Mieterhöhung/Qualifikation des Sachverständigen

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genügt nicht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG, wenn darin auf das Gutachten eines Sachverständigen Bezug genommen wird, der nur "für das Bauhandwerk" und nicht für das Gebiet der Mietpreisbewertung öffentlich bestellt ist.

Das LG hat dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist die vor Ablauf der mit dem 31. März 1980 endenden Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHRG erhobene Klage auf Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung dann zulässig, wenn der Mieter vorher endgültig und bestimmt seine Ablehnung zum Ausdruck gebracht hat? 2. Wird sie - verneinendenfalls -dann zulässig, wenn die Frist während des Rechtsstreits abläuft?

3. Ist die auf § 2 Absatz 2 zweite Alternative des MHRG gestützte Mieterhöhungsklage jedoch dann unzulässig, wenn das dem Erhöhungsverlangen beigefügte mit Gründen versehene Privatgutachten nur von einem "für das Bauhandwerk" und nicht von einem "auf dem Gebiet der Mietpreisbewertung" bestellten Sachverständigen erstattet worden ist? 4. Ist - verneinendenfalls - die Klage unzulässig, weil der Privatsachverständige nicht die Wohnung der Bekl. im ersten Obergeschoß, sondern nur die darunter liegende Erdgeschoßwohnung besichtigt hat? In den Gründen ihres Vorlagebeschlusses hat die Kammer ausgeführt, sie halte die Klage nicht etwa schon deshalb für unzulässig, weil sie vor Ablauf der Überlegungsfrist erhoben worden sei, da die bestimmte und endgültige Ablehnung des Mieters die Einhaltung der Überlegungsfrist entbehrlich mache. Zumindest sei die Klage nach Auffassung der Kammer nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig geworden. Die Kammer möchte die Klage jedoch deshalb als unzulässig abweisen, weil das Mieterhöhungsverlangen auf das Gutachten eines nur "für das Bauhandwerk" und nicht auch für das Gebiet der Mietpreisbewertung vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen gestützt wird. Für den Fall, daß die Frage verneint wird, beabsichtigt die Kammer, die Klage deshalb als unzulässig abzuweisen, weil der Sachverständige anstelle der streitigen nur die daruntergelegene Wohnung besichtigt hat. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids gem: Art. III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes sind gegeben, soweit das Landgericht die Frage stellt, für welches Gebiet der Sachverständige, dessen Gutachten dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt ist, nach § 2 Abs. 2 Satz 9 MHRG bestellt sein muß. Der Senat beantwortet die Frage dahin, daß nur das Gutachten eines für das Gebiet der Mietpreisbewertung öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen ausreichend ist (vgl. Schmidt-Futterer/ Blanke, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Anm. C 97; Palandt, 40. Aufl., Anm. 5 zu § 2 MHRG: wohl auch Sternel, Mietrecht, 2. Aufl, S. 237, abweichend Barthelmess, Miethöhegesetz, 2. Aufl., Rz 85 zu § 2 MHRG). Aus dem Sinne des Gesetzes folgt, daß die öffentliche Bestellung oder Vereidigung für den hier einschlägigen Bereich, nämlich die Mietpreisbewertung, erfolgt sein muß. Es genügt nicht, daß der Sachverständige lediglich für ein artverwandtes Gebiet bestellt ist. Denn entscheidend ist, daß speziell die Sachkunde auf dem Gebiet der Mietpreisbewertung von der dafür zuständigen Stelle geprüft und das Ergebnis dieser Prüfung durch die Bestellung oder Vereidigung nach außen dokumentiert worden ist. Nur dann ist auch die spezielle fachliche Qualifikation des Sachverständigen für den Mieter erkennbar und zugleich ein Streit über die Fachkompetenz ausgeschlossen. Danach genügt das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Bauhandwerk zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht. Der Sachverständige für das Bauhandwerk ist nur zuständig für Fragen auf einem speziellen Gebiet des Handwerks. Er kann jedenfalls in seiner Eigenschaft als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger auf dem Gebiet der Mietpreisbewertung nicht tätig werden. Die Handwerkskammer, die ihn als Sachverständigen bestellt hat, wäre nicht einmal befugt, seine Bestellung für das Gebiet des Mietpreisrechts zu erweitern, da sie nach § 91 Abs. 1 Nr. 8 HandwO nur Sachverständige für die von Handwerkern gelieferten Waren und

und vereidigter Sachverständiger auf dem Gebiet der Mietpreisbewertung nicht tätig werden. Die Handwerkskammer, die ihn als Sachverständigen bestellt hat, wäre nicht einmal befugt, seine Bestellung für das Gebiet des Mietpreisrechts zu erweitern, da sie nach § 91 Abs. 1 Nr. 8 HandwO nur Sachverständige für die von Handwerkern gelieferten Waren und bewirkten Leistungen sowie die Angemessenheit der Preise zu bestellen und zu vereidigen hat während die Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen für Mietpreise in Niedersachsen ebenso wie in fast allen anderen Bundesländern zum Aufgabengebiet der für das gewerbsmäßige Sachverständigenwesen im übrigen zuständigen Industrie- und Handelskammern gehört (§ 36 GewO i. V. m. § 6 Nds. AG IHK-Gesetz). Die Frage nach der erforderlichen Qualifikation des Sachverständlgen war nach alledem dahin zu beantworten, daß das Gutachten eines nur für das Bauhandwerk bestellten Sachverständigen nicht ausreichend ist. Damit ist die Frage zu 3. im Sinne des Landgerichts beantwortet. Der Senat geht davon aus, daß die Kammer eine zusätzliche Entscheidung darüber, ob dies die Unzulässigkeit der Klage zur Folge hat, nicht herbeiführen wollte. Denn sie hat in dem Beschluß nicht zum Ausdruck gebracht, daß sie insoweit eine klärungsbedürftige Frage von grundsätzlicher Bedeutung für gegeben hält. Im übrigen war ein Rechtsentscheid nicht zu treffen, weil die weiteren Fragen für den Rechtsstreit nicht entscheidungserheblich sein können, nachdem der Senat die Auffassung der vorlegenden Kammer zu Frage 3 durch Rechtsentscheid bestätigt hat.