Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten

1. Ein Vermieter ist zur Vornehme einer Mieterhöhung nach § 5 MHRG berechtigt, wenn sich die Kapitalkosten, die er unmittelbar nach einer Zinserhöhung aufzuwenden hat, gegenüber denjenigen erhöht haben, welche er zu dem in § 5 Absatz 1 Nr. 1 MHRG bezeichneten Stichtag aufzuwenden hatte; dieser kann (§ 5 Absatz 1 Nr. 1 b MHRG) auf denjenigen der Begründung des Mietverhältnisses fallen.

2. Kapitalkosten im Sinne von § 5 Absatz 1 MHRG sind - ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung - diejenigen Aufwendungen, die nach Maßgabe des im Einzelfall zugrunde zu legenden Darlehensvertrages als Vergütung für den Gebrauch des Kapitals zu zahlen sind; hierzu gehören Tilgungsleistungen nicht.

A) Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtstragen erwirken:

1. Ist ein Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung nach § 5 MHG berechtigt, wenn sich die Kapitalkosten, die er unmittelbar nach einer Zinserhöhung aufzuwenden hat, gegenüber denjenigen erhöht haben, die er unmittelbar vor der Zinserhöhung aufzuwenden hatte, ohne daß es auf die Kapitalkostenbelastung zu Beginn des Mietverhältnisses ankommt?

2. Ist ein Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung nach § 5 MHG bereits dann berechtigt, wenn sich der Nominalzins erhöht, den er für das Fremdkapital zu entrichten hat, ohne daß es auf die effektiven Zinsbelastungen ankommt, die er vor und nach der Zinserhöhung wegen der Inanspruchnahme des Fremdkapitals zu tragen hatte (welche z. B. dann - bezogen auf die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung - höher sind als der Nominalzins, wenn eine Finanzierung mittels eines Tilgungsstreckungsdarlehens erfolgt)?"

B) Die Vorlage ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats zulässig.

I. Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf.

II. Ihnen ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden können. Über sie ist - soweit ersichtlich - auch durch Rechtsentscheid noch nicht befunden worden (hierzu Art. III Absatz - künftig: Abs. 1 Satz 1 MietRÄndG).

III. Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangten Rechtsfragen entscheidungserheblich sind.

1. Die Kl. verlangt von den Bekl. die Zahlung einer monatlichen Umlage wegen gestiegener Kapitalkosten auf der Grundlage des § 5 MHRG.

Sie hat sich insoweit auf den nachstehend wiedergegebenen Sachverhalt gestützt:

Zur Errichtung des Wohngebäudes, in welchem sich die von den Bekl. aufgrund eines am 1. Juni 1975 geschlossenen Mietvertrages innegehaltene Mietwohnung befindet, ist im Jahre 1972 ein hypothekarisch gesichertes Darlehen zur Höhe von 850.000 DM aufgenommen worden. Nach dem Darlehensvertrage war dieses mit 7,5 % jährlich zu verzinsen und wurde mit 100 % dergestalt ausgezahlt, daß neben 90,5 % der Darlehensvaluta 9,5 % als Tilgungsstreckung traten. Dabei sollte die Tilgung des Kapitals in Höhe von 1 % jährlich erst mit dem 10. März 1980 beginnen, während für die Zeit davor 2 % des ursprünglichen Darlehensbetrages ausschließlich auf die Tilgungsstreckung verrechnet werden sollten; diese Darlehensbedingungen sollten mit der Maßgabe für die Dauer von zehn Jahren gelten, daß die Darlehensgeberin für die Folgezeit den Zinssatz marktgerecht anzupassen befugt war. Im Jahre 1977 wurde die damals noch restierende Tilgungsstreckung in einer Summe abgelöst, weshalb es bereits für die Zeit vor dem 10. März 1980 zu einer Tilgung des Kapitals kam. Am 20. November 1982 lief der im Darlehensvertrage fest vereinbarte Zinssatz von 7,5 % p. a. aus. Für die Zeit vom 21. November 1982 ab verlangte die Darlehensgeberin einen Zinssatz von 9,4 % auf das damals noch zur Höhe von 812.539,02 DM valutierende Darlehen. Die Kl. nahm deshalb im Wege der Umschuldung zu dieser Höhe anderweit ein Darlehen auf, welches mit 9 % p. a. zu verzinsen war.

