Mieterhöhung nur gegenüber allen Mietern

1. Eine Formularklausel, wonach eine Mieterhöhung nach Modernisierung bei mehreren Mietern rechtswirksam ist, wenn sie nur gegenüber einem Mieter abgegeben wird, verstößt gegen § 9 AGBG.

2. Kein Anspruch des Vermieters aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn der Mieter die Räume im modernisierten Zustand nutzt.

Der Bekl. und seine geschiedene Ehefrau mieteten mit Vertrag vom 1.7.1974 die Wohnung. Gemäß § 19 Ziff. 12 des Formularmietvertrages genügt es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters, wenn sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird. Die Ehefrau des Bekl. zog aus der Wohnung aus.

Mit Schreiben vom 20.5.1996 kündigte die Kl. die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zum Anschluß des Warmwasser- und Heizungssystems des Hauses an das Fernheizungsverbundnetz der BEWAG und die Umstellung von Dampfheizung auf Warmwasserheizung an. Nach Abschluß der Arbeiten teilte die Kl. mit weiterem Schreiben vom 27.2.1997, das ausschließlich an den Bekl. gerichtet war, mit, daß sich die Miete infolge der Modernisierung ab dem 1.4.1997 um 460,93 DM erhöhe. Der Bekl. bezahlte die genannte Modernisierungsumlage bislang nicht.

Der Bekl. ist der Auffassung, die Modernisierungsankündigung und die Mieterhöhung seien unwirksam, da sie nur gegenüber dem Bekl., nicht aber auch gegenüber Frau G. erklärt worden seien.

Die Kl. meint demgegenüber, da Frau G. ausgezogen sei, ohne daß im Scheidungsverfahren eine Regelung bezüglich der Wohnung getroffen worden sei, und der Bekl. schon jahrelang als alleiniger Mieter aufgetreten sei, sei die Einlassung des Bekl. zumindest rechtsmißbräuchlich.

Die Klage ist unbegründet. Die gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der begehrten Modernisierungsumlagen. Da die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kl. nicht vorgetragen hat, daß die Mieterhöhungserklärung auch gegenüber der Mitmieterin Frau G. abgegeben worden ist, ist die Mieterhöhung vom 20.5.1997 gemäß § 3 MHG unwirksam. Sind auf Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, muß eine Mieterhöhungserklärung nämlich gegenüber allen Mietern geltend gemacht werden (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, Rn. 72).

Die Abgabe der Mieterhöhungserklärung gegenüber Frau G. war auch nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es gemäß § 19 des Formularmietvertrages für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, daß sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Diese Klausel verstößt gegen § 9 AGBG und ist daher unwirksam, da sie, jedenfalls wenn vertragsändernde Willenserklärungen betroffen sind, den Mieter unangemessen benachteiligt. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts (WuM 1985, 12), der die Klausel in bezug auf Erhöhungserklärungen gemäß § 2 MHG für wirksam hält, stützt seine Ansicht unter anderem gerade darauf, daß durch eine Zustimmungsaufforderung des Vermieters nach § 3 MHG eine Änderung des Vertrages noch nicht herbeigeführt wird und die Mieter bei der Entscheidung, ob sie ihr Sonderkündigungsrecht wahrnehmen, sich in der Regel ohnehin verständigen müssen. Bei Erhöhungserklärungen gemäß § 3 MHG, deren vertragsändernde Wirkungen bereits mit Zugang beim Vertragspartner eintreten, liegt der Fall jedoch anders. Eine Erstreckung der Wirkung der Erklärung auch auf denjenigen Mieter, an den die Erklärung gar nicht gerichtet ist, würde ihn unangemessen benachteiligen (vgl. LG Berlin, GE 1997, 1227). Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in GE 1997, 1458, ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da sie die Wirksamkeit formularmäßiger Bevollmächtigungsklauseln betrifft.

Dafür, daß das Mietverhältnis mit Frau G. beendet worden wäre, fehlt es an entsprechendem Vortrag. Aus ihrem bloßen Auszug aus der Wohnung kann jedenfalls nicht auf das Einverständnis zur Mietaufhebung geschlossen werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988,1 IV Rn 343). Die Berufung des Bekl. auf das Fehlen einer Mieterhöhungserklärung gegenüber Frau G. ist auch nicht deshalb rechtsmißbräuchlich, weil er "seit Jahren als alleiniger Mieter aufgetreten" ist, da es bei Mietverhältnissen mit mehreren Mietern durchaus üblich ist, daß ein Mieter die anderen im Außenverhältnis mitvertritt.

Der geltend gemachte Anspruch der Kl. ergibt sich auch nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB. Zwar ist der Mieter nach Auffassung des Kammergerichts in sonstiger Weise bereichert und daher zur Zahlung verpflichtet, wenn er die Modernisierung tatsächlich nutzt (vgl. die Entscheidung in WuM 1992, 514 - Fahrstuhl -). Dieser Auffassung wird jedoch nicht gefolgt. Der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses verbietet es, bei einem Teil der Vermieterleistungen nicht den Mietvertrag und die gesetzlichen Regeln dazu anzuwenden (vgl. Beuermann aaO., Rn. 7 zu § 3 MHG). Insbesondere könnten auf diese Weise die differenzierten Voraussetzungen des § 3 MHG umgangen werden.

Die Ehe der Mieter war geschieden worden, ohne daß das Familiengericht die Wohnung einem zugewiesen hatte. Die frühere Ehefrau war längst ausgezogen, als die Vermieterin Modernisierungsmaßnahmen ankündigte und dann die Miete nach § 3 MHG erhöhte. Die Schreiben waren jeweils nur an den Ehemann gerichtet und damit nach Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg unwirksam.

In seinem Urteil vom 18. August 1998 stellte das Gericht fest, daß die Formularklausel des Mietvertrages, wonach die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sich auch auf den anderen Mitmieter erstrecken soll, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG darstelle. Nur eine gegenseitige Bevollmächtigung sei möglich, nicht aber eine Wirksamkeitserstreckung. Mangels gültiger Mieterhöhung hafte der Mieter auch nicht - entgegen der Meinung des Kammergerichts - aus ungerechtfertigter Bereicherung.

So weit, so gut. Das Urteil erscheint dennoch unrichtig, denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (GE 1996, 184) kann ein Mietvertrag auch durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen (und damit auch abgeändert) werden. Es verstößt auch gegen Treu und Glauben, wenn der in der Wohnung verbliebene Mieter sich darauf beruft, der Mitmieter sei bisher nicht förmlich aus dem Mietvertrag entlassen worden (OLG Frankfurt/Main, GE 1991, 89; BVerfG, WuM 1989, 281; LG Berlin, MM 1991, 331). Die Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg, es sei üblich, daß ein Mieter die anderen im Außenverhältnis mit vertrete, wäre nur dann richtig, wenn eine solche Vertretung sich zumindest aus den Umständen ergibt (§ 164 Abs. 2 BGB). Daß sozusagen automatisch der Ehemann immer die Ehefrau mit vertrete, entspricht nicht dem Rechtsverständnis des ausgehenden 20. Jahrhunderts.