Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme; Ankündigung

Hat der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme durch Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen geduldet, so ist eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nicht davon abhängig, daß der Vermieter zuvor eine dem § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB genügende Anzeige gemacht hat.

Nach dem Vorlagebeschluß des LG verlangt der klagende Vermieter von der beklagten Mieterin eine Erhöhung der Miete gemäß § 3 MHG wegen des Einbaus von Wärmeschutzfenstern. Eine vorherige Mitteilung des Vermieters gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht erfolgt. Die Bekl. hat den Einbau der Fenster durch Hereinlassen der Handwerker in die Wohnung geduldet. Das LG hat folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

Setzt eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auch dann eine form- und fristgerechte Mitteilung des Vermieters von der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme i. S. von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB voraus, wenn der Mieter die bauliche Maßnahme tatsächlich geduldet hat?

Diese Frage möchte das LG verneinen. Es sieht sich daran jedoch durch den Rechtsentscheid des KG vom 1.9.1988 - 8 REMiet 4048/88 -, NJW-RR 1988, 1240 = WM 1988, 389 = ZMR 1988, 422 - gehindert, welcher lautet:

a) Für eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB i. V. mit § 18 I. BMG (jetzt gemäß § 6 Abs. 2 bzw. 7 Abs. 2 GVW i. V. mit § 3 MHG) war und ist eine Zustimmung des Mieters zu der Modernisierungsmaßnahme nicht erforderlich.

b) Bei fehlender Zustimmung des Mieters setzt die Mieterhöhung voraus, daß der Mieter zur Zeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB zu ihrer Duldung verpflichtet war.

Das ist der Fall, wenn die materiellen Voraussetzungen des Abs. 1 der Vorschrift in dem genannten Zeitraum vorgelegen haben und - von Bagatellmaßnahmen nach Abs. 2 Satz 4 der Vorschrift abgesehen - der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht i. S. von Abs. 2 Satz 1 der Vorschrift Mitteilung gemacht (und der Mieter nicht von seinem Kündigungsrecht gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift Gebrauch gemacht) hatte.

Eine Duldung der Maßnahme durch den Mieter oder eine vorangehende gerichtliche Feststellung seiner Duldungspflicht ist für die Mieterhöhung darüber hinaus nicht erforderlich.

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO, früher Art. III des III. MietRÄndG).

Das LG geht allerdings zu Unrecht davon aus, daß es mit der beabsichtigten Entscheidung vom Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichen würde. Dieser Rechtsentscheid betrifft zwar, wie die Gründe zeigen, auch die Auslegung des § 3 MHG. Doch liegt der dortigen Entscheidung der Fall zugrunde, daß der Vermieter ohne Kenntnis und damit ohne Duldung des Mieters die Außenfassade des Gebäudes modernisiert hatte. Das KG hatte also keinen Anlaß, sich mit der Frage zu befassen, ob neben der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter auch noch die formgerechte Ankündigung dieser Maßnahme zu den Voraussetzungen einer Mieterhöhung gehöre. Eine Abweichung von seiner Entscheidung würde deshalb nur vorliegen, wenn diese den vorliegenden Fall denknotwendig mit umfassen müßte oder sich nach dem Zusammenhang der Gründe auch auf ihn erstrecken sollte (BGH NJW 1986, 2102). Eine unter-schiedliche Behandlung der beiden Fallgruppen ist hier aber durchaus möglich, und die Gründe der Entscheidung sprechen eher gegen die An-nahme, daß das KG auch den Fall der Duldung einbeziehen wollte (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III 554, hält die bloße Duldung für ausreichend und beruft sich dafür u. a. auf den Rechtsentscheid des KG, während Sternel, MDR 1991, 289, 291 annimmt, es solle nach diesem Rechtsentscheid nicht darauf ankommen, daß der Mieter die Maßnahme tatsächlich geduldet hat).

Es handelt sich aber um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die nach § 541 ZPO ebenfalls zur Vorlage verpflichtet, falls sie nicht bereits durch Rechtsentscheid entschieden ist. Ein solcher Rechtsentscheid ist, soweit ersichtlich, nicht ergangen. Daß das OLG Hamburg (OLGZ 1981, 340) sich in den Gründen seines die Frage der Zustimmungsbedürftigkeit betreffenden Rechtsentscheids zu den Fällen der Duldung äußert, steht dem Ausspruch in einem Rechtsentscheid nicht gleich.

Der Beschluß des LG ist deshalb in eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage umzudeuten.

Die Vorlagefrage ist zu verneinen. Hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters tatsächlich geduldet, dergestalt, daß er zu ihrer Durchführung den Zugang zu seiner Wohnung gestattet hat, so ist der Anspruch des Vermieters auf eine höhere Miete nach § 3 MHG nicht von einer vorherigen Mitteilung der Maßnahme in der in § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Form abhängig. Im Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 7/2638 S. 4 unter Nr. 8) ist dazu ausge-führt: Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 ist im übrigen nicht, daß der Mieter den baulichen Maßnahmen ausdrücklich zugestimmt hat. Die Pflicht zur Duldung solcher Maßnahmen ergibt sich aus § 541 a (jetzt: b) BGB. Hat der Mieter bauliche Maßnahmen geduldet, kann er sich gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, daß er zur Duldung der Maßnahmen an sich nicht verpflichtet gewesen wäre. Dies ergibt sich aus dem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach sich niemand in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten setzen darf. In der Literatur halten die tatsächliche Duldung für ausreichend u. a. Barthelmess, II. WKSchG, 4. Aufl, § 3 MHG, Rdnr. 3 am Ende; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 3 MHG, Rdnr. 2 sowie Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., § 3 MHG, Rdn 11; MünchKomm-Voelskow, 2. Aufl., § 3 MHG, Rdn. 6; Schultz in Bub/Treier, III 554 und ZMR 1988, 459, in der Rechtsprechung das LG Hamburg, WM 1979, 170 und das OLG Hamburg, OLGZ 1981, 340. Aber auch diejenigen, die sich zu der freiwilligen Duldung nicht eindeutig erklären, sondern die Duldungspflicht hervorheben (u. a. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 151, Rdn. 4 mit § 38, Rdn. 115; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 165, Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 782), lassen doch nicht erkennen, daß sie auch in diesem Fall eine Mieterhöhung von der Erfüllung der Anzeigepflicht nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB abhängig machen wollen.

Der Senat teilt die Auffassung, daß es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht vereinbar wäre, wenn ein Mieter, der eine Verbesserungsmaßnahme duldet, ohne auf die Einhaltung der in § 541 b Abs. 2 BGB vorgeschriebenen Förmlichkeiten zu bestehen, sich später, wenn deren Nachholung nicht mehr möglich ist, auf das Fehlen einer förmlichen Ankündigung berufen und damit eine Mieterhöhung nach § 3 MHG trotz Vorliegens der sachlichen Voraussetzungen unmöglich machen könnte. Ein solches Verhalten ist vielmehr dem eines Mieters gleichzustellen, der eine formgerechte Ankündigung erhalten und ohne Einwände hingenommen hat. Der Mieter, der die Maßnahme duldet, muß also wie jener eine Miet-erhöhung unter den Voraussetzungen des § 3 MHG hinnehmen, falls er nicht nach § 9 MHG kündigen will.

Der vorliegende Sachverhalt bietet keinen Anlaß, darüber zu befinden, ob gleiches für die Duldung von Verbesserungsmaßnahmen gilt, die ohne Erlaubnis zum Betreten der Mieträume durchgeführt werden können. Der Rechtsentscheid ist deshalb gegenüber der Frage des LG entsprechend eingeschränkt.