Auf dieser Grundlage berechnet die Kl. ihr Erhöhungsverlangen dahin:

In bezug auf die zur Zeit der Umschuldung noch offenstehende Darlehensvaluta von 812.539,02 DM habe sie bei Ansatz des ursprünglichen Zinssatzes von 7,5 % p. a. jährlich eine Zinsbelastung von 60.940,43 DM zu tragen gehabt. Angesichts der Erhöhung der Zinsbelastung auf 9 % jährlich für die Zeit vom 21. November 1982 ab habe sie nunmehr eine Zinslast von 73.128,51 DM zu tragen. Die jährliche Differenz insoweit zur Höhe von 12.188,08 DM sei auf die Mieter des Wohngebäudes gemäß § 4 des Mietvertrages im Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen umzulegen.

Die Bekl. treten dem mit den nachstehenden Erwägungen entgegen:

Bei dem Vergleich der von der Vermieterseite zunächst und jetzt zu tragenden Belastung müßten auch die Aufwendungen für die Tilgungsstreckung berücksichtigt werden. Ferner seien die Zinsen von 7,5 % auf die ursprüngliche Darlehenssumme von 850.000 DM und nicht lediglich auf den Restsaldo zu beziehen. Hiernach ergebe sich keine Mehrbelastung der Kl. im Sinne des § 5 MHRG.

2. Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 19. Mai 1983 die Klage bezüglich des Erhöhungsverlangens der Kl. abgewiesen. Hierzu hat es ausgeführt:

§ 5 MHRG setze voraus, daß es infolge einer Steigerung des Zinssatzes zu einer Erhöhung der Kapitalkosten gekommen sei. Das letztere aber treffe hier nicht zu. Ausgangspunkt für die diesbezügliche Prüfung sei gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 b MHRG der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 1. Juni 1975. Zu diesem Zeitpunkt habe die Kl. neben dem Zinssatz von 7,5 % auf das Darlehen weitere 2 % zu zahlen gehabt, welche auf die Tilgungsstreckung verrechnet worden seien. Es könne offenbleiben, ob die letztere Zahlung sich auf "Zinsen" im Sinne des § 5 MHRG bezogen habe; jedenfalls handele es sich insoweit um Kapitalkosten gemäß dieser Vorschrift, zu welchen unter anderem das Disagio sowie laufend zu zahlende Kreditgebühren zu rechnen seien. Der Darlehensvertrag spreche in diesem Zusammenhang von einer "Nebenleistung zum Ausgleich für den höheren Auszahlungssatz". Entgegen der Auffassung der Kl. könne diese nicht als reine Tilgungsleistung angesehen werden. Schon nach dem Wortlaut des Darlehensvertrages handele es sich hier um eine laufende Kreditgebühr; auch habe nach diesem Vertrage sowie dem Tilgungsplan mit der Tilgung des Darlehens nicht alsbald, sondern erst vom 10. März 1980 ab begonnen werden sollen. Bis zu diesem Zeitpunkt habe die Kl. jährlich 7,5 % als Darlehenszins sowie 2 % Tilgungsstreckung - insgesamt 9,5 % der Darlehenssumme - aufbringen müssen, ohne daß eine Tilgung der Darlehensvaluta eingetreten sei. Bezogen auf den Darlehensbetrag von 850.000 DM habe dies einer jährlichen Zahlung von 80.750 DM entsprochen. Die Tilgungsstreckung sei in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung einem Disagio ähnlich; zwar sei der Dahrlehensbetrag zu 100 % ausbezahlt, zugleich aber klargestellt worden, daß diese 100 % sich aus 90,5 % Kapital um 9,6 % Tilgungsstreckung zusammensetzten, wobei die Auszahlung dieser Tilgungsstreckungssumme mit einer Nebenleistung von 2 % p. a. "erkauft" worden sei. Bis zur Ablösung der Tilgungsstreckung im Jahre 1977 habe die Kl. mithin nach wie vor 80.750 DM als Kapitalkosten und damit mehr als die im Rahmen ihres Erhöhungsverlangens ausgeworfenen 73.128,51 DM zu zahlen gehabt.

