Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten; Erläuterung; Rückwirkung

1. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 4 Abs. 2 MHG) ist nicht ausreichend erläutert, wenn Gewerbeeinheiten nicht erwähnt werden und nur von "Wohnfläche" gesprochen wird.

2. Eine rückwirkende Mieterhöhung kommt nur für solche Betriebskosten in Betracht, die selbst rückwirkend in Kraft getreten sind.

Auch ohne mietvertragliche Regelung zur Frage der Betriebskostenabwälzung wäre hier unter Berücksichtigung des § 7 Abs. 3, 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin ein Vorgehen nach § 4 Abs. 2 Satz 1 MHG möglich gewesen. Die vorliegende Mieterhöhungserklärung ist insoweit formell unwirksam. Sie ist nach § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG nicht hinreichend bezeichnet und erläutert. Denn die Kl. haben das Vorbringen der Bekl. unwidersprochen gelassen, nachdem ausweislich der eigenen Erklärung gegenüber einer weiteren Mietpartei im Hause bei der Abrechnung versehentlich Straßenreinigungskosten tatsächlich nicht auf alle Gewerbeeinheiten umgelegt wurden. Die Mieterhöhungserklärung vom 25. März 1994 kann deshalb nicht zutreffend erläutert sein, Gewerbeeinheiten tauchen in der Berechnung auch als Rechengröße nicht auf. Es wird vielmehr ansatzlos von "Wohnfläche" gesprochen.

Soweit es um den "Nachzahlungsbetrag" von 254,85 DM geht, verstößt selbst bei wirksamer Betriebskostenabrechnung diese Forderung gegen § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG. Betriebskostenerhöhungen können erst gefordert werden vom 1. des übernächsten Monats, soweit die Mieterhöhungserklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben wird. Nur für sich selbst Rückwirkung beilegende Betriebskostenerhöhungen sieht § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG vor, daß hier auch rückwirkend der Erhöhungsbetrag geschuldet wird, sofern innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung die Erklärung abgegeben wird. Beispiel hierfür wären etwa rückwirkende Abgabenlasten.

Für die hier in Frage stehenden Betriebskostenpositionen ist eine derartige Rückwirkung weder vorgetragen noch sonst plausibel.

Bei alledem kann dahinstehen, ob die Mieterhöhungserklärung nicht schon deshalb unwirksam ist, weil die zeitlichen Daten der Betriebskostenberechnungen nicht hinreichend genau sind ("Betriebskosten seit 1991", "Beträge in 1993").