Mieterhöhung ohne Wirtschaftlichkeitsberechnung

Mieterhöhung ohne Wirtschaftlichkeitsberechnung; keine Rechnungsdaten in der Betriebskostenabrechnung; Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung trotz Ausschlußfrist; Sollvorschüsse

1. Ergibt sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau eine Mieterhöhung aus den turnusmäßigen Verringerungen der Aufwendungsdarlehen, die bereits in der Anlage zum Mietvertrag mitgeteilt worden waren, so muß der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht beigefügt werden.

2. Wird in einer Mietänderungserklärung auf eine "anliegende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung" Bezug genommen, so muß der Empfänger prüfen, ob sie auch beiliegt und ihr Fehlen dem Absender umgehend mitteilen. Unterläßt er eine entsprechende Anzeige, ist er so zu behandeln, als sei ihm die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch zugegangen.

3. Das Gebot der Erläuterung von Betriebskosten erfordert auch bei preisgebundenem Wohnraum nicht die Bezeichnung von Rechnungsdaten.

4. Ameisen und Wespen sind kein Ungeziefer im Sinne von Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV.

5. Die Berichtigung eines materiellen Fehlers einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zulässig (hier: Einstellung von Soll- statt von Ist-Vorschüssen).

(Leitsätze des Einsenders)

(A) Der Bekl. hat die von ihm erstmals im Berufungsrechtszug geltend gemachte Unwirksamkeit der Mietänderungserklärung vom 3. Dezember 1996 nicht schlüssig dargelegt. Soweit er in der Berufungsbegründung behauptet hat, der Mietänderungserklärung hätten weder "Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung" beigelegen, kommt es darauf nicht an. Die Mieterhöhung vom 3.12.1996 hat ihre Ursache in den turnusmäßigen Verringerungen der Aufwendungsdarlehen, die bereits in der Anlage zum Mietvertrag mitgeteilt worden waren. Um diese nachzuvollziehen, bedarf es keiner Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Dieselben Erwägungen gelten für die pauschal beanstandeten Änderungserklärungen vom 18.11.1997, 9.6.1998 und vom 11.12.1998. Die Mietänderungserklärung vom 18.11.1997 betrifft die jährliche Verringerung der zusätzlichen Aufwendungszuschüsse nach den Richtlinien für Aufwendungszuschüsse im Rahmen der Familienhilfe (AZ Fam.) um 0,50 DM/qm. Auch ihre Berechnung bedarf keiner weiteren Erläuterung als aus der Erklärung selbst ersichtlich ist, insbesondere ist hierzu eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich, da es um Zuschüsse nach den konkreten Familienverhältnissen des Bekl. geht und nicht um Änderungen etwa der Kostenmiete oder ähnliches.

In der Mietänderungserklärung vom 9.6.1998 ist auf eine "anliegende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung" Bezug genommen worden. Wenn diese nicht beigelegen haben sollte, wäre es Sache des Bekl. gewesen, ihr Fehlen unverzüglich bei der Kl. zu rügen. Wenn sich aus der Erklärung selbst eine entsprechende Anlage ergibt, muß der Empfänger prüfen, ob sie auch beiliegt und ihr Fehlen dem Absender umgehend mitteilen. Unterläßt er eine entsprechende Anzeige, ist er so zu behandeln als sei ihm die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch zugegangen. Zwei Jahre nach dem Empfang der Mieterhöhungserklärung kann sich der Bekl. nicht mit Erfolg darauf berufen, daß diese Anlage nicht beigelegen habe. Ein derartiges Verhalten des Bekl., das geeignet ist, die Kl. in Beweisnot zu bringen, verstößt zumindest gegen Treu und Glauben.

Die Mietänderungserklärung vom 11.12.1998 betrifft wiederum einkommensabhängige Aufwendungszuschüsse, die sogar zu einer rückwirkenden Mietsenkung geführt haben. Auch sie bedarf einer Erläuterung durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den obigen Ausführungen nicht.

[...]

Der Bekl. schuldet im wesentlichen auch die geltend gemachten Nebenkostennachzahlungen aufgrund der Umlagenabrechnungen vom 4. Dezember 1996, vom 11. Dezember 1997 und vom 16. Dezember 1998/25. Januar 1999. Die Einwendungen des Bekl. gegen die Abrechnungen liegen im wesentlichen neben der Sache.

[...]

Genausowenig ist die Bezeichnung von Rechnungsdaten geboten. Ein diesbezügliches Informationsbedürfnis des Mieters besteht nach der Erkenntnis des Kammergerichts (abgedruckt in GE 1998, 796) grundsätzlich nicht. Auch das Gebot der Erläuterung von Betriebskosten erfordert die Bezeichnung von Rechnungsdaten nicht. Im übrigen sind die Rechnungsdaten in den Erläuterungen zu den Einzelpositionen im wesentlichen aufgeführt, so daß auch diese Rüge ins Leere geht. Schließlich kann auch nicht die Rede davon sein, daß die einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnungen nicht hinreichend erläutert seien. Welche Positionen nicht erläutert worden sind, wie pauschal behauptet, hat der Bekl. nicht mitgeteilt. Der Hinweis auf Kostensteigerungen genügt, wenn die Steigerung wie bei öffentlichen Tarifen allgemein bekannt ist. Im übrigen hat die Kl. Gründe für Kostensteigerungen, etwa der Grundsteuer, ausgiebig erläutert. Der allgemein beliebte pauschale Einwand mangelnder Erläuterung ist grundsätzlich nicht prüffähig.

