Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten

Kapitalkostenerhöhungen können auch dann gemäß § 5 MHG auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Darlehen auf anderen Grundstücken des Vermieters als dem Mietgrundstück abgesichert sind.

I. Der Kl. hat der Bekl. 1987 eine - preisfreie - Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet, das er 1986/87 mittels Bankkredits errichtet hatte. Der Kredit war durch Grundschulden auf dem betreffenden Grundstück selbst und - zum überwiegenden Teil - auf sechs weiteren Grundstücken des Kl. abgesichert. Den Zinssatz hat die Bank nach Ablauf von fünf Jahren, für die er mit 6,2 % fest vereinbart war, ab dem 1. Oktober 1991 auf 9,5 % angehoben. Dadurch sind die auf die Mietwohnung entfal-lenden Kapitalkosten nach Rechnung des Kl. um monatlich 178,04 DM ge-stiegen. Diesen Betrag klagt der Kl. - nach erfolglosem Mieterhöhungsverlangen vom 6. September 1991 - nunmehr für die Monate Oktober 1991 bis Juni 1992 ein.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das mit der Berufung des Kl. befaßte Landgericht legt dem Senat die folgende Rechtsfrage, die es für entscheidungserheblich hält und der es rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vor:

Können erhöhte Kapitalkosten gemäß § 5 MHG auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Darlehen auf anderen Mietgrundstücken des Vermieters dinglich abgesichert sind?

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig. Die vorgelegte Frage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum und ist nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts sowohl entscheidungserheblich als auch von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1 Halb-satz 2 ZPO).

III. Die Frage ist wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich zu beantworten.

1. Der Vermieter von freifinanziertem preisfreiem Wohnraum kann, wenn der Zinssatz für ein dinglich gesichertes Baudarlehen steigt, diese Kapitalkostenerhöhung gemäß § 5 Abs. 1 MHG unter den dort bestimmten Vor-aussetzungen auf den Mieter umlegen.

Ob das fragliche Darlehen gerade durch Belastung des Mietgrundstücks gesichert sein muß, oder ob auch eine Sicherung an anderen Grundstücken (oder gar an Nicht-Immobilien) genügt, sagt das Gesetz nicht. In der Literatur besteht über diese Frage Streit, wobei die Meinung zu überwiegen scheint, daß § 5 Abs. 1 MHG nur für ein am Mietgrundstück gesichertes Darlehen gilt (AK BGB/Derleder Rdnr. 4; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, Rdnr. C 387, 388; Barthelmess, 2. WKSchG-MHG, 4. Auflage, Rdnr. 8; Schade/Schubart/Wienicke, Anm. 2 zu § 5 MHG; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage, § 166 Rdnr. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Auflage, Rdnr. 320; Burghardt, JurBüro 1975, 561/566; Schopp, ZMR 1975, 97/104 und Rpfleger 1975, 280/284; ebenso wohl auch Schmidt-Futterer, MDR 1975, 89/94 und Zim-mermann, Anmerkung zu einer Entscheidung des AG Heidelberg in WuM 1981, 239; gegen die Beschränkung auf das Mietgrundstück: Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Auflage, 2. Bearbeitung, § 5 MHG, Rdnr. 9; Em-merich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 5 MHG Rdnr. 7; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete III A Rdnr. 612; Kinne und Schultz, ZMR 1992, 5/7). Die Rechtsprechung hat sich, soweit ersichtlich, der Frage bisher nur vereinzelt angenommen (AG Neuss, WuM 1990, 520); eine klärende obergerichtliche Entscheidung fehlt (im Rechtsentscheid des BayObLG, WuM 1992, 584 = ZMR 1993, 13, ist die Frage aus-drücklich offengelassen).

