Mieterhöhung trotz fehlender Modernisierungsankündigung möglich

1. Eine fehlende Modernisierungsankündigung schließt die spätere Mieterhöhung nach Abschluss der Bauarbeiten auch dann nicht auf Dauer aus, wenn der Mieter der Modernisierung widersprochen hatte.

2. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme materiell gerechtfertigt war, der Mieter sie also nach § 554 BGB zu dulden hatte. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung des Kl. Der Kl. verlangt Zahlung restlicher Miete in Höhe von jeweils 131,02 € für Juni, Juli und August 2009.

Mit Schreiben vom 29.9.2008 erklärte der Kl. eine Erhöhung der Grundmiete um 120,78 € und des Betriebskostenvorschusses um 10,24 € wegen der Kosten für den Einbau eines Aufzugs. Die Grundmiete betrug bislang 338,47 € zuzüglich Vorschüssen von 88,96 € auf die kalten Betriebskosten und 42,92 € auf die Heizkosten. Der Kl. hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 7.9.2007 angekündigt; dem widersprach die Bekl. mit Schreiben vom 25.10.2007. Daraufhin zog der Kl. seine Modernisierungsankündigung mit Schreiben vom 13.2.2008 zurück. Anschließend ließ er bis September 2008 den Aufzug einbauen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Mieterhöhung mangels Duldung der Modernisierung durch die Bekl. unwirksam sei.

Dagegen wendet sich der Kl. mit der Berufung und meint, aus der fehlenden Ankündigung folge nur, dass die Mieterhöhung später fällig wird.

Die Berufung ist begründet.

Der Kl. hat Anspruch auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von je 131,02 € für die Monate Juni bis August 2009 aus § 535 BGB, weil die Miete einschließlich Nebenkosten durch das Schreiben vom 29.9.2008 gemäß § 559 BGB wirksam erhöht worden ist.

Der Mieterhöhung wegen Durchführung einer Modernisierung steht entgegen den Ausführungen im angegriffenen Urteil nicht entgegen, dass der Erhöhungserklärung keine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. Nachdem der Kl. seine Modernisierungsankündigung vom 7.9.2007 mit Schreiben vom 13.2.2008 ausdrücklich zurückgenommen hat, ist diese so zu behandeln, als sei sie nie erklärt worden.

Daraus folgt indes nicht, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

In Rechtsprechung und Literatur wird zwar vielfach vertreten, dass eine Modernisierungsankündigung Voraussetzung für die Erhöhung ist, weil nur bei ordnungsgemäßer Ankündigung eine Pflicht zur Duldung besteht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB Rdn. 50; Schach in: Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 559 b Rdn. 7; Staudinger/Emmerich, BGB Neubearb. 2006, § 559 b Rdn. 21; KG Berlin, RE vom 1.9.1988 - 8 REMiet 4048/88 - NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin, Urt. v. 5.8.2002 - 61 S 466/01 = GE 2003, 187; Kammer, Urt. v. 8.9.1998 - 63 S 192/98 = GE 1998, 1275 in Abgrenzung zu Kammer, Urt. v. 10.10.1997 - 63 S 231/97 = GE 1997, 1579 - wo jedoch eine Ankündigung vorlag; a. A. Sternel, Mietrecht aktuell, Kap. IV Rdn. 391).

Dem gegenüber hat der BGH (Urt. v. 19.9.2007 - VIII ZR 6/07 = GE 2007, 1479) eine Mieterhöhung dennoch für zulässig erachtet, der eine formell unwirksame Modernisierungsankündigung vorangegangen war; im dortigen Fall war die Frist von drei Monaten bis zum Baubeginn nicht eingehalten worden, weswegen die Mieterhöhung nur mit der verlängerten Frist von sechs Monaten nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB verlangt werden konnte.

Im vorliegenden Fall ist die Kammer aus den nachfolgenden Erwägungen zu der Auffassung gelangt, dass der Mieterhöhung nicht entgegensteht, dass die Ankündigung der Modernisierung vollständig unterblieben ist.

