Mieterhöhung und Gemeinnützigkeit

1. Einfluß der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft.

2. Zulässigkeit einer entsprechenden Vorlage. (negativer Rechtsentscheid)

I. Die Kl. ist eine Baugenossenschaft. Am 16.7.1969 schloß sie mit der Bekl., einem Genossenschaftsmitglied, einen Dauernutzungsvertrag. Darin überließ sie der Bekl. ab 1.6.1969 als "Heim" eine ca. 73 m2 große Genossenschaftswohnung. In § 3 des Vertrages wurde als "unter Beachtung des Rechts der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Nutzungsgebühr" ein Betrag von 133,30 DM vereinbart. Gemäß § 6 des Vertrages sind die "Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung ND 1963)" Vertragsbestandteil. Ziff. 2 Abs. 3 und 6 dieser Vertragsbestimmungen lautet wie folgt:

(3) Bleibt die nach § 3 des Vertrages zu zahlende Nutzungsgebühr hinter der Nutzungsgebühr zurück, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist ..., so kann die Genossenschaft die Nutzungsgebühr durch schriftliche Mitteilung gegenüber dem Mitglied entsprechend erhöhen. Die sich daraus ergebende Nutzungsgebühr darf die nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen zulässige Miethöhe nicht überschreiten. ...

(6) Ist in anderen als den durch Abs. 3 geregelten Fällen durch allgemeine Rechtsvorschrift eine Erhöhung der Nutzungsgebühr zugelassen, so erhöht sich die Nutzungsgebühr von dem ersten Termin ab, der nach diesen Vorschriften zulässig ist ...

Außerdem ist in Ziff. 2 Abs. 4 eine rückwirkende Erhöhung der Nutzungsgebühr bei Erhöhung öffentlicher Abgaben vorgesehen.

Im Jahr 1993 wurde die Wohnung saniert. Die Parteien vereinbarten am 23.8.1993, daß die Bekl. von den Gesamtkosten in Höhe von ca. 40.000 DM etwa 1/3 übernehmen sollte. Diese übernommenen Kosten sollten sich mit 5 % jährlich amortisieren, bei Freigabe der Wohnung durch die Bekl. sollte der Rest von der Kl. abgelöst werden. Als neue Miete legten die Parteien mit Wirkung ab 1.7.1993 einen Betrag von 525 DM fest.

Mit Schreiben vom 30.1.1996 hat die Kl. die Bekl. aufgefordert, einer Mieterhöhung ab 1.4.1996 auf 682,50 DM zuzustimmen. Dies hat die Bekl. mit Schreiben vom 1.2.1996 abgelehnt. Mit der Klage verlangt die Kl. von der Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 und 4 MHG die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben, weil die geforderte Miete (9,23 DM/m2) weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (nach dem Gutachten ca. 14,00 DM/m2) liege. Die Bekl. hat hiergegen Berufung eingelegt, die sie im wesentlichen darauf stützt, daß bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Eigenschaft der Wohnung als Genossenschaftswohnung berücksichtigt werden müsse.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 14.1.1998 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist eine Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHG bei einem Wohnraummietverhältnis zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einem ihrer Mitglieder über eine Genossenschaftswohnung nach § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag ("Dauernutzungsvertrag") eine Kostenmietklausel enthält, derzufolge der Mietzins (die "Nutzungsgebühr") nur bis zur Höhe derjenigen "Nutzungsgebühr" erhöht werden darf, "die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist"?

Nach seiner Ansicht ergibt sich aus Ziff. 2 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen eine qualitative Beschränkung der Höhe der Miete ("Nutzungsgebühr") und deren etwaiger Anhebung durch die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Nutzungsgebühr (vereinbarte Kostenmiete). Diese Regelung stehe in Einklang mit § 15 Abs. 1 Satz 2 der Satzung der Kl., wonach "die Nutzungsgebühr nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung" festgesetzt werde, und schließe die sogenannte "ortsübliche Vergleichsmiete" des § 2 MHG als erstrangige Bezugsgröße für eine Mieterhöhung aus. Folge man dieser Auffassung, so sei das Ersturteil aufzuheben und die Klage wegen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Kl. als unzulässig abzuweisen. Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung, da es im Raum München eine Vielzahl von Genossenschaftswohnungen gebe, für die gleiche oder gleichartige Regelungen gelten.

II. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350), ist nicht zulässig.