2. Nach Meinung des Senats gilt § 5 Abs. 1 MHG auch für solche Darlehen, die an anderen Grundstücken als dem Mietgrundstück gesichert sind.

a) § 5 Abs. 1 MHG spricht von "einem dinglich gesicherten Darlehen" - nicht einem am (Miet-) Grundstück gesicherten Darlehen - und umfaßt damit dem Wortlaut nach auch anderweitig gesicherte Darlehen. Es drängt sich zwar auf, daß der Gesetzgeber trotz dieses Wortlauts eine andere als die übliche grundpfandrechtliche Sicherung kaum gemeint haben kann. Daß die Sicherung aber außerdem auf das Mietobjekt beschränkt sein müsse, drängt sich nicht ohne weiteres als die einzig mögliche Bedeutung des Ge-setzestextes auf. Die Sicherung am Objekt selbst ist für den Eigenheimbau typisch, kann aber gerade im Bereich des Mietwohnungsbaus nicht als selbstverständlich unterstellt werden.

Der Gesetzgebungsgeschichte ist über Grund und Sinn der fraglichen For-mulierung wenig zu entnehmen. Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung (BT-Drucks. 7/2011, dort Seite 6) sah noch vor, daß alle Erhöhungen von Kapitalkosten im Sinne von § 19 der II. BV, also auch von Eigenkapital-kosten, umgelegt werden durften. Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages hat dann bezüglich der Eigenkapitalverzinsung Einwendungen erhoben und bei der Gelegenheit neben anderen redaktionellen Än-derungen die später Gesetz gewordene Formulierung über die dingliche Sicherung vorgeschlagen (vgl. BT-Drucks. 7/2629, Seite 7, wo dieses Merkmal - anscheinend auf Anregung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau - erstmals erscheint, sowie BT-Drucks. 7/2638, Seiten 4, 5); eine Begründung für diesen Formulierungsvorschlag fehlt, so daß insoweit ein vom Wortlaut abweichendes Textverständnis nicht zu erschließen ist.

b) Sinn und Zweck des Gesetzes endlich sprechen nach Auffassung des Senats nicht nur nicht gegen, sondern zusätzlich für die dem Wortlaut ent-sprechende weite Auslegung.

§ 5 MHG ist in einer dem Mietwohnungsbau abträglichen Hochzinsphase geschaffen worden, weil "die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes in einer Zeit starker Bewegungen auf dem Kapitalmarkt in dem vorhandenen Um fang gewahrt werden" sollte (Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drucks. 7/2011, Seite 13). Der Vermieter soll danach, abweichend von dem in § 2 MHG vorgesehenen Grundprinzip, bestimmte Kapitalkostenerhöhungen ohne Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete auf den Mieter abwälzen können. Der Kreis der Erhöhungsmöglichkeiten ist im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens zwar insofern geschrumpft, als man dem Vorschlag des Rechtsausschusses gefolgt ist und die Verzinsung von Eigenkapital als Erhöhungsfaktor ausgeschlossen hat. Es blieben - als Ge-genstück zu den Eigenkapitalkosten (vgl. z. B. auch die Begriffsbestimmung in § 19 Abs. 1 Satz 2 der II. BV) - die Fremdkapitalkosten. Daß auch sie (teilweise) ausgeschlossen werden sollten, kommt in den Gesetzesmaterialien ebensowenig zum Ausdruck, wie dort irgendeine Begründung für eine derartige dem erklärten Gesetzeszweck diametral zuwiderlaufende weitere Einschränkung zu finden ist. Es ist deshalb nicht anzunehmen, daß der Gesetzgeber mit der Formulierung "aus einem dinglich gesicherten Darlehen" insoweit eine über den Wortlaut hinausreichende Einschränkung bezweckt hat (vgl. auch Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Auflage, 2. Bearbeitung, § 5 Rdnr. 9, der diese Bedingung der dinglichen Siche-rung für ein überflüssiges, den Gesetzeszweck ungebührlich einschränkendes Tatbestandsmerkmal hält, das deshalb jedenfalls extensiv auszulegen sei). Insbesondere gibt es keinerlei Anhalt für die Annahme, daß der Gesetzgeber etwa darauf abgezielt hat, daß Banken ein Grundstück im all gemeinen nicht bis zu seinem vollen Wert beleihen.

