Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme; Modernisierungsduldung

Bei der Prüfung der Frage, ob einem Mieter die Duldung von Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Wohnräume gemäß § 541 a Abs. 2 BGB zugemutet werden kann, ist im Rahmen einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles a) die nach Durchführung der Maßnahmen in Betracht kommende Mieterhöhung zu berücksichtigen, b) zu berücksichtigen, ob die Verbesserung objektiv in einem angemessenen Verhältnis zu der erwarteten Mieterhöhung steht.

Die Kl. als Vermieter fordern von den Bekl., daß diese die Verfliesung der Wände und des Fußbodens sowie den Einbau einer Fußbodenentwässerung und einer Einbauwanne im Badezimmer sowie die Verfliesung der Wände und des Fußbodens in der Küche ihrer Wohnung dulden. Das Landgericht Berlin hat vom Kammergericht einen Rechtsentscheid zur Frage eingeholt, ob bei der Prüfung der Frage, ob einem Mieter die Duldung von Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume gem. § 541 a Abs. 2 BGB zugemutet werden kann, auch die nach Durchführung der Maßnahmen auf den Mieter zukommende Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sei. Falls diese Frage bejaht werde. wollte das LG die weitere Frage beantwortet haben, ob dabei von Bedeutung sei. um welchen Anteil die bisherige Kaltmiete sich erhöhe oder ob darauf abzustellen sei, ob der Mieter auch die erhöhte Miete ohne wesentliche Beeinträchtigung seines Lebenszuschnitts aufbringen könne.

Die Vorlage ist zulässig. Die Fragen sind, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. § 541 a BGB ist durch das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Die Vorschrift geht auf § 28 a MSchG zurück, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 in das Mieterschutzgesetz eingefügt worden war. Durch das Dritte Gesetz zur Änderung des Schlußtermins für den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über weitere Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts im Land Berlin vom 30. Oktober 1972 wurde § 28 a Abs. 2 MSchG für die Zeit ab 1. Dezember 1972 geändert. Mit Ablauf des 31. Dezember 1975 ist das Mieterschutzgesetz, das zuletzt nur noch in Berlin galt, auch hier außer Kraft getreten. Aus den Materialien zum Zweiten Mietrechtsänderungsgesetz (BT Drs. IV/806, IV/2195 und zu V/2195) ergibt sich nicht, daß im Gesetzgebungsverfahren das Problem, ob die Erhöhung des Mietzinses infolge von Verbesserungsmaßnahmen bei der Prüfung der Zumutbarkeit dieser Maßnahmen zu berücksichtigen ist, gesehen worden ist. Allerdings ist der Regierungsentwurf u. a. zu § 541 a Abs. 2 Satz 1 BGB "Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes hat der Mieter zu dulden, soweit ihm diese Maßnahmen zugemutet werden können.") im Rechtsausschuß des Bundestages geändert worden ("Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes hat der Mieter zu dulden, soweit ihm dies zugemutet werden kann.") und in dieser Fassung Gesetz geworden. Dabei handelt es sich jedoch nach dem Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages (zu Drucksache IV/2195) nur um eine Änderung der Fassung aus redaktionellen Gründen. Die Änderung der Fassung während des Gesetzgebungsverfahrens könnte aber dafür sprechen, daß es bei § 541 a Abs. 2 Satz 1 BGB nicht auf die Zumutbarkeit der Maßnahmen sondern auf die Zumutbarkeit der Duldung ankommt und in diesem Rahmen auch die finanziellen Auswirkungen der Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind. Nach Durchführung der Verbesserungsmaßnahmen konnte der Vermieter einer Altbauwohnung unter den Voraussetzungen des § 12 AMVO eine Erhöhung der jährlichen Miete um 14 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten geltend machen und diese Erhöhung durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter herbeiführen. Für Berlin ist das gleiche durch § 11 AMVOB geregelt, wobei der Erhöhungssatz von ursprünglich 14 % mit Wirkung ab 1. April 1979 auf 11 % gesenkt worden ist. Bei nichtpreisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 3 MHG nach durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen einseitig eine jährliche Mieterhöhung um 11 % der aufgewendeten Kosten geltend machen Auch der Vermieter von öffentlich geforderten Wohnungen kann nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 durch die Aufstellung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Mieterhöhung herbeiführen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle solche baulichen Änderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs 6 ll BV bewirken Die Frage, ob die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses bei der Prüfung der Zumutbarkeit der Verbesserungsarbeiten zu berücksichtigen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Die eine Auffassung geht dahin, daß die voraussichtliche Mieterhöhung grundsätzlich unerheblich ist (AG Baden Baden

