Mieterhöhung vor Ende der Preisbindung

Schon vor Ende der Preisbindung kann für die Zeit danach ein Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Ein solches ist allerdings dann formell unwirksam, wenn in ihm nicht der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekanntgemacht wird (vorausgesetzt, der Mieter besitzt diese Kenntnis nicht bereits). (Leitsatz der Redaktion)

Die vermietete Wohnung unterlag der Preisbindung, diese lief allerdings zum Ende des Jahres 2001 ab. Schon am 29. August 2001 verlangten die Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei die Erhöhung am 1. Januar 2002 wirksam werden sollte, also nach Ende der Preisbindung. In dem Erhöhungsverlangen war auf das Ende der Preisbindung zum 31. Dezember 2001 nicht hingewiesen worden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, weil darin ein Hinweis auf das zukünftige Ende der Preisbindung zum 1. Januar 2002 fehlt. Grundsätzlich ist zwar ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, das noch während der Dauer der Preisbindung zugeht, wirksam, wenn damit - wie hier - eine Erhöhung des Mietzinses für die Zeit nach dem Ende der Preisbindung verlangt wird (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 29. Januar 1982 - 8 W RE-Miet 4902/81, GE 1982, 425 ff.; OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 9. Oktober 1980 - 4 ReMiet 2/80, WuM 1980, 262; LG Berlin GE 1996, 677; LG Köln WuM 1996, 276). Voraussetzung dafür ist jedoch nach Auffassung der Kammer, daß dem Mieter in dem Erhöhungsverlangen der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekanntgemacht wird, sofern der Mieter diese Kenntnis nicht bereits besitzt. Die Tatsache allein, daß das Erhöhungsverlangen auf § 2 MHG gestützt wird, reicht nicht aus, um den Mieter von der Beendigung der Preisbindung in Kenntnis zu setzen. Das Mieterhöhungsverlangen muß aus sich heraus verständlich sein. Der Mieter muß allein aufgrund der Angaben im Erhöhungsverlangen in die Lage versetzt werden, eine Entscheidung über die Zustimmung hierzu innerhalb der Zustimmungsfrist treffen zu können. Ein Mieter, der während der Preisbindung ohne weitere Erläuterung ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG erhält, ist nicht darauf zu verweisen, eigene Nachforschungen beim Bezirksamt anstellen zu müssen. Dies würde die Informationsbeschaffungspflicht des Mieters überspannen. Davon zu unterscheiden ist der - hier nicht einschlägige - Fall, daß es dem Mieter zur Überprüfung der Beendigung der Preisbindung obliegen kann, ggf. selbst die erforderlichen Auskünfte beim Bezirksamt einzuholen, wenn er eine entsprechende Mitteilung über das Auslaufen der Preisbindung vom Vermieter erhalten hat. Der Mieter kann anderenfalls vielmehr zunächst davon ausgehen, daß ihn ein ohne Hinweis auf das Ende der Preisbindung und noch während der Dauer der Preisbindung zugegangenes Erhöhungsverlangen nicht zu einem eigenen Tätigwerden zwecks Informationsbeschaffung zwingt. Der Umstand, daß § 2 Abs. 2 MHG eine Hinweisobliegenheit des Vermieters in vorgenanntem Sinne nicht normiert, steht ihr nicht entgegen. Denn eine abschließende Regelung des Begründungsumfangs enthält diese Vorschrift nicht. Insbesondere dann, wenn dem Mieter beim Auslaufen der Preisbindung die Voraussetzungen der Anwendbarkeit des § 2 MHG dem Grunde nach überhaupt erst zur Kenntnis zu bringen sind, kann auf eine dahingehende Erläuterung, die in der Mehrzahl der Fälle unproblematisch zumindest mit dem Erhöhungsverlangen verbunden werden kann, nicht verzichtet werden.