Hingegen bestehen Bedenken hinsichtlich der umgelegten Kosten für die sogenannte Schädlingsbekämpfung von 93,15 DM bzw. 354,78 DM in den Betriebskostenabrechnungen für 1996 bzw. 1997. Zwar sind nach dem Mietvertrag Kosten der "Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung" wie auch nach Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der 2. BV umlagefähig. Jedoch ist fraglich, ob auf dem Anwesen bekämpfte Ameisen und Wespen - so die Erläuterung für diesen Aufwand - Ungeziefer in diesem Sinne sind. Offenbar ist mit Ungeziefer, das im Zusammenhang mit der Hausreinigung erfaßt wird, anderes Getier, das sich jedoch üblicherweise in Häusern aufhält, gemeint. Ameisen und Wespen, die auf dem Anwesen bekämpft worden sind, sind kein Ungeziefer. Sie stehen eher im Zusammenhang mit den Kosten der Gartenpflege, sind jedoch andererseits in Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der BV nicht aufgeführt. Auch wird der Bekl. sonst an den Kosten der Gartenpflege ausweislich der Betriebskostenabrechnung nicht beteiligt. In jedem Fall handelt es sich um keine laufenden Aufwendungen.

(B) Der Bekl. schuldet entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 16. Dezember 1998 bzw. aus der korrigierten Abrechnung vom 25. Januar 1999, die überhaupt erst einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Bekl. ausweist.

Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, daß die korrigierte Abrechnung dem Bekl. erst nach Ablauf der für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau maßgeblichen Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugeleitet worden ist. Dennoch ist die Kl. mit dieser Nachforderung nicht auszuschließen. Sie hatte unter dem 16.12.1998 eine im wesentlichen korrekte Abrechnung erstellt, in die jedoch - wie allgemein üblich - Sollvorschüsse für Heizung und Betriebskosten eingestellt waren, nicht jedoch die vom Bekl. tatsächlich geleisteten Vorschüsse. Sie hat diesen "Irrtum" erst nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert. In diesem Fall einer - auch zeitnahen - Korrektur der Abrechnung ist die Nachforderung nicht ausgeschlossen. Sinn der Ausschlußfrist ist es zum einen, dem Mieter eine zeitnahe Überprüfung der Betriebskosten zu ermöglichen, zum anderen soll er vor späteren nicht kalkulierten Nachforderungen des Vermieters geschützt werden. Aus diesem Grund soll der Vermieter auch nicht in die Lage versetzt werden, eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nach Ablauf der Ausschlußfrist nachzuholen, weil er dann durch eine zeitgerechte Alibiabrechnung die gesetzliche Verwirkungsfrist unterlaufen könnte. All diese Erwägungen treffen im vorliegenden Fall nicht zu. Für den Bekl. war der Abrechnung nebst Anlagen zu entnehmen, daß die Kl. Vorschüsse eingesetzt und als Sollvorschüsse bezeichnet hatte, die er auch nicht annähernd erbracht hatte. Er kann sich daher auch nicht auf einen Vertrauensschutz bezüglich des Inhalts der ersten Abrechnung berufen. Auch die Kl. hat unter dem 16.12.1998 keine "Alibiabrechnung" erstellt. Die Abrechnung bedurfte der Korrektur nur in einem Punkt (abgesehen von der zweifelhaften Einstellung der Kosten der Schädlingsbekämpfung) - nämlich der tatsächlich geleisteten Vorschüsse. Die Berichtigung eines materiellen Fehlers ist grundsätzlich auch nach Ablauf der Ausschlußfrist zulässig (vgl. dazu auch Sternel Mietrecht aktuell 3. Aufl. Rn. A 191).

Im sozialen Wohnungsbau muß der Vermieter Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen nicht nur berechnen, sondern auch erläutern. Wenn der Mieter allerdings erst nach Jahren Verletzung der Formvorschriften rügt, sind die Gerichte zuweilen ungehalten.

Der Vermieter hatte für die preisgebundene Wohnung dem Mieter eine "Mietänderungserklärung" zukommen lassen, da sich das Aufwendungsdarlehen turnusmäßig verringert hatte. Der Mieter zahlte die erhöhte Miete nicht, ebensowenig wie Erhöhungen wegen Verringerung der zusätzlichen Aufwendungszuschüsse und wegen gestiegener laufender Aufwendungen. Erst im Berufungsrechtszug vor dem Landgericht rügte er, den Erklärungen habe keine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigelegen. Mit der Klage machte ferner der Vermieter eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung geltend, die zum Teil keine Rechnungsdaten enthielt und die nach Ablauf der Jahresfrist des § 20 NMV (abgerechnet werden muß nach dieser Vorschrift innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) korrigiert worden war. Ursprünglich hatte nämlich die Abrechnung nicht die Ist-Vorschüsse des Mieters enthalten, sondern die Soll-Vorschüsse.