Eine solche Motivation unterstellen ihm wohlgemerkt auch die Vertreter der vom Senat abgelehnten Gegenmeinung nicht. Sie führen vielmehr, so-weit sie überhaupt Gründe für ihr Gesetzesverständnis nennen, im wesentlichen Transparenz-Gesichtspunkte an: Es gehe darum, dem Mieter schon bei Begründung des Mietverhältnisses durch Einblick in das Grundbuch die Feststellung zu ermöglichen, mit welchen Kapitalkostensteigerungen er zu rechnen habe (so vor allem Zimmermann, WuM 1981, 239).

Der Senat will nicht ausschließen, daß Überlegungen dieser Art die Ent-stehung des Gesetzestextes mitbeeinflußt haben; jedenfalls wäre das eine mögliche Erklärung für das umstrittene Tatbestandsmerkmal, das ansonsten in der Tat unangebracht erscheinen kann. Es bleibt aber festzuhalten, daß dieses etwaige Motiv in den Gesetzesmaterialien nicht erwähnt wird. Will man trotzdem hinter dem fraglichen Tatbestandsmerkmal einen dem erklärten Hauptzweck von § 5 Abs. 1 MHG gegenläufigen Transparenz-Zweck sehen, dann fehlt doch jedenfalls jede Handhabe, diesen etwaigen Gegenzweck tiefgreifender zu verstehen, als der Gesetzeswortlaut zuläßt. Immerhin stellt es auch schon einen Transparenz-Fortschritt dar, wenn ein Kredit durch Beleihung irgendeines Grundstücks manifestiert wird.

Im übrigen wäre dem etwaigen Informationsbedürfnis des Mieters auch dann bloß unvollkommen gedient, wenn er davon ausgehen dürfte, daß nur am Mietgrundstück gesicherte Darlehen begünstigt werden. Er wüßte nämlich nicht, in welcher Höhe die im Grundbuch dokumentierten Darlehen wirklich valutieren und wieweit sie überhaupt für Zwecke des § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHG aufgenommen worden sind. Will er das genau wissen, muß er den Vermieter fragen. Diese Fragemöglichkeit ist denn auch in § 5 Abs. 4 MHG vorgesehen, und zwar mit der Maßgabe, daß der Vermieter Kosten erhöhungen überhaupt nicht umlegen darf, wenn er die Anfrage nicht be-antwortet hat. Damit trägt das Gesetz dem Informationsinteresse des Mie-ters so ausreichend Rechnung, daß auch deshalb kein Bedarf besteht, das vorliegend umstrittene Tatbestandsmerkmal einengend auszulegen.

Nach § 5 MHG kann der Vermieter Kapitalkostenerhöhungen durch einseitige Erklärung an den Mieter weitergeben, was im Einzelfall zu erheblichen Mietsteigerungen führen kann. Die Rechtsprechung legt die Vorschrift nicht nur aus diesem Grunde als Ausnahmebestimmung eng aus, so daß in der Praxis wenige Mieterhöhungen nach § 5 MHG Erfolg haben.

Einen Schritt in die andere Richtung hat das Oberlandesgericht Hamm mit seinem Rechtsentscheid vom 30. April 1993 getan, indem es die bisher wenig erörterte Frage bejaht hat, ob es ausreicht, wenn das Darlehen nicht durch das Mietgrundstück dinglich gesichert ist (Grundschuld, Hypothek), sondern durch ein anderes Grundstück des Vermieters. Das Gericht meinte, nicht nur der Wortlaut, sondern auch Sinn und Zweck des Gesetzes, das die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes auch in Hochzinsphasen sichern will, sprächen für eine solch weite Auslegung.

Interessant am Rande: In einem Nebensatz hält es das OLG Hamm angesichts des Wortlauts des Gesetzes, das lediglich von dinglich gesicherten Darlehen spricht, keineswegs für abwegig, auch dingliche Sicherungen an beweglichen Sachen (Pfandrechte) bei einer Kapitalkostenerhöhung nach § 5 MHG zu berücksichtigen.