Mieterhöhung/Rasterfeld des Berliner Mietspiegels

Mieterhöhung/Rasterfeld des Berliner Mietspiegels; Leerfeld/im Mietspiegel; Mieterhöhung/Rasterfeld des Berliner Mietspiegels; Mieterhöhungsverlangen/Angabe der Rasterfelder; Berliner Mietspiegel/Rasterfeld; Unwirksamkeit/einer Mieterhöhungserklärung; Vergleichsmiete, ortsübliche/Angabe durch Rasterfeld; Rasterfeld/Angabe

Wird zur Begründung der Mieterhöhung nach § 2 MHG auf ein Leerfeld des Mietspiegels Bezug genommen, so ist die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 4.11.1989 ist unwirksam. Die Unwirksamkeit ergibt sich daraus, daß eine ordnungsgemäße Begründung der Mieterhöhung gemäß § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW nicht vorliegt.

Es ist unstreitig, daß die Wohnung des Bekl. in das Rasterfeld K 2 des Berliner Mietspiegels einzugliedern ist. Dieses Rasterfeld weist jedoch ein Leerfeld auf, weil bei der Erstellung des Mietspiegels hierfür keine genügende Anzahl von Mietwerten vorhanden war. Das hat aber zur Folge, daß in diesem Fall der Mietspiegel nicht geeignet ist, eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen.

Es wird zwar die Meinung vertreten, daß auf einen unvollständigen Mietspiegel Bezug genommen werden kann, wenn durch Interpolation vorhandener Mietwerte die Grundlagen der verlangten Mieterhöhung erkannt werden können (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, MHG § 2 Anm. 7). Diese Auffassung erscheint jedoch im Hinblick auf die Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg (WM 1982, 21) jedenfalls bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels nicht tragbar. Bei einem Vergleich vollständig ausgefüllter Zeilen des Berliner Mietspiegels fällt nämlich ins Auge, daß die Durchschnittsmieten der nächst höheren Spalte teilweise erheblich über den oberen Eckwerten der vorausgegangenen Spalte liegen. Es kann daher, jedenfalls für den Berliner Mietspiegel, kein Erfahrungssatz gelten, nach welchem der Durchschnittswert der nächst höheren Spalte zumindest der obere Eckwert der niedrigeren Spalte ist. Damit sind aber auch die Grundlagen für eine sogenannte Interpolation, wie sie das oben genannte Zitat verlangt, nicht gegeben. Im übrigen ist auch nach dieser zitierten Literaturstelle keinesfalls ersichtlich, wie die verlangte Interpolation vonstatten gehen soll. Ein Vergleich mit vorhandenen Durchschnittswerten fällt, jedenfalls beim Berliner Mietspiegel, aus den obigen Gründen fort. Eine Hoch- oder Niederrechnung ist im konkreten Fall auch nicht möglich, weil der Berliner Mietspiegel nicht nur das Rasterfeld K 2, sondern auch das Rasterfeld K 1 offen läßt. Eine Abgrenzung nach unten hin ist deshalb nicht möglich, sodaß hier ein unbeschränkter Spiel- und Rechenraum offen bleibt.

Die Folge hieraus kann nur sein, daß zu einer ordnungsgemäßen Begründung im Sinne des § 2 MHG einer Wohnung, die in die Kategorie K 2 des Mietspiegels fallen würde, die Bezugnahme auf den Mietspiegel unzulässig ist. Es bleiben nur die übrigen in § 2 MHG vorgesehenen Begründungsmittel wie Nennung von Vergleichswohnungen und Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten übrig.

Anmerkung: Vgl. auch AG Charlottenburg, MM 89, 120