Da das Darlehen im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens nur noch zur Höhe von 812.539,02 DM valutiert habe und außerdem die Belastung durch die Tilgungsstreckung entfallen gewesen sei, hätten sich ungeachtet der Erhöhung des Zinssatzes die Kapitalkosten der Kl. nicht erhöht. Der geltend gemachte Erhöhungsanspruch stehe ihr nach allem nicht zu.

3. Mit der von ihr verfahrensrechtlich einwandfrei eingelegten Berufung bekämpft die Kl. dieses Urteil in dem zur Erörterung stehenden Zusammenhang wie folgt:

a) Die Tilgungsstreckung könne wirtschaftlich einem Disagio nicht gleichgesetzt werden. Es sei durchaus unterschiedlich, ob der Darlehensgeber von vornherein einen Teil der Darlehensvaluta einbehalte (Disagio) und sofort die Tilgung der ausbezahlten Darlehenssumme erfolge oder ob - wie hier - auch der Betrag eines üblicherweise einzubehaltenden Disagios ausgekehrt und zunächst nur dieser getilgt werde; insoweit handele es sich dann ebenfalls nicht um einen einmaligen Abzug vom Darlehensbetrage. Unter diesen Umständen sei während des vom Amtsgericht bezeichneten Zeitraumes eine Tilgung eingetreten, und zwar hinsichtlich der ausbezahlten Tilgungsstreckung.

Das Amtsgericht habe nicht überzeugend begründet, weshalb es die in Rede stehenden Tilgungszahlungen als "laufende Kreditgebühr" ansehe und den Kapitalkosten hinzurechne. De facto verhalte es sich jedenfalls so, daß die Kl. bei 100 %iger Auszahlung des Darlehensbetrages 7,5 % Zinsen zu zahlen gehabt habe und lediglich für die Tilgung des Darlehens Besonderheiten gegolten hätten.

b) Auch lasse das angefochtene Urteil eine hinreichende Stellungnahme zu der Frage vermissen, auf welchen Darlehensbetrag die verschiedenen Zinssätze zum Zwecke der Ermittlung einer Erhöhung der Kapitalkosten zu beziehen seien. Die Kl. halte insoweit an ihrer Rechtsauffassung fest, wonach es auf eine Kapitalkostensteigerung im Zeitpunkt der Zinserhöhung - und damit der Erhöhungserklärung selbst - ankomme sowie insoweit auf die zu diesem Zeitpunkt noch offene Restvaluta des Darlehens abgestellt werden müsse.

4. Die Bekl. wenden sich hiergegen mit den von ihnen bereits im ersten Rechtszuge vorgetragenen Überlegungen.

5. Der Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefragen steht nicht etwa entgegen, daß das Mieterhöhungsrecht der Kl. im Sinne des § 5 Abs. 4 MHG ausgeschlossen wäre (hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - im folgenden: SFB - C 340 ff.).

Im Ergebnis das gleiche gilt in bezug auf die Frage, ob die Kl. die von ihr geltend gemachten erhöhten Kapitalkosten etwa nach Maßgabe des § 5 Abs. 2 MHG zu vertreten haben mag (hierzu insbesondere Emmerich Sonnenschein Mietrecht; 2. Auflage - künftig: ES - § 5 MHG Randnr. 19).

6. Unter diesen Umständen ist nicht auszuschließen, daß das Landgericht im Berufungsrechtszuge über die von ihm in seinem Vorlagebeschluß gestellten Rechtsfragen zu befinden haben wird.