§ 11 Abs 6 ll BV bewirken Die Frage, ob die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses bei der Prüfung der Zumutbarkeit der Verbesserungsarbeiten zu berücksichtigen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Die eine Auffassung geht dahin, daß die voraussichtliche Mieterhöhung grundsätzlich unerheblich ist (AG Baden Baden WuM 1978, 27; Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 541 a Anm. 3 a; ebenso LG Münster NJW 1961, 2212 mit Anm. Prokop zu § 28 a MSchG). Überwiegend wird jedoch die Ansicht vertreten, daß die voraussichtliche Mieterhöhung bereits bei der Prüfung der Duldungspflicht zu berücksichtigen ist (LG Kiel Sch/HA 1974, 122 = WuM 1977, 120; LG Berlin GE 1977, 489; LG Berlin GE 1980, 157: LG Berlin-GE 1980, 251; AG Hannover WuM 1979, 166; AG Wedding ZMR 1979, 48- Pergande, Wohnraummietrecht, § 541 a Anm. 6; Roquette, Mietrecht des BGB, § 541 a Rdn. 14; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl.. 1979, Rdn. C 166; Voelskow in MünchKomm, § 541 a Rdn. 43: Staudinger-Emmerich. BGB, 12. Aufl., § 541 a Rdnrn. 31 und 32; Soergel Kummer, BGB, 11. Aufl., § 541 a Rdnr. 7; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, Rdnr. Il 199; Gellwitzki, ZMR 1980, 353, 356). Der Senat schließt sich dieser Auffassung aus folgenden Erwägungen an: Die Frage, ob dem Mieter die Duldung von Verbesserungsmaßnahmen zugemutet werden kann, kann nur nach einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden Das erfordert eine Abwägung der Interessen beider Parteien des Mietvertrages unter Berücksichtigung des Interesses der Allgemeinheit an der Erhaltung und Verbesserung von Wohnraum. Dabei kann nicht nur auf die Verbesserungsmaßnahmen als solche abgestellt werden, sondern es müssen auch ihre künftigen Auswirkungen in Erwägung gezogen werden. Zu diesen Auswirkungen der Verbesserungsmaßnahmen gehört die nach Abschluß der Arbeiten mögliche und regelmäßig zu erwartende Erhöhung des Mietzinses. Allerdings lassen sich, da es jeweils auf die Umstände des Einzelfalles ankommt, nicht abstrakt irgendwelche Maßstäbe oder Obergrenzen festlegen. Aus diesem Grunde scheidet die Möglichkeit aus, im Wege des Rechtsentscheids auszusprechen, daß die Zumutbarkeit von Verbesserungsmaßnahmen zu verneinen ist, wenn sie zur Folge haben, daß die Mieterhöhung einen bestimmten Anteil oder Prozentsatz der bisherigen (Kalt-)Miete voraussichtlich übersteigen wird. Da entscheidend ist, ob dem Mieter der erhöhte Mietzins zugemutet werden kann, kommt bei der hiernach anzustellenden umfassenden Würdigung aller Umstände auch unter dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) erhebliches Gewicht der Frage zu, ob durch die vom Vermieter gewollten Verbesserungsmaßnahmen das bisherige Mietverhältnis in seinem Kern derart umgestaltet wird. daß die Identität mit dem bisherigen Vertragsverhältnis verlorengeht (bekannt unter dem Schlagwort "Hinausmodernisieren"); dazu wird auch auf den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981 -4 Re Miet 2/81 -(GE 1981, 529, 531) verwiesen. Das Gestaltungsrecht des Vermieters darf mit dem Gebot der Vertragstreue. an das er gebunden ist, nicht in einen unvereinbaren Widerspruch treten. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, daß die Wohnung einen wesentlich anderen Zuschnitt erhält, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Unter diesem Gesichtspunkt ist es nicht entscheidend, ob

baren Widerspruch treten. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, daß die Wohnung einen wesentlich anderen Zuschnitt erhält, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Unter diesem Gesichtspunkt ist es nicht entscheidend, ob der Mieter aufgrund seiner finanziellen Lage imstande wäre, ohne größere persönliche Einschränkungen die höhere Miete zu zahlen Auf der anderen Seite gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, daß der Mieter eine als sinnvoll anzusehende Wertverbesserung akzeptiert, auch wenn sie mit einer den Umständen nach vertretbaren und angemessenen Mieterhöhung verbunden ist. Hat der Mieter überdies die Möglichkeit, Wohngeld in Anspruch zu nehmen, durch die eine Mieterhöhung ganz oder teilweise aufgefangen werden kann, so wird die beabsichtigte Wertverbesserungsmaßnahme für den Mieter unter finanziellen Gesichtspunkten regelmäßig ohne weiteres zumutbar sein. Ferner kann es von Bedeutung sein. ob die Verbesserungen als solche in einem angemessenen Verhältnis zu der zu erwartenden Mieterhöhung stehen. Diese Frage ist nach objektiven Maßstäben zu beantworten. Insoweit kommt es darauf an, ob die Verbesserung ihren Preis wert ist. Die Bedürfnisse oder Wunsche des einzelnen Mieters haben in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung . Soweit für die Entscheidung über die Zumutbarkeit der Mieterhöhung gelegentlich bestimmte Prozentsätze angegeben werden (vgl. LG Berlin GE 1980, 157: 20 % des Familieneinkommens; Sternel, a.a.O., ll Rdnr. Il 199: vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rdn. C; 166: zwischen 15 und 20 % des Familieneinkommens, im Einzelfall auch mehr), sind solche Prozentsätze als Maßstab ungeeignet, um die Zumutbarkeit im Sinne des § 541 a Abs. 2 BGB befriedigend beurteilen zu können. Die Höhe des Familieneinkommens kann aus den verschiedensten Gründen mancherlei Veränderungen, auch kurzfristigen oder vorübergehenden, unterworfen sein. Es handelt sich um eine der Höhe nach schwankende Größe, der somit die erforderliche Bestimmtheit fehlt, um daraus entscheidende Kriterien für die Zumutbarkeitsprüfung herleiten zu können.