Mieterhöhung wegen höherer Wohnfläche

Mieterhöhung wegen höherer Wohnfläche; Betriebskostensteigerung und Wegfall der Aufwendungsbeihilfen; Mietpreisbindung, Neubau; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung; Wohnfläche, ermittelte; Kostenmiete; Betriebskostenerhöhung; Betriebskosten, zusätzliche; Aufzugskosten; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Ansatz laufender Aufwendungen; Aufwendungshilfen, Wegfall; Formularklausel; Mietstaffelbeträge

1. Beruht eine Mieterhöhung gem. § 10 Abs. 1 WoBindG u. a. darauf, daß statt der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche die tatsächlich ermittelte Wohnfläche zugrunde gelegt wird, so ist diese Umstellung in der Mieterhöhungserklärung zu erläutern.

2. Sind in dem Mietvertrag als neben der Kaltmiete gesondert zu zahlende Betriebskosten lediglich die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung aufgeführt, so können Aufzugskosten nicht geltend gemacht werden.

3. § 8 a Abs. 3 WoBindG läßt eine Erhöhung der Kostenmiete für den sozialen Wohnungsbau nicht zu, soweit die Erhöhung auf die Berücksichtigung solcher laufender Aufwendungen gestützt wird, die in ihrem Ansatz nicht in der der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete zugrundeliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten waren und deren umlageweise Geltendmachung mietvertraglich ausgeschlossen war.

4. Einer gesonderten Mieterhöhungserklärung bedarf es insoweit nicht, als die durch den Wegfall der Aufwendungshilfen sich ergebenden Mieterhöhungsbeträge bereits vertraglich vereinbart worden sind.

1. Betriebskosten: Der auf die Betriebskosten entfallende Nachforderungsbetrag ist unbegründet, da die zugrundeliegende Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG mangels ordnungsgemäßer Berechnung und Erläuterung unwirksam ist. Aus dem Erläuterungsschreiben vom 15. Juli 1986 sowie der Betriebskostenabrechnung vom gleichen Tage ergibt sich zwar, daß die Kl. erstmals von einem in dem Bewilligungsbescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin angeblich zugrunde gelegten Pauschalsatz von 21.417,- DM auf die Berechnung nach den tatsächlich angefallenen Betriebskosten übergehen will. Der in der Betriebskostenabrechnung unter den Stichworten "Pauschale lt. Bewilligung" und "Wohnteil" genannte Betrag stimmt jedoch nicht mit den Beträgen überein, die in der der Mieterhöhungserklärung beigefügt gewesenen Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Grundsteuer und sonstige Betriebskosten genannt sind.

In jedem Fall fehlt es an einer ausreichenden Erläuterung des sich zu der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden Differenzbetrages.

Darüber hinaus geht die Kl. in der Mietnachberechnungserklärung offenbar erstmals von einer Wohnfläche von 115,64 qm aus. Das stimmt mit der im Mietvertrag vom 25. Mai 1981 unter § 1 Abs. 2 enthaltenen Angabe von 113,48 qm nicht überein. Aus der Formulierung "beträgt gemäß Architektenangabe ca." war zwar auch für die Bekl. erkennbar, daß noch eine endgültige Flächenberechnung stattfinden sollte, so daß die Kl. zu einer Umstellung auf die im Schlußbericht der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vom 23. Juni 1981 ausgewiesene tatsächliche qm-Größe von 115,64 berechtigt war. In formeller Hinsicht war für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung jedoch erforderlich, daß der Erhöhungsbetrag, soweit er darauf beruhte, daß sich die Wohnungsgröße gegenüber der im Mietvertrag angegebenen verändert hatte, erläutert wurde. Aus der bloßen Zahlenangabe war für die Bekl. nicht erkennbar, warum nunmehr eine größere Fläche als die im Mietvertrag angegebene angesetzt wurde. Daher ist die Mieterhöhungserklärung auch aus diesem Grunde formunwirksam.

2. Aufzugskosten: Ein Nachforderungsrecht hinsichtlich der Aufzugskosten ist gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG ausgeschlossen. Der Ausschluß dieses Mieterhöhungsrechtes ergibt sich zumindest aus den Umständen, da in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages als Betriebskosten, die neben der Kaltmiete monatlich gesondert zu zahlen sind, lediglich die Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgung aufgeführt sind, nicht jedoch die Fahrstuhlkosten. Im vorliegenden Fall waren tatsächlich die Betriebskosten in der vereinbarten Kaltmiete enthalten; das ergibt sich bereits daraus, daß die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin insoweit eine Pauschale angesetzt hatte. Damit war die Einführung einer neuen Umlage für die Fahrstuhlkosten aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen. Auch § 8 a Abs. 3 WoBindG läßt grundsätzlich eine Erhöhung der Kostenmiete für sozialen Wohnungsbau nicht zu, soweit die Erhöhung auf die Berücksichtigung solcher laufender Aufwendungen gestützt werden soll, die auch in ihrem Ansatz nicht in der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete zugrundeliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung - obwohl dies zulässig gewesen wäre - enthalten war, deren umlageweise Geltendmachung mietvertraglich jedoch ausgeschlossen worden ist. Eine Ausnahme bilden lediglich solche laufenden Aufwendungen, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel aufgrund baulicher Änderungen, die von der Bewilligungsstelle genehmigt worden sind, in berücksichtigungsfähiger Weise angefallen sind (Kammergericht, Rechtsentscheid vom 3. Februar 1983, RiM 895, 898).

3. Mietstaffelbeträge: Nach der Anlage zum Mietvertrag vom 25. Mai 1981 sollte sich die Miete "automatisch nach Ablauf von jeweils einem Förderungsjahr, gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit, um ca. 16,05 je qm-Wohnfläche monatlich" erhöhen. Damit waren die durch den Wegfall der Aufwendungshilfen sich ergebenden Mieterhöhungsbeträge bereits vertraglich vereinbart, so daß es einer gesonderten Mieterhöhungserklärung insoweit nicht mehr bedurfte.