IV. Daß die Parteien dazu Gelegenheit gehabt haben, sich im Sinne des Art. III Abs. 1 Satz 2 MietRÄndG zu den Vorlagefragen zu äußern, ergibt der bisherige Verlauf des Rechtsstreits.

C) In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefragen wie aus der Beschlußformel dieses Rechtsentscheides ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten:

I. 1. Ausweislich des Regierungsentwurfs des Miethöhegesetzes (BT-Drucksache 7/2011, abgedruckt bei Bormann/Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Lose-Blatt - in Zukunft: BSS - § 6 MHRG Nr. 1) sollte die damals in Aussicht genommene Normierung es dem Vermieter zusätzlich ermöglichen, eine Erhöhung der Kapitalkosten auf den Mieter umzulegen, und hierdurch die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes in Zeiten starker Bewegungen auf dem Kapitalmarkt in dem vorhandenen Umfang gewahrt werden.

2. Es kann nicht verkannt werden, daß die Fassung des § 5 MHRG mißglückt ist (so auch das Oberlandesgericht Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 23. Dezember 1981, OLG Karlsruhe 14 in RE Miet zu Nr. 3).

3. Ebensowenig ist zu verkennen, daß § 5 MHRG als eine im Rahmen des Miethöhegesetzes systemwidrige auf Gesichtspunkte der Kostendeckung abstellende Norm eng auszulegen ist (Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, III 314; SFB C 309; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 3. Auflage - fortab: B - § 5 MHRG Randnr. 1).

4. a) aa) Einigkeit in bezug auf die nicht einfach zu bestimmende Tragweite der Vorschrift besteht jedenfalls dahin: § 5 MHRG läßt - wie schon sein Wortlaut besagt - "eine Mieterhöhung nicht einfach dann zu, wenn sich die Darlehenszinsen ohne Berücksichtigung eines Bezugsmaßstabes erhöht haben" (SFB C 309; B § 5 MHRG Randnr. 9; ES § 5 MHG Randnr. 7; Emmerich-Sonnenschein, Miete - hinfort: EmSo - § 5 MHRG Randnr. 8).

bb) Übereinstimmung herrscht ferner insoweit, als es sich darum handelt, daß der im Recht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus geltende "Erstarrungsgrundsatz" hier der Berücksichtigung einer im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung bereits erfolgten teilweisen Darlehenstilgung nicht entgegensieht (von Lackum, Zur kapitalkostenbedingten Mieterhöhung gemäß Paragraph 5 MHG, DWW 1981, Seite 225 ff., 226; SFB C 310; B § 5 MHRG Randnr. 17; BSS § 5 MHRG Anm. 3).

Dabei kann schon hier angemerkt werden, daß sich - bereits nach dem Wortlaut, erst recht aber nach dem Sinn des Gesetzes - eine Handhabung verbietet, welche bei der Bemessung der Erhöhung der Kapitalkosten ausschließlich auf die Höhe des im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch offenen Darlehensrestes abstellt. Eine solche würde nämlich im Ergebnis dazu führen, daß - unzulässigerweise (SFB C 308-309) - die Erhöhung der Darlehenszinsen allein als Grundlage des Mieterhöhungsanspruchs zu gelten hätte. Eine dahingehende Ansicht wird denn auch - soweit ersichtlich - nicht vertreten.

cc) Andererseits aber wird auch eine Auslegung der Vorschrift in § 5 MHRG deren gesetzgeberischem Zweck nicht gerecht, welche beim Vergleich der miteinander in Beziehung zu setzenden Kapitalkosten auf der einen Seite diejenigen zum Ansatz brächte, welche für die volle Darlehenssumme im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages aufzubringen waren, zum anderen aber nur diejenigen, die sich aufgrund eines erhöhten Darlehenszinses in bezug auf die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung noch valutierende Restdarlehensschuld ergäben.