Mit Urteil vom 27. Oktober 2000 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter im wesentlichen recht. Turnusmäßige Verringerungen der Aufwendungsdarlehen oder der zusätzlichen Aufwendungszuschüsse seien schon bei Vertragsabschluß vorhersehbar (im konkreten Fall waren sie sogar, wie meist üblich, in einer Anlage zum Mietvertrag gesondert aufgeführt); hier sei die Übersendung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ohnehin nicht erforderlich. Im übrigen müsse ein Mieter bei einer Mieterhöhung, die auf eine anliegende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung Bezug nehme, ein etwaiges Fehlen unverzüglich rügen, da anderenfalls sein Verhalten treuwidrig sei. Bei der Betriebskostenabrechnung seien Rechnungsdaten nicht aufzunehmen, wie das Kammergericht entschieden habe (abgedruckt in GE 1998, 796); es sei auch unschädlich, wenn der Vermieter erst nach der Ausschlußfrist von einem Jahr eine Betriebskostenabrechnung korrigiere.

Ein kleiner Nebenkriegsschauplatz spielte auch noch eine Rolle. Der Vermieter hatte nämlich in die Betriebskostenabrechnung Kosten für Ungezieferbekämpfung eingestellt. Dabei handelte es sich um Maßnahmen gegen Ameisen und Wespen. Diese Tierchen wollte das Landgericht nicht als Ungeziefer eingestuft sehen und lehnte den Kostenansatz ab.

Das Urteil ist im Ergebnis durchaus vertretbar, denn übertriebener Formalismus ist auch bei preisgebundenem Wohnraum abzulehnen. Vermieter sollten sich allerdings nicht auf diese Entscheidung verlassen, die keineswegs der herrschenden Meinung entspricht. Diese ist nämlich in wesentlichen Punkten anderer Auffassung. Ob tatsächlich bei einer "Mietänderung" wegen verringerter Aufwendungszuschüsse eine Erläuterung nach § 10 WoBindG unter Beifügung eines Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung nötig ist, ist durchaus zweifelhaft. Das Gesetz kennt keine "Mietänderungen", sondern nur Mieterhöhungen und Mietsenkungen. Der Hinweis der Kammer auf die Anlage zum Mietvertrag wäre nur dann überzeugend, wenn eine Staffelmietvereinbarung vorläge (die auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich ist). Ansonsten muß grundsätzlich jede Mieterhöhung die Formalien des § 10 WoBindG einhalten. Die weiteren Ausführungen des Gerichts zur Rügepflicht des Mieters, wenn die erforderlichen Anlagen nicht beigefügt waren, werden nicht durch Rechtsprechung oder Literaturzitate belegt. Es gibt auch keine, weil - soweit ersichtlich - diese Auffassung bisher noch niemand vertreten hat. Konsequenterweise müßte die 63. Kammer auch bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung gem. § 3 MHG dem Mieter die Berufung darauf verwehren, die Anlagen zur Erläuterung der Baukosten seien dem Erhöhungsschreiben nicht beigefügt gewesen, wenn er dies nicht unverzüglich rügt. Warum der Vermieter durch eine verspätete Rüge des Mieters in Beweisnot geraten soll, ist ebenfalls nicht nachzuvollziehen. Jeder ordentliche Hausverwalter führt die Mieterakte mit entsprechenden Vermerken so, daß er selbst oder andere Personen als Zeugen später den Zugang von rechtserheblichen Erklärungen bestätigen können.

Hinsichtlich der Rechnungsdaten in einer Betriebskostenabrechnung erwähnt die Kammer zwar den negativen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu preisfreiem Wohnraum, nicht jedoch die ständige Rechtsprechung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1998, 1277), die aus der Erläuterungspflicht bei preisgebundenem Wohnraum die Angabe der Rechnungsdaten in der Abrechnung verlangt. Falls die Kammer davon abweichen wollte, wäre eine Vorlage nötig gewesen. Schließlich sind auch die Ausführungen zur Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Ausschlußfrist anfechtbar. Rechtsprechung und Literatur sind überwiegend anderer Meinung (LG Berlin MM 1994, 281; AG Tiergarten MM 1994, 213; Fischer-Dieskau/Heix Anm. 5.4.2 zu § 20 NMV). Lediglich geringfügige nachträgliche Korrekturen, welche die im übrigen ausreichende Abrechnung unberührt lassen, schaden nicht (Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., Seite 214). Zuzustimmen ist allerdings dem Landgericht Berlin in der Verneinung von Minderungsansprüchen. Wenn der Mieter einen Mangel rügt, den der Vermieter beseitigen läßt, muß nach § 545 BGB der Mieter erneut einen Mangel anzeigen, wenn er der Auffassung ist, die Arbeiten hätten nicht den gewünschten Erfolg erzielt.