In der o. g. Entscheidung des BGH wird klar zwischen der Pflicht zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach durchgeführter Modernisierung andererseits unterschieden. Diese Trennung wird mit dem Gesetzeszweck des § 559 BGB begründet, wonach dem Vermieter durch die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach Modernisierung ein Anreiz gegeben werden soll, Wohnverhältnisse zu verbessern. Dagegen dient die Duldungspflicht nach § 554 BGB nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Nur wenn die Duldungspflicht besteht, können die Maßnahmen nach einer wirksamen Modernisierungsankündigung gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung überhaupt durchgesetzt werden. Zweck der Mitteilungspflicht ist danach allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber der Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen (BGH a.a.O.).

Klarzustellen ist, dass der BGH in der vorzitierten Entscheidung nicht zu entscheiden hatte, ob die Befugnis zur Mieterhöhung entfällt, wenn die Modernisierungsankündigung nicht nur formell fehlerhaft ist, sondern gänzlich fehlt. Allerdings ist nach Ansicht der Kammer eine fehlende Ankündigung einer aus formellen Gründen unwirksamen Modernisierungsankündigung gleichzusetzen. Außerdem trägt dieses Ergebnis auch der strikten Trennung zwischen Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung Rechnung. Soweit der BGH ausführt, dass mit dem Gesetzeszweck nicht zu vereinbaren sei, wenn eine Mieterhöhung für eine tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen eines Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer ausgeschlossen wäre, trifft das auf die gänzlich fehlende Ankündigung ebenso zu wie auf eine nur formell unwirksame Ankündigung.

Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten kann, bedarf hier keiner Entscheidung, weil sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend gemacht wird. Ausdrücklich geregelt ist die um sechs Monate später eintretende Mieterhöhung nur für den Fall, dass die nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zu erwartende Mieterhöhung um mehr als 10 % zu niedrig oder gar nicht mitgeteilt worden ist; Letzterem dürfte die vollständig ausgebliebene Ankündigung gleichstehen.

Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt. Der Einbau eines zuvor nicht vorhandenen Fahrstuhls stellt eine Modernisierung der Mietsache im Sinne des § 554 BGB dar, weil eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten eintritt und damit der Gebrauchswert erhöht wird. Bei der Beurteilung sind rein objektive Maßstäbe anzulegen, ohne dass es darauf ankommt, dass die Bekl. den Aufzug persönlich nicht nutzen will, um in ihre im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung zu gelangen. Es ist auch zu bedenken, dass der Aufzug nicht nur eine Verbesserung darstellt, um Bewohner und Besucher bequemer in höhere Stockwerke zu bringen, sondern dieser insbesondere den Transport von Lasten, wie Einkäufen, Koffern oder Ähnlichem, erleichtert. Dem steht nicht entgegen, dass der Aufzug auf dem Weg in das zweite Obergeschoss nur etwa die Hälfte der Stufen ersparen kann, nämlich nur 25 Treppenstufen von 53. Das mag die Verbesserung der Nutzung schmälern, hebt sie aber nicht auf.

Die Mieterhöhung stellt für die Bekl. keine unzumutbare Härte im Sinne des gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar. Auf diesen Einwand kommt es an, weil nicht zu erkennen ist, dass die Ausstattung mit einem Aufzug im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB einer allgemein üblichen Ausstattung entspricht, wie der Kl. meint.

Für die Beurteilung einer Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters einschließlich des Einkommens der Haushaltsangehörigen zum Zeitpunkt des Duldungsbegehrens ins Verhältnis zu setzen. Die Miete soll sich um gut ein Drittel von 338,47 € netto um 120,78 € zuzüglich zusätzlicher 10,24 € auf insgesamt 601,37 € erhöhen. Auch wenn die Erhöhung erheblich ist, liegt angesichts des Nettoeinkommens der Bekl. von 1.600 € noch keine Härte vor. Auch hier kommt es nicht darauf an, dass die Wohnwertverbesserung dadurch eingeschränkt ist, dass der Aufzug wie dargestellt nur die Hälfte der Treppen erspart, wofür eine Erhöhung der Miete um ein Drittel hoch scheint. Daraus ergibt sich dennoch keine unzumutbare Härte für die Bekl., weil es hierfür auf die gesamte monatliche Mietbelastung ankommt.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Frage, ob eine Mieterhöhung auch bei gänzlich fehlender Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden kann oder nicht, von grundsätzlicher Bedeutung ist. Dazu gibt es - soweit hier ersichtlich - noch keine obergerichtliche Entscheidung.

