Mieterhöhung/Rasterfeld des Berliner Mietspiegels

Mieterhöhung/Rasterfeld des Berliner Mietspiegels; Mieterhöhungsverlangen/Angabe des Rasterfeldes; Rasterfeld/Angabe; Mietspiegel/Rasterfeld

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist nichtig, wenn es sich auf ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels als Begründungsmittel stützt.

2. Für die Einordnung in den Mietspiegel ist die im Vertrag angegebene Wohn-fläche jedenfalls dann maßgeblich, wenn dem Mieter die Neuberechnung nicht vorher mitgeteilt wurde und die Neuberechnung in sich widersprüchlich ist.

Die Klage ist unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 27.1.1988 unwirksam ist. Die Kl. hat in diesem Schreiben auf ein anderes Ra sterfeld nach dem Berliner Mietspiegel Bezug genommen, als es dem Mietvertrag der Parteien entspricht. Nach dem Mietvertrag ist die Wohnung größer als 90 Quadratme-ter, so daß hier das Feld J 4 einschlägig wäre. Demgegenüber geht die Kl. von dem Feld G 4 aus (nicht, wie in der Klage angegeben, von einem Feld E 4, das es nach dem Berliner Mietspiegel nicht gibt). Eine falsche Einordnung in das Rasterfeld des Mietspiegels führt jedoch zu einer Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, so daß allenfalls ein neues Mieterhöhungsverlangen möglich ist. Die Kl. hat jedoch, auch während des Rechtsstreits, kein neues Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben.

Auf die Richtigkeit der Neuberechnung der Wohnfläche durch die Kl. kommt es schon deshalb nicht an, weil die Bekl. unwidersprochen vorgetragen haben, von dieser Neu-berechnung erst während des Rechtsstreits Kenntnis erlangt zu haben. Die Kl. kann sich dann - auch nach § 242 BGB - nicht darauf berufen, daß die Angabe der Wohn fläche im Mietvertrag unrichtig sei. Sinn des Begründungsmittels nach § 2 MHG und damit auch der Angabe des entsprechenden Rasterfeldes im Mietspiegel ist es, dem Mieter zu ermöglichen, innerhalb der Zustimmungsfrist sich über das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schlüssig zu werden. Dazu gehört es selbstverständlich auch, daß er anhand seiner eigenen Kenntnis des Mietvertrages und der Mietwohnung überprüft, ob der Vermieter von zutreffenden Voraussetzungen ausgegangen ist. Daran fehlt es jedoch, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die ver-tragliche Vereinbarung der Wohnfläche ändert und deswegen auf ein anderes Ra sterfeld des Mietspiegels Bezug nimmt.

Es kann daher offenbleiben, ob die Angaben im Mietvertrag später einseitig vom Ver-mieter geändert werden können und welche Folgen sich aus unrichtigen Angaben im Mietvertrag ergeben (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 586, 587). Eine still schweigende einverständliche Änderung liegt ebenfalls nicht vor, da die Kl. nicht vor-getragen hat, daß die Parteien etwa seit Jahren von der Neuberechnung ausgegangen seien.

Darüber hinaus ist das von der Kl. eingereichte Aufmaß vom 1.12.1983 widersprüchlich und damit im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG unwirksam. Es trägt die Überschrift "Aufmaß nach DIN 283 Blatt 1 und 2; II. BVO § 44". Die Berechnung ist daher schon nach der Überschrift widersprüchlich, da sich die Verfahren nach DIN 283 und II. BV zum Teil widersprechen. So ist zum Beispiel die Fläche eines Balkons nach DIN 283 zu einem Viertel der Grundfläche anzurechnen, während nach II. BV dies bis zur Hälfte möglich ist (vgl. BayObLG ZMR 1983, 388). Die Wohnflächenberechnung kann daher nur entweder nach der DIN 283 oder nach II. BV erfolgen. Letz-tere Berechnung ist für ehemals preisgebundenen Wohnraum in Berlin allein maßgeblich, da diese Berechnung unter anderem auch dem Mietspiegel zugrunde liegt.

Wenn die Kl. sich jedoch auf eine solche schon im Ausgangspunkt widersprüchliche Berechnung beruft, wird damit ebenfalls der Begründungspflicht nach § 2 MHG nicht genügt. Schon aus der Überschrift einer solchen Neuberechnung kann der Mieter nicht ersehen, ob der Vermieter von zutreffenden Maßstäben ausgegangen ist. Eine undifferenzierte Neuberechnung der Wohnfläche wie im vorliegenden Falle nach wi dersprüchlichen Maßstäben ist dasselbe wie etwa eine Temperaturangabe in X Grad Celsius/Fahrenheit.