Mieterhöhung und Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Mieterhöhung und Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; keine doppelte Berücksichtigung eines fehlenden Bads und/oder einer fehlenden Sammelheizung; WC

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung ohne Bad und Sammelheizung ist dieser Umstand nicht doppelt negativ zu berücksichtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2009 die Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 282,91 € um 56,58 € auf 339,49 €. Die Bekl. hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt und beruft sich darauf, dass sämtliche nach dem maßgeblichen Berliner Mietspiegel zu bewertenden Merkmalsgruppen als negativ zu berücksichtigen seien. Zudem meint sie, dass wegen einer nicht vorhandenen Sammelheizung und eines nicht vorhandenen Bades ein zusätzlicher Abschlag von 0,33 € gerechtfertigt sei.

Die Klage ist begründet. Die Bekl. ist aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 16.6.2010 gem. § 558 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von bisher monatlich 282,91 € um 56,58 € auf 339,49 € ab dem 14.9.2010 zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 16.6.2010 entspricht den formellen Anforderungen des § 558 a BGB. Das Zustimmungsbegehren ist auch in der Sache begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des qualifizierten Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der diese für den maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ausweist. Einschlägig ist hierbei das Rasterfeld J 1, welches einen Mittelwert von 2,77 €/m2, einen Unterwert von 2,53 €/m2 und einen Oberwert von 3,40 €/m2 ausweist. Zugunsten der Bekl. kann hierbei unterstellt werden, dass die Merkmalsgruppen 2 (Küche), 3 (Wohnung), 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) negativ zu berücksichtigen sind. Dies rechtfertigt einen Abschlag vom Mittelwert von 80 %, d. h. einen Abschlag um 0,19 €/m2 (Differenz zwischen 2,77 zu 2,53 = 0,24 x 80 % = 0,19 €/m2). Des Weiteren kann unterstellt werden, dass es sich um eine Wohnung ohne Sammelheizung, ohne Bad mit WC handelt, weshalb ein weiterer Abzug von 0,33 €/m2 vorzunehmen ist. Im Ergebnis dessen beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete (netto) 2,25 €/m2. Hinzuzurechnen ist der Betriebskostenanteil von 1,13 €/m2, mit der Folge, dass die durch die Bekl. zu zahlende Bruttokaltmiete 3,38 €/m2 beträgt, was bei einer Fläche von 100,99 m2 341,45 € ausmacht.

Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen der Kl. zur Erhöhung auf 339,49 € übersteigt diese Miete nicht. Unter Berücksichtigung der am 1.9.2007 in Höhe von 282,91 € geschuldeten Miete wird auch die Kappungsgrenze von 20 % gem. § 558 Abs. 3 BGB gewahrt.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein weiterer Abschlag von 20 % bezogen auf die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) vorzunehmen. Dass die Wohnung über kein Bad verfügt, ist bereits bei dem vorgenommenen Abzug von 0,33 €/m2 berücksichtigt. Würde man insoweit zusätzlich die Merkmalsgruppe 1 als negativ bewerten und einen Abzug von 20 % vornehmen, hätte das eine doppelte Berücksichtigung des „nicht vorhandenen" und eines negativ zu bewertenden Bades zur Folge, was nicht gerechtfertigt ist. Ohne Erfolg beruft die Bekl. sich des Weiteren darauf, dass das vorhandene WC negativ zu beurteilen sei. Denn begrifflich ist davon auszugehen, dass die Beschreibung der Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ein einheitliches Bad mit WC betrifft.

Ist eine Wohnung ohne Bad und nur mit WC vermietet, kann bei einer Mieterhöhung die 1. Merkmalgruppe des Berliner Mietspiegels nicht zusätzlich negativ bewertet werden, wenn für das fehlende Bad bereits ein Abschlag von 0,33 €/m2 vorgenommen wurde.

Die Vermieterin wollte die Bruttokaltmiete erhöhen. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht fristgerecht zu, da nach ihrer Auffassung die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten sei. Es seien alle Merkmalgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels negativ zu bewerten. Daher sei nur der Unterwert anzusetzen. Zudem sei bei Abschluss des Mietvertrages kein Bad vorhanden gewesen, so dass ein weiterer Abzug von 0,33 €/m2 auf den Unterwert vorzunehmen sei.

Das AG Wedding gab der Zustimmungsklage statt. Zu Gunsten der Mieterin sei zu berücksichtigen, dass die Merkmalgruppen 2 bis 5 negativ zu bewerten seien. Da es sich um eine Wohnung ohne Sammelheizung und Bad handele, sei ein weiterer Abschlag von 0,33 €/m2 vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Mieterin sei bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch kein weiterer Abschlag von 20 % für die Merkmalgruppe 1 vorzunehmen. Da die Wohnung bei der Anmietung nicht über ein Bad verfügte (lediglich ein WC), sei der nötige Abschlag bereits im vorgenommenen Abzug von 0,33 €/m2 berücksichtigt. Die Ansicht der Mieterin hätte zur Folge, dass es zu einer doppelten Berücksichtigung komme. Ein „nicht vorhandenes" Bad könne nicht gleichzeitig als „negativ" bewertet werden. Auch sei das vorhandene WC nicht negativ zu bewerten. Die Merkmalgruppe 1 (Bad/ WC) betreffe ein einheitliches Bad mit WC.