1. Bei der Kl. handelt es sich, wie sich aus ihrem Berufungsvorbringen und dem Dauernutzungsvertrag vom 16.7.1969 nebst Anlagen ergibt, um eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zum 31.12.1989 durch das Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt (Art. 21 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 2.8.1988, BGBl. I S. 1093) als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen (§ 1 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes - WGG) tätig war und seither als Wohnungsbaugenossenschaft nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen tätig ist (vgl. auch § 2 der Satzung in der nach dem Wegfall der Gemeinnützigkeit im Jahr 1991 geänderten Fassung). Dementsprechend hat sie mit der Bekl. gemäß § 12 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGGDV) den Dauernutzungsvertrag vom 16.7.1969 unter Verwendung der von ihrem Spitzenverband (§ 25 WGG) aufgestellten, damals gültigen Vertragsmuster (Dauernutzungsvertrag unter Bezugnahme auf die Allgemeinen Vertragsbestimmungen Fassung ND 1963) abgeschlossen.

Es ist anerkannt, daß auf derartige Nutzungsverhältnisse die wohnraummietrechtlichen Vorschriften anzuwenden sind (vgl. OLG Karlsruhe RES V § 571 BGB Nr. 3; Jenkis/Kersten Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht § 7 WGG Rn. 29; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. I 37). Dies gilt auch für die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe als zwingende Normen (vgl. § 10 Abs. 1 MHG). § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG schloß die Anwendung dieses Gesetzes schon in der Zeit vor Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit nicht aus (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. III 493 a; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumkündigungsschutzgesetze 6. Aufl. Rn. C 538, jeweils mit zahlreichen Nachweisen). Auch die besondere Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, die von den Ländern gemäß Art. 21 § 4 Steuerreformgesetz 1990 nach der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit unter bestimmten Voraussetzungen mit Wirkung bis zum 31.12.1995 begründet werden konnte, stellte keine Preisbindung im Sinn des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG dar (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer 13. Bearbeitung § 10 MHG Rn. 56). Erst recht unterliegen Vertragsverhältnisse, die ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen über freifinanzierten Wohnraum abgeschlossen haben, heute nach Auslaufen dieser Bindungen den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe.

Es ist demgemäß allgemein anerkannt, daß ein solches Wohnungsunternehmen in einem Vertragsverhältnis über eine freifinanzierte Wohnung, wie es hier gegeben ist, Mieterhöhungen nur nach den (zwingenden, § 10 Abs. 1 MHG) Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vornehmen kann. Damit ist auch § 2 MHG anzuwenden, soweit dies nicht nach anderen Vorschriften dieses Gesetzes ausgeschlossen ist. Hiervon geht die ständige obergerichtliche Rechtsprechung (vgl. nur OLG Hamm RES I § 2 MHG Nr. 12, OLG Karlsruhe RES I § 2 MHG Nr. 17, OLG Frankfurt RES II § 2 MHG Nr. 23) wie auch die (bereits zitierte) Literatur aus (zur Anpassung der Vertragsbestimmungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vgl. Riebandt-Korfmacher WuM 1986, 127/128). Auch der Gesetzgeber hat sich, wie die Vorschrift des Art. 21 § 4 Steuerreformgesetz 1990 zeigt, diese Auffassung zu eigen gemacht.