Vorliegend enthält das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG vom 29. August 2001 keinen Hinweis auf das bevorstehende Ende der Preisbindung. Mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Bekl. vom 20. November 2001 wurde unwidersprochen beanstandet, daß eine Beendigung der Preisbindung dort nicht bekannt sei, eine Mitteilung hierüber fehle und deshalb § 2 MHG keine Anwendung finde. Eine Antwort der Kl. auf dieses Schreiben ist zunächst nicht erfolgt. Soweit die Kl. einen Monat später mit Rundschreiben vom 20. Dezember 2001 die Mieter über das Auslaufen der Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum 31. Dezember 2001 hingewiesen haben, erfolgte dies jedenfalls nach dem Ablauf der Zustimmungsfrist aus dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen an den Bekl., so daß offenbleiben kann, ob der ursprüngliche Begründungsmangel noch innerhalb der Zustimmungsfrist geheilt werden konnte. Aufgrund der nach Ablauf der Zustimmungsfrist erfolgten Mitteilung war es dem Bekl. nicht mehr möglich, ggf. von seinem Kündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 MHG Gebrauch zu machen. Irrelevant ist der Einwand der Kl., daß der Bekl. in jedem Fall seine (materielle) Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hätte. Denn diese Prüfung des Bekl. setzt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen voraus. Des weiteren ergibt sich auch aus dem Umstand, daß in dem Mieterhöhungsverlangen ein späterer Wirksamkeitszeitpunkt als in § 2 Abs. 4 MHG vorgesehen war, nämlich ab dem 1. Januar 2002, kein Hinweis auf ein Ende der Preisbindung.

In einem vor Ende der Preisbindung gestellten Mieterhöhungsverlangen mit Wirksamkeitszeitpunkt nach Beendigung der Preisbindung muß auf das Ende der Preisbindung besonders hingewiesen werden.

Die Wohnung unterlag der Preisbindung bis 31. Dezember 2001. Schon am 29. August 2001 gab der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit Wirkung zum 1. Januar 2002 ab. Er wies in dem Erhöhungsverlangen auf den Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt nicht hin; dem Mieter war auch dazu nichts bekannt. Der Mieter stimmte nicht zu. Das Amtsgericht Tiergarten verurteilte den Mieter zur Zustimmung, der in der Berufung diese Entscheidung aber zu Fall brachte.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil darin ein Hinweis auf das zukünftige Ende der Preisbindung nicht enthalten war. Der Mieter müsse aber allein aufgrund der Angaben im Erhöhungsverlangen in die Lage versetzt werden, eine Entscheidung über die Zustimmung hierzu innerhalb der Zustimmungsfrist treffen zu können. Er sei nicht darauf verwiesen, eigene Nachforschungen anstellen zu müssen.

Die Kammer hat die Revision gegen diese Entscheidung zugelassen.

Ob sich der Begründungszwang des § 558 a BGB auch darauf bezieht, daß einem Mieter der Zeitpunkt der Beendigung der Preisbindung ausdrücklich bekanntgemacht wird, ist fraglich. Aus dem Zusammenhang der Absätze 1 und 2 der Vorschrift kann auch entnommen werden, daß sich die Begründungspflicht im wesentlichen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht. Die Berechnung der Kappungsgrenze und der Wartefrist müssen dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen auch nicht mitgeteilt werden. In diesem Zusammenhang gilt allerdings das Argument, daß der Mieter die entsprechenden Daten kennt bzw. kennen müßte, was bei dem Ende der Preisbindung so nicht der Fall sein muß. Man darf gespannt sein, was der BGH dazu sagt - dazu muß natürlich erst einmal Revision eingelegt werden; ob das geschehen ist, entzieht sich hier der Kenntnis.

Die Möglichkeit, schon vor Ende der Preisbindung ein Mieterhöhungsverlangen mit Wirksamkeit für die Zeit der Preisfreiheit stellen zu können (Lammel in der 2. Auflage seines Kommentars, § 558 Rdn. 27, ist da immer noch anderer Ansicht, wobei die dazu ergangenen Rechtsentscheide keine Bindungswirkung mehr haben), ist nicht mit der Frage zu verwechseln, ob im Rahmen des Übergangs von Preisgebundenheit zu Preisfreiheit auch schon vor Ablauf der Wartefrist ein Mieterhöhungsverlangen abgegeben werden kann. Das ist nach einhelliger Ansicht zu verneinen (BGH NJW 1993, 2109). Die Wartefrist gilt auch beim Übergang von der Preisbindung zur Preisfreiheit. Gerechnet wird in diesem Zusammenhang von der letzten Kostenmieterhöhung.