Schon vom Ergebnis her erscheint eine solche Übung mit dem oben umrissenen gesetzgeberischen Ziel nicht vereinbar. Sie würde nämlich einer Erhöhung des Nominalzinssatzes wie der hier in Rede stehenden selbst bei nicht besonders groß angesetzten Tilgungsraten schon nach einem im Vergleich zur Gesamtlaufzeit eines Darlehens nicht erheblichen Tilgungszeitraum dazu führen, daß von einer rechtserheblichen Erhöhung der Kapitelkosten nicht mehr gesprochen werden könnte. Derartiges hat der Gesetzgeber - wie oben ausgeführt - nicht im Sinne gehabt und demgemäß auch einer diesbezüglichen Normierung nicht zugeführt.

d) aa) Demgemäß wird denn auch in der Literatur zu der Vorschrift eine sowohl dem auf einen bestimmten Stichtag abzustellenden (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 MHRG) Wortlaut als auch dem Sinn sowie Zweck des Gesetzes gerecht werdende Auffassung vertreten, welche dahin geht, daß als Bezugsgrößen einerseits der Zinssatz der - restlichen - Darlehensvaluta zu dem gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 MHRG zugrunde zu legenden Stichtag - hier nach lit. b daselbst der 1. Juni 1975 - und andererseits der Zinssatz sowie die dann noch oft anstehende Darlehensvaluta im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung miteinander in Beziehung zu setzen seien (hierzu das ausführliche Beispiel bei B § 5 MHRG Randnr. 18; im Ansatz ähnlich BSS § 5 MHRG Anm. 3).

bb) Eine so strukturierte Anwendung des § 5 MHRG erscheint auch dem beschließenden Senat allein sachgerecht.

Insbesondere bei Abschluß eines Mietvertrages hat der Vermieter es in der Hand, einen marktorientierten Mietzins zu fordern, indessen Kalkulation er die Zinsbelastung aus dem Darlehen - zu der damals noch offenen Höhe - als Kostenfaktor einsetzen kann. Nur eine später eintretende Darlehenszinserhöhung, welche die damals von ihm zu tragenden Kapitalkosten in einem nach § 5 MHRG ihm nicht voll aufzubürdenden Umfang erhöhte, kommt mithin als Grundlage eines diesbezüglichen Erhöhungsverlangens in Betracht.

Nur so lassen sich nach der Auffassung des Senats befriedigend die Grundsätze einer marktorientierten Miete einerseits und die durch § 5 MHRG in diese eingefügten Kostendeckungselemente miteinander verbinden.

II. Tilgungsstreckungsbeträge (zum Begrifflichen sowie zu den Einzelheiten insoweit Bodenstaff, Die Tilgungsstreckung, BB 1967, Seite 356 ff.) sind bei der Bemessung des für den Stichtag im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 1 MHRG anzusetzenden Kapitalkostenbetrag nur insoweit zu berücksichtigen, als sie nach der im einzelnen zugrunde liegenden Darlehensausgestaltung nicht als Tilgung des dem Darlehensnehmer ausgezahlten sogenannten Damnums (hierzu Bodenstaff, I. c., Seite 357) zu werten sind, sondern sich als Entgelt für die Zurverfügungsstellung der vollen Darlehensvaluta einschließlich des Damnums darstellen (ES § 5 MHRG Randnrn. 6, 10; EmSo § 5 MHRG Randnr. 9).

Ob und inwieweit diese Voraussetzungen im Einzelfall zutreffen (cf. hierzu auch die diesbezüglichen Ausführungen bei Slania, Die Unwirtschaftlichkeit einer Tilgungsstreckung, BB 1967, Seite 740 ff.), entzieht sich der allgemeinen Festlegung durch Rechtsentscheid (cf. in diesem Zusammenhang Bodenstaff I. c., Seite 357; Soergel-Lippisch/Häuser, BGB, 11. Auflage, § 608 Randnrn. 11, 12).