2. Ziff. 2 Abs. 3, 4 und 6 der in den 1969 begründeten "Dauernutzungsvertrag" einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen regeln die Frage, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Wirkungen das Wohnungsunternehmen die vereinbarte "Nutzungsgebühr" erhöhen kann. Die Klausel schließt daher eine Erhöhung nicht generell aus, sondern begrenzt sie lediglich. Die Erhöhung ist insbesondere zulässig, wenn die zu zahlende Nutzungsgebühr zur Deckung der laufenden Aufwendungen nicht ausreicht. Eine solche Erhöhung kann das Wohnungsunternehmen gemäß § 3 MHG (bauliche Veränderungen), § 4 MHG (Betriebskosten) und § 5 MHG (Kapitalkosten) nicht in vollem Umfang durchsetzen, da insbesondere die laufenden Aufwendungen für die Instandhaltung durch diese Vorschriften nicht erfaßt werden. Insoweit bleibt dem Unternehmen nur der Weg über § 2 MHG, da das Gesetz zur Regelung der Miethöhe die Erhöhungsmöglichkeiten abschließend aufführt. Dies bedeutet, daß Ziff. 2 Abs. 3 der Vertragsbestimmungen nicht im Sinne eines (vollständigen) Ausschlusses (§ 1 Satz 3 MHG) der Erhöhung gemäß § 2 MHG verstanden werden kann. Anderenfalls würde dem Unternehmen ein wesentlicher Teil der Erhöhungen verweigert, die durchzusetzen ihm die Klausel gerade ermöglichen soll. Dementsprechend wird ein solcher (genereller) Ausschluß auch weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur vertreten. Soweit das Verhältnis der Klausel zu § 2 MHG näher behandelt wird, wird stets darauf hingewiesen, daß die Klausel das Erhöhungsrecht gemäß § 2 MHG nur dem Umfang nach begrenzt in dem Sinn, daß keine Mieterhöhungen gefordert werden dürfen, die zu einer Überschreitung der vereinbarten Kostenmiete führen (vgl. Schmidt Futterer/Blank Rn. C 39 c; Sternel Rn. III 536; Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 2. Aufl. § 1 MHG Rn. 27 und Bub/Treier/Schultz Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Rn. III 278; das vom Landgericht erwähnte Zitat Barthelmess WKSchG/MHG § 10 MHG Rn. 78 sagt zu der hier in Frage stehenden Problematik nichts aus). Eine solche lediglich betragsmäßige Beschränkung der Mieterhöhung kann, wie sich aus dem Wortlaut des § 1 Satz 3 MHG ergibt ("soweit"), zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden (Schmid/Wetekamp Mietzins für Wohnraum § 1 MHG Rn. 13, Barthelmess § 1 MHG Rn. 45; vgl. auch Staudinger/Emmerich § 1 MHG Rn. 10). Sie hat zur Folge, daß der Vermieter zwar eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG verlangen kann, jedoch nur bis zu der vertraglich vereinbarten Grenze.

3. Geht man von diesen heute soweit ersichtlich allgemein anerkannten Grundsätzen aus, kann die durch das Landgericht vorgelegte Frage nicht in dem Sinn verstanden werden, daß durch die in der Vorlage zitierten Vertragsklauseln eine Erhöhung der Miete gemäß § 2 MHG generell ausgeschlossen sein soll. Denn diese Frage wäre zweifelsfrei zu verneinen und daher mangels grundsätzlicher Bedeutung unzulässig (vgl. OLG Hamm in Landfermann/Heerde Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - RES - Bd. X § 541 ZPO Nr. 22 mit zahlreichen Nachweisen, ferner BayObLGZ 1995, 131/134).

4. Die Frage kann auch nicht dahin verstanden werden, ob der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen formal wirksam gestellt hat. Zwar ist im Hinblick auf die durch § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG geforderte Begründung dieses Verlangens früher vereinzelt die Auffassung vertreten worden, daß gemeinnützige Wohnungsunternehmen in einem Mieterhöhungsverlangen auch die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Erhöhungsgrenze darzulegen haben. Ganz abgesehen davon, daß die Formulierung der Frage eine solche Auslegung nicht nahelegt, wäre die Vorlage aber auch mit diesem Inhalt nicht zulässig. Denn das OLG Hamm hat in seinem Rechtsentscheid vom 14.7.1981 (RES I § 2 MHG Nr. 12) bereits entschieden, daß bei einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zur Wirksamkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG nicht auch Ausführungen zur angemessenen Miete im Sinn des § 7 Abs. 2 WGG gehören, und daß dies auch dann gilt, wenn vertraglich die den gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen entsprechende Kostenmiete vereinbart ist (Nr. III 5 der Entscheidungsgründe). Dem hat sich das OLG Frankfurt angeschlossen (RES II § 2 MHG Nr. 23). Das Landgericht hätte sich daher mit diesen Rechtsentscheiden auseinandersetzen und gegebenenfalls wegen Divergenz vorlegen müssen. Denn nach der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeitsvorschriften, die die betroffenen Unternehmen von den Bindungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes befreit hat, können für die Mieterhöhung keine schärferen formalen Voraussetzungen gelten als vorher.

