Mieterhöhung nach Modernisierung und nachfolgende allgemeine Mieterhöhung

Die nach erfolgter Modernisierung gemäß § 3 MHG durchgeführte Mietzinserhöhung schließt eine nachfolgende weitere Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHG auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus.

Die Kl. hat ihr Mieterhöhungsverlangen vom 31. August 1997 ordnungsgemäß unter Bezeichnung des von ihr für zutreffend erachteten Mietspiegelfeldes F 3 des Mietspiegels 1996 begründet. Auch im übrigen bestehen Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht.

Der verlangte Mietzins übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der verlangte Mietzins für die Wohnung in ihrem tatsächlich vorhandenen Zustand ortsüblich ist. Die Bekl. ist lediglich der Ansicht, daß die Kl. sich auf den durch Modernisierung in den Jahren 1995 bis 1997 herbeigeführten Zustand nicht berufen könne, sondern für die Mietzinserhöhung nach § 2 MHG den Standard aus der Zeit vor der Modernisierung - d. h. insbesondere Beheizung durch Kohleöfen - zugrunde legen müsse, weil die Kl. aufgrund der Modernisierung bereits am 27. Februar 1997 eine Mietzinserhöhung nach § 3 MHG durchgeführt hat. Diese Ansicht ist allerdings unzutreffend. Sie ist weder durch die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 30. Oktober 1982 (NJW 1983, 289) und vom 30. Dezember 1992 (GE 1993, 155) gestützt noch aus sonstigen Gründen sachlich berechtigt.

Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 30. Oktober 1982 betrifft ausschließlich die Frage, ob es zulässig ist, gleichzeitig nach § 2 MHG und nach § 3 MHG den Mietzins zu erhöhen, wobei in dem entschiedenen Fall das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG auf die Erhöhung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für die Wohnung in dem nicht modernisierten Zustand bezogen war. Dieses Vorgehen hat das OLG Hamm als zulässig angesehen, weil eine kumulative Berücksichtigung der Modernisierung in beiden Mieterhöhungen ausgeschlossen war.

Weiter hat das OLG Hamm ausgeführt, daß eine Modernisierung selbstverständlich nicht zunächst als Grundlage für eine Erhöhung nach § 2 MHG dienen dürfe, um dann zusätzlich einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG zu begründen. Denn in diesem Fall würde der Vermieter letztendlich einen Mietzins in Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für den modernisierten Standard der Wohnung zuzüglich Modernisierungszuschlag verlangen, also den Wert der Modernisierung doppelt in den Mietzins einfließen lassen. Nicht behandelt hat das OLG Hamm hingegen den Fall, daß der Vermieter - wie hier die Kl. - den Mietzins zunächst nach § 3 MHG um den Modernisierungszuschlag und anschließend nach § 2 MHG auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins (für den modernisierten Wohnraum) erhöht. Geht der Vermieter in dieser Weise vor, so verlangt er auch nach Abschluß beider Verfahren nicht mehr als den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Standard. Warum ihm dies verwehrt sein sollte, ist nicht ersichtlich.

Entgegen der Ansicht der Bekl. führt es somit nicht zu unterschiedlichen und deshalb paradoxen Ergebnissen, ob der Vermieter nach Modernisierung a) den Mietzins zunächst nach § 2 MHG erhöht und deshalb mit einer nachfolgenden Umlage der Kosten für dieselbe Modernisierung nach § 3 MHG ausgeschlossen ist, oder b) zunächst nach § 3 MHG den Mietzins erhöht und sodann - weil der Mietzins inclusive Modernisierungsumlage noch unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für den modernisierten Wohnraum liegt - eine Erhöhung nach § 2 MHG verlangt. In beiden Fällen zahlt der Mieter nach Abschluß der Erhöhungen nur den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Wohnraum. Im Fall b) ist die Modernisierung folglich nicht doppelt, sondern lediglich zeitlich gestreckt in den Mietzins eingeflossen.

Die Entscheidung des OLG Hamm vom 30. Dezember 1992 betrifft die vorliegende Rechtsfrage ebenfalls nicht, sondern verhält sich allein zu dem Problem, wie die Kappungsgrenze zu berechnen ist, wenn der Vermieter nach einer Modernisierung den Mietzins nicht nach § 3 MHG, sondern ausschließlich nach § 2 MHG erhöht.

Das Erhöhungsverlangen der Kl. wahrt die Kappungsgrenze von 30 %. Diese gilt, weil der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne Betriebskostenanteil monatlich unter 8 DM lag und der verlangte Mietzins ohne Betriebskostenanteil 9,60 DM monatlich nicht übersteigt. Nähere Ausführungen der Kl. dazu im Erhöhungsverlangen waren entbehrlich, weil der Bekl. die Höhe der gezahlten Betriebskosten bekannt war.

Der Vermieter hatte nach Modernisierungsmaßnahmen zunächst eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG durchgeführt, also die Baukosten mit 11 % umgelegt. Später verlangte er Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, wobei er von der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung im modernisierten Zustand ausging. Das hielt die Mieterin für unzulässig, weil damit die Modernisierungsmaßnahmen doppelt bewertet würden.

In seinem Urteil vom 18. Januar 1999 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter recht. Unter Hinweis auf die Entscheidungen des OLG Hamm stellte die Kammer klar, daß der Vermieter nur dann die Modernisierungsmaßnahmen doppelt bewerte, wenn er zunächst eine Mieterhöhung nach § 2 MHG verlange und danach die Umlage der Modernisierungskosten. Hier war es aber gerade umgekehrt, wobei eben auch nach der Umlage der Baukosten die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht war. Warum dann dem Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 2 MHG verwehrt werden soll, ist in der Tat nicht einsichtig.