Mieterhöhung, Rasterfeld des Berliner Mietspiegels

Mieterhöhung, Rasterfeld des Berliner Mietspiegels; Mieterhöhungsverlangen, Angabe des Rasterfeldes; Rasterfeld, Angabe; Vergleichsmiete (ortsübliche), Angabe des Rasterfeldes; Mietspanne, falsche Angabe bei Mieterhhöungsverlangen; Darlegungslast, des Vermieters bei ortsüblihcer Vergleichsmiete; Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung

1. Bezieht sich der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne liegt.

2. Zur ortsüblichen Miete, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt.

3. Die Angabe einer falschen Mietspanne bei gleichzeitiger Nennung des richtigen Mietspiegelfeldes bringt den Anspruch des Vermieters nicht zu Fall.

4. Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel, obliegt es dem Mieter, die vom Vermieter vorgenommene Einordnung substantiiert in Abrede zu stellen.

Die Klage vom 10. Mai 1988 auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 36,59 DM monatlich auf 776,41 DM monatlich ist zulässig. Die in § 2 Abs. 3 S. 1 MHG normierte Überlegungsfrist für den bekl. Mieter ist abgelaufen, und die in dieser Vorschrift genannte Klagefrist ist gewährt. Die Klage ist nach Auffassung der Kammer auch sachlich begründet. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Januar 1988 entspricht formell den Anforderungen des § 2 MHG in Verbindung mit § 1 GVW. Die vorgenannte Erklärung ist insbesondere hinreichend begründet worden. Bezieht sich der Vermieter - wie hier die Kl. - zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens im Sinne des § 2 Abs. 2 S. 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Eine weitere Begründung im Hinblick auf die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne ist nicht notwendig zu fordern.

Die diesbezüglichen Einwände des Amtsgerichts überzeugen nicht.

Die Kl. hatte vorliegend sogar dem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 1988 unter Nennung der Einordnungsmerkmale den Berliner Mietspiegel beigefügt, wobei aus der Tabelle die einzelnen Mietspiegelfelder ersichtlich waren. Die Kl. hatte ferner das in Betracht kommende Mietspiegelfeld konkret bezeichnet (J 3), die ab 1.4.1988 geforderte Miete im einzelnen aufgeschlüsselt und klargestellt, daß wegen der vertraglich von ihr auszuführenden Schönheitsreparaturen die im Feld "J 3" genannte Spanne um 0,75 DM/qm zu erhöhen sei (vgl. auch § 28 Abs. 4 II. BV).

Damit enthält das Schreiben vom 25. Januar 1988 inhaltlich eine in jeder Hinsicht hinreichende Begründung des Erhöhungsverlangens. Weitere Aufschlüsselungen sind in formeller Hinsicht nicht zu fordern.

Zwar hat die Kl. in der Klageschrift bei Nennung des richtigen Mietspiegelfeldes eine falsche Mietspanne (4,24 DM/qm bis 6,18 DM/qm, entspricht Feld J 4) genannt, was offensichtlich auf ein Versehen der Kl. bei der Abfassung der Klageschrift zurückzuführen ist (vgl. auch § 139 ZPO).

Allein dies steht dem Klageerfolg in der Berufungsinstanz jedoch nicht entgegen, denn es ist unstreitig, daß die von der Kl. herangezogene ortsübliche Vergleichsmiete dem Feld J 3 (3,55 DM/qm bis 4,88 DM/qm) zu entnehmen ist und auch von der Kl. genommen wird.

Damit ist die Klage schlüssig, denn die von der Kl. verlangte Miete (4,63 DM/qm) liegt unter Berücksichtigung des in entsprechender Anwendung des § 28 Abs. 4 II. BV begründeten Zuschlages wegen ihrer Schönheitsreparaturenpflicht (0,75 DM/qm) noch unter dem Mittelwert der Gruppe J 3 (4,09 DM/qm zuzüglich 0,75 DM/qm = 4,84 DM/qm) und überschreitet die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete damit nicht.

Hiergegen hat der Bekl. substantiierte Einwände nicht vorgetragen, so daß sein Vortrag unerheblich ist.

Die pauschale Behauptung des Bekl., wonach "die von der Kl. mit der vorliegenden Klage verlangte Miete auch über den Mieten liegt, die in Berlin für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden", entbehrt der erforderlichen Substantiierung und bleibt daher unerheblich. Wenn - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf die entsprechenden Werte des Berliner Mietspiegels gestützt wird, obliegt es dem Mieter, die vom Vermieter vorgenommene Einordnung substantiiert in Abrede zu stellen, denn die Ausstattung und die Lage seiner Wohnung sind dem Mieter bestens bekannt.

Soweit der Bekl. erstmals im Termin vor der Berufungskammer am 5. Dezember 1988 Umstände vortragen ließ, die nach seiner Rechtsauffassung als "Wohnwertmindernde Merkmale" zu berücksichtigen sind, war dieses Vorbringen gemäß den §§ 527, 296 Abs. 1 ZPO schon wegen Verspätung zurückzuweisen, denn der Prozeßbevollmächtigte der Kl. konnte sich im Termin hierzu nicht erklären, und die Verspätung ist vom Bekl. nicht entschuldigt worden.

Im übrigen hat die Lage der Wohnung des Bekl. bereits im Rahmen der Einordnung in die Gruppe J 3 Berücksichtigung gefunden, während die für die Küche und das Bad vorgetragenen Ausstattungsmerkmale auf der Grundlage der sogenannten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel unter Umständen die Berücksichtigung "wohnwerterhöhender Merkmale" ausschließen, nicht jedoch die Berücksichtigung "wohnwertmindernder Merkmale" rechtfertigen können.

Da unstreitig auch die in § 2 GVW abweichend geregelte Kappungsgrenze eingehalten ist, ist die schlüssige Klage mangels erheblicher Einwendungen des Bekl. begründet. Der Berufung der Kl. war der Erfolg nicht zu versagen.