DM und 3.183.000 DM mit einem Restkapital von insgesamt 8.286.281,78 DM dargelegt. Dies betrifft jedoch nur einen Bruchteil der gesamten Erwerbsfinanzierung. Aus den ergänzenden Erläuterungen vom 16. September 1991 ergibt sich, daß die Er-werbskosten insgesamt (ohne Erwerbsnebenkosten) 12.530.000 DM betragen haben. Wie sich diese Darlehen insgesamt entwickelt haben, bleibt unklar. Daher läßt die vorgetragene Steigerung der Kapitalkosten von dem Kreditbetrag in Höhe von 8.286.281,78 DM nicht erkennen, ob die Gesamtkapitalbelastung ebenfalls gestiegen ist, gegebenenfalls in welcher Höhe. Dies kann auch nicht einfach unterstellt werden mit der Überlegung, daß wegen steigender Zinsen auch die übrigen, nicht dargelegten Darlehen teurer geworden seien. Dagegen spricht schon die Überlegung, daß die damit verbundenen Kapitalkosten wegen eventueller zwischenzeitlicher Tilgung gesunken sein können, so daß insgesamt effektiv keine Mehrbela-stung der Kl. eingetreten ist. Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn die weiteren Darlehen nicht oder nicht auf dem hier betroffenen Objekt dinglich abgesichert wären. Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden, da es dafür an einem entsprechenden Vortrag der insoweit ebenfalls darlegungspflichtigen Kl. fehlt. Auch bei der Erörterung dieses Problems in der mündlichen Verhandlung haben die Kl. - ebenso wie in ihrem Schrift-satz vom 24. Februar 1993 - nicht geltend gemacht, daß für die weiteren Darlehen keine oder anderweitige dingliche Sicherheiten bestehen.

Damit entspricht das Erhöhungsverlangen vom 14. Juni 1991 nicht den Anforderungen des § 5 MHG. Die geltend gemachte Kapitalkostensteigerung widerspricht der Systematik der Vorschrift und ist so nicht nachvollziehbar. Darin liegt ein so grundlegender und schwerwiegender Mangel, daß das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Dieser Mangel kann nur durch eine Neuvornahme des Erhöhungsverlangens behoben werden. Ei-ne solche, die Gesamtkreditentwicklung berücksichtigende Neuvornahme ist in diesem Rechtsstreit bis zur mündlichen Verhandlung nicht vorgenommen worden. Erst nach der entsprechenden Erörterung im Verhandlungs termin haben die Kl. mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 24. Fe-bruar 1993 vorgetragen, daß auch die Zinsen der übrigen Darlehen ange-stiegen seien, so daß tatsächlich von einer noch höheren Kapitalkostensteigerung, als bisher geltend gemacht, auszugehen sei.

Dieser Vortrag kann schon gemäß § 296 a ZPO nicht berücksichtigt wer-den, da er nach Schluß der mündlichen Verhandlung erst bei Gericht ein-gegangen ist. Auch eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO ist nicht veranlaßt. Zum einen ist auch der Vortrag im Schriftsatz vom 24. Februar 1993 nicht hinreichend substantiiert, da er kei-ne konkreten Angaben zu Kapitalstand und Zinssatz der übrigen, bisher nicht vorgetragenen Darlehen enthält, so daß eine Beurteilung der effekti-ven Mehrbelastung nach wie vor nicht möglich ist. Zum anderen kann auch mit neuem, gegebenenfalls substantiiertem Vortrag die Unwirksamkeit des bisherigen Erhöhungsverlangens nicht geheilt werden. In Betracht kommt lediglich die Möglichkeit, ein neues Erhöhungsverlangen vorzunehmen und damit unter Umständen für die Zukunft einen Anspruch ge-mäß § 5 Abs. 1 MHG zu begründen. Diese Möglichkeit bietet jedoch keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da deren Zweck nicht darin liegt, einer bisher unbegründeten Klage durch Neu-vornahme einer materiell rechtlichen Erklärung möglicherweise - was hier dahingestellt bleiben kann - zum Erfolg zu verhelfen.

Nach § 5 MHG kann der Vermieter Zinssteigerungen für bestimmte Darlehen an den Mieter weitergeben, wenn diese durch ein Grundpfandrecht gesichert sind und für den Erwerb, Neubau oder die Modernisierung bestimmt waren. Wenig erörtert ist bisher in der Rechtsprechung dabei die Frage, wie die Berechnung bei mehreren Darlehen auszusehen hat, die der Vermieter zu unterschiedlichen Zeiten aufgenommen hat und die deshalb möglicherweise auch eine unterschiedliche Kostenentwicklung aufweisen.

Das Landgericht Bonn meinte in seiner Entscheidung vom 22. März 1993, der Vermieter müsse die gesamte Finanzierung des Hauses vortragen und unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Tilgungsbeträge nachweisen, daß eine effektive Mehrbelastung insgesamt eingetreten sei. Eine solche Berechnung habe der Vermieter grundsätzlich schon in der Mieterhöhungserklärung vorzunehmen, die anderenfalls unheilbar nichtig ist. Eine spätere Ergänzung, auch im Prozeß, reicht also nicht.