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme nur zu dulden, wenn die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB (Duldung) erfüllt sind und sie mit den Formalien des § 554 Abs. 3 BGB angekündigt worden war. Ist die zu erwartende Mieterhöhung falsch oder gar nicht angegeben, verschiebt sich der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung nach § 559 b BGB um sechs Monate. Welche Folgen eine sonst wie fehlerhafte oder gar unterlassene Modernisierungsankündigung hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Die bisher herrschende Rechtsprechung meinte, wenn der Mieter die Maßnahmen nicht geduldet hatte, sei eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin vertritt nunmehr eine andere Auffassung.

Der Vermieter hatte den Einbau eines Aufzugs als Modernisierungsmaßnahme angekündigt; die Mieterin widersprach dem Einbau. Der Vermieter zog daraufhin seine Modernisierungsankündigung mit einem weiteren Schreiben zurück, ließ allerdings den Aufzug gleichwohl einbauen. Die Mieterhöhung nach der Modernisierung zahlte die Mieterin nicht. Das Amtsgericht wies die Klage ab, die zugelassene Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht verwies auf das Urteil des BGH, wonach eine formell unwirksame Modernisierungsankündigung, bei der die Frist bis zum Baubeginn nicht eingehalten war, die Mieterhöhung nicht auf Dauer ausschließt, sondern lediglich der Erhöhungszeitpunkt um sechs Monate verschoben wird. Entgegen der herrschenden Meinung müsse das auch für eine unterlassene Modernisierungsankündigung gelten, da der Zweck der Mitteilungspflicht allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen sei, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Voraussetzung für die Mieterhöhung sei, dass eine materielle Duldungspflicht im Sinne des § 554 BGB bestanden habe, was hier zu bejahen sei, weil auch für eine Wohnung im zweiten Obergeschoss ein Fahrstuhl eine Wertverbesserung sei und nach den Einkommensverhältnissen der Mieterin eine unzumutbare Härte ausscheide

Die 63. Kammer stellt sich – zu Recht – gegen die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur und schließt sich der Mindermeinung an, wonach auch eine mangelhafte oder fehlende Ankündigung die Mieterhöhung nicht auf Dauer ausschließt, sondern nur der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung hinausgeschoben ist, wenn eine materielle Duldungspflicht des Mieters besteht (Lammel, § 559 Rn. 7 f.; Soergel/Heintzmann, § 3 Rn. 16; Bub-Treier/Schultz Rn. III 554-556; Schläger ZMR 1994,198; Beuermann, GE 1993, 1070). Schutzwürdige Interessen des Mieters sind dadurch nicht berührt, denn bei einer Innenmodernisierung ist (vom Gericht) die Duldungspflicht nach § 554 BGB zu prüfen, wenn der Mieter die Handwerker nicht in die Wohnung lässt.

Bei einer Außenmodernisierung erübrigt sich für den Mieter das Problem, ob er eine einstweilige Verfügung gegen die bauliche Maßnahme erwirken kann oder gar muss (vgl. LG Berlin MM 1998, 390; LG Berlin WuM 1996, 407), um zu vermeiden, dass ihm später vorgehalten wird, er habe die Maßnahmen geduldet mit der Folge, dass die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB nicht mehr zu prüfen sind (vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., Rn. 361 zu § 554 BGB). Für den Vermieter entfällt das unbillige Ergebnis der bisherigen herrschenden Meinung, wonach ein bloßer Formfehler eine Mieterhöhung für vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschte Modernisierungsmaßnahmen auf Dauer ausschließt. Die vom Kammergericht erfundene Notlösung (NJW-RR 1992, 1362), dem Vermieter einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zuzubilligen, wenn der Mieter die Modernisierung nutzt, hat zu Recht keine Befürworter gefunden.