5. Der Senat versteht daher die vorgelegte Frage dahin, daß das Landgericht wissen will, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang heute nach dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit eine Mieterhöhung durch die zitierten Vertragsklauseln der Sache nach begrenzt wird. In diesem Zusammenhang stellen sich zwei Probleme:

Zum einen fragt sich, ob die vertraglichen Bestimmungen lediglich als Hinweis auf die bei Vertragsschluß geltende Gesetzeslage zu verstehen sind, oder ob sie das Unternehmen gegenüber dem Vertragspartner auf vertraglicher Grundlage an die Kostenmiete binden sollten (für Bindung z. B. Riebandt Korfmacher WuM 1986, 127/128, Kummer WuM 1986, 298/299, Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 2. Aufl. Abschn. "Ehemals gemeinnützige Unternehmen" Rn. 6 f. S. 292 f.; für Hinweischarakter Paschke/Oetker NJW 1986, 3174/3177 und ähnlich Blank Partner im Gespräch Heft 40 S. 143/154).

Hält man die Vertragsbestimmungen für bindend, fragt sich weiter, ob sie ihre Wirkung durch den Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit verloren haben. Denn hierdurch ist den Bestimmungen jedenfalls teilweise die Grundlage entzogen worden. Zum einen steht der Maßstab, nach dem die als Obergrenze vereinbarten laufenden Aufwendungen zu berechnen sind, nicht mehr zur Verfügung. Zum anderen sind auch die steuerlichen Vergünstigungen des Wohnungsunternehmens entfallen, welche die Bindung an die Kostenmiete gerechtfertigt haben. Welche Folgen dies für die vertragliche Vereinbarung in Ziff. 2 Abs. 3 der Vertragsbestimmungen hat, ist nicht abschließend geklärt (für ersatzloses Entfallen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung z. B. Beuermann aaO S. 293 Rn. 7 und wohl auch Blank PiG Heft 40 S. 154; für Anpassung nur aus besonderem Anlaß LG Frankfurt WuM 1992, 135).

Auch bei dieser Auslegung ist die Vorlage jedoch nicht zulässig. Denn das Landgericht hat sich mit einem wesentlichen Gesichtspunkt nicht auseinandergesetzt, der die Entscheidungserheblichkeit der Frage beseitigen könnte (vgl. hierzu Landfermann/Heerde RES X Einführung S. 33 m.w.N.). Die Parteien haben nach dem Entfallen der Wohnungsgemeinnützigkeitsvorschriften im Zusammenhang mit der Sanierung der Wohnung am 23.8.1993 eine Mietvereinbarung getroffen. Sie sind damit offensichtlich von der Kostenmiete abgewichen. Dies könnte dafür sprechen, daß sie die vertragliche Regelung der Miethöhe auf eine neue Grundlage gestellt haben in dem Sinn, daß die ohnehin infolge des Entfallens der gemeinnützigkeitsrechtlichen Vorschriften überholten Regelungen zur Kostenmiete nicht mehr gelten, vielmehr in Zukunft die allgemeinen Grundsätze des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe anzuwenden sein sollten. In diesem Fall wären die Rechtsfragen, die sich auf die Begrenzung der Mieterhöhung durch Ziff. 2 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen beziehen, schon aufgrund dieser Vereinbarung nicht mehr entscheidungserheblich.

Nach dem WGG durften gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern nur eine Kostenmiete verlangen. In den meisten Mietverträgen waren auch entsprechende Formularregelungen vorgesehen. Nachdem die Gemeinnützigkeitsvorschriften einschließlich der Mietbegrenzungsverordnung vom 1. August 1989 inzwischen außer Kraft getreten sind, stellt sich die spannende Frage, ob bei Altverträgen, die entsprechende Kostenmietklauseln enthalten, die Wohnungsbaugesellschaft weiter in ihren Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 1 Satz 3 MHG beschränkt ist.

Mit Beschluß vom 17. März 1998 hat das Bayerische Oberste Landesgericht einen Rechtsentscheid zu dieser Frage abgelehnt. Im Kern ging es darum, ob es sich überhaupt um eine vertragliche Bindung an die Kostenmiete handelt und, wenn ja, ob dies auch nach Aufhebung der gesetzlichen Regelungen gelten kann. Das vorlegende Landgericht hatte jedoch übersehen, daß nach dem Entfallen der Wohnungsgemeinnützigkeitsvorschriften die Parteien eine Mietvereinbarung getroffen hatten und damit möglicherweise selbst geregelt hatten, daß in Zukunft die Kostenmietbegrenzung nicht mehr gelten solle. Dann kam es jedoch für die Entscheidung des Falles auf die Rechtsfrage nicht mehr an, so daß der Vorlagebeschluß unzulässig war.