Mieterhöhung nach vorherigem Mietverzicht im sozialen Wohnungsbau

Mieterhöhung nach vorherigem Mietverzicht im sozialen Wohnungsbau; kein Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht; Kürzung der Aufwendungszuschüsse

1. Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, auf die die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.

2. Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. verlangen von der Bekl. Rückzahlung überzahlter Mieten und Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungsmitteilung vom 27. Mai 2008.

Mit dem Vertrag vom 29. Januar 1997 mieteten die KI. von der Bekl. ein öffentlich gefördertes Reihenhaus. Unstreitig ist am Beginn des Mietverhältnisses die Kostenmiete verlangt worden. Nach der Kürzung der Aufwendungszuschüsse gab die Bekl. die sich ergebenden Kostensteigerungen nicht in voller Höhe an die Mieter weiter, sondern führte eine so genannte Subvention ein. Die Kl. bestritten zunächst die Einführung betreffend ihre Wohnung. Die Kl. konnte aber die Mieterhöhungen vom 4. März 2004, 13. Dezember 2004, 8. März 2005, 5. November 2007 und 10. Dezember 2007 vorlegen.

Mit dem Schreiben vom 27. Mai 2008 teilte die Bekl. mit, dass sie die Subvention von 68,86 € streiche und ab dem Juli 2008 ein entsprechend höherer monatlicher Betrag, nämlich statt 1.043,89 € Gesamtmiete nunmehr 1. 112,75 € Gesamtmiete zu zahlen sei. Die Kl. zahlten die Differenz von 68,86 € von Juli 2008 bis März 2010. Die sich daraus ergebende Summe von (21 Monate x 68,86 € =) 1.446,06 € fordern sie mit der Klage zurück und begehren die Feststellung, dass die Miete weiter 1.043,89 €, wie vor der Erklärung vom 27. Mai 2008, betrage. Die Klage hatte keinen Erfolg

Die Erklärung vom 27. Mai 2008 ist keine Mieterhöhung. Es sind nicht die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden. Die (letzte) Mieterhöhung ist vielmehr - unstreitig - mit der Erklärung vom 10. Dezember 2007 erfolgt, und zwar auf eine Kostenmiete nettokalt von 740,55 €. Es kann hier dahinstehen, ob diese Miete noch zu gering berechnet wurde, wie die Bekl. behauptet. Jedenfalls ist mit der Erklärung vom 27. Mai 2008 keine Erhöhung über die Kostenmiete hinaus erfolgt, auf die schon zuvor angehoben wurde. Die Bekl. nimmt mit der Erklärung vom 27. Mai 2008 lediglich einen teilweisen Mietverzicht aus der Erhöhung vom 10. Dezember 2007 zurück. Dies ist ihr unbenommen. Aus den zur Erklärung vom 10. Dezember 2007 eingereichten Unterlagen ergibt sich hierzu zwar kein unmittelbarer Vorbehalt. Der Vorbehalt ergibt sich aber aus der Natur des Mietverzichts. Im Übrigen ist in den Erklärungen vom 8. März 2005 und 5. November 2007 ausdrücklich darauf hingewiesen worden. Die Anlagen zur Einführung der so genannten Subvention liegen nicht mehr vor.

Die Kl. teilen zum Hintergrund der Mitteilung vom 27. Mai 2008 mit, dass sie für eine durchgeführte Mietminderung bestraft würden. Hieraus ergibt sich keine andere Beurteilung. Entgegen der Ansicht der Kl. ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) nicht anwendbar. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Anknüpfung an die in § 1, § 19 Abs. 1 AGG genannten Kriterien vorliegen würde. Der Vorwurf der Erpressung usw. ist nicht haltbar, da die Bekl. einen Anspruch auf die Kostenmiete hat. Es liegt auch kein Rechtsmissbrauch der Bekl. vor. Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Gewährung der Subvention für sie lediglich vorteilhaft, auch unter Berücksichtigung der Widerrufsmöglichkeit. Es kann zum Vergleich nicht auf eine Situation ohne Widerrufsmöglichkeit der Subvention abgestellt werden. Vergleichspunkt kann nur sein, dass die Subvention einschließlich der Widerrufsmöglichkeit entfiele. Die Bekl. muss nicht alle Mieter gleich behandeln. Sie ist im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Grenzen in einer Differenzierung frei.

Vermieter von Sozialwohnungen, die nach Kürzung von Aufwendungszuschüssen die Miete nicht in vollem Umfang auf die Kostenmiete erhöhen, sondern auf einen Teil der zulässigen Miete verzichten, können diesen Mietverzicht jederzeit formfrei widerrufen und müssen dabei auch nicht alle Mieter gleich behandeln.

Die Kläger hatten von den Beklagten ein Reihenhaus (sozialer Wohnungsbau) gemietet. Sie hatten die Kostenmiete zu zahlen. Nach Wegfall von Aufwendungszuschüssen schöpften die Beklagten den Mieterhöhungsspielraum zunächst nur teilweise aus; später verlangten sie die volle Kostenmiete, allerdings nicht von allen Mietern der Reihenhausanlage. Die Kläger zahlten zunächst den Erhöhungsbetrag, forderten ihn aber dann wieder zurück, weil das maßgebliche Erhöhungsschreiben nicht den Formanforderungen einer Mieterhöhungserklärung im sozialen Wohnungsbau entsprochen habe und außerdem damit das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verletzt worden sei.

Die Klage hatte keinen Erfolg.

Das LG Berlin vertrat die Auffassung, in Fällen von Mietverzichten wie dem vorliegenden könne der Vermieter den Verzicht jederzeit und formfrei widerrufen, auch wenn der Mietverzicht vorbehaltlos erklärt worden sei; es liege in der Natur des Mietverzichts, dass er unter Vorbehalt gewährt werde. Ein Vermieter müsse auch nicht alle Mieter gleich behandeln, sondern könne Differenzierungen vornehmen.