Mieterhöhung/Vermietermehrheit
§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG
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Mieterhöhung/Vermietermehrheit; Vermietermehrheit/Mieterhöhungsverlangen; Mehrheit von Vermietern/Mieterhöhungsverlangen
Leitsatz
häufig von der Redaktion verfasst
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, das nur einer von mehreren Vermietern im eigenen Namen stellt, ohne kenntlich zu machen, daß er zugleich in Vollmacht der anderen Vermieter handelt, ist unwirksam.
Aus den Gründen
Wortlaut des Gerichts
Die Klage ist unzulässig.
Der Lauf der Zustimmungsfrist und damit auch der Klagefrist (vgl. § 2 Abs. 3 MHG) wird nur durch den Zugang eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens ausgelöst (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., Rdn. 49 zu § 2 MHG m.w.N.). Eine auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen gestützte Zustimmungsklage ist mithin (mangels Ablauf der Zustimmungsfrist) unzulässig. So liegt es hier.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Januar 1988 ist formell unwirksam, da es nur den Kl. zu 1) als Absender ausweist und nur von diesem unterschrieben ist.
Das Erhöhungsverlangen ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für das die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen rechtsgeschäftlicher Erklärungen gelten. Erklärungsberechtigt ist der Vermieter. Bildet die Vermieter- oder Mieterseite eine Personenmehrheit, so muß die Erklärung von allen gegenüber allen abgegeben werden. Es besteht auf beiden Seiten eine gesamthänderische Bindung (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 634; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 1987, Rdz. 72 zu § 2 MHG; Maciejewski, MM 1987, 345).
Soweit die Kl. meinen, der Kl. zu 1) habe als Verwalter für sich und seine Ehefrau das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnet, kann ihnen hierin nicht gefolgt werden. Dem Erhöhungsverlangen ist seine Stellvertretung nicht zu entnehmen. Ein Erhöhungsverlangen, das nur einer von mehreren Vermietern im eigenen Namen stellt, ohne kenntlich zu machen, daß er zugleich in Vollmacht der anderen Vermieter handelt, ist unwirksam (vgl. Sternel, a.a.O., unter Hinweis auf Landgericht Hamburg HambGE 1982, 353). Die anderen Vermieter können das Erhöhungsverlangen nicht genehmigen; ebensowenig können sie einen von ihnen zur Abgabe der Erklärung im eigenen Namen ermächtigen. Die Vorschriften in §§ 182 - 185 BGB sind auf das Zustimmungsverlangen nicht anzuwenden.
Die Klage mußte daher schon aus diesem Grunde als unzulässig abgewiesen werden, ohne daß es eines Eingehens auf die weiteren Einwendungen formeller und materieller Art gegen die Mieterhöhungserklärung bedurfte. ...