Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung

Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung; Einbau eines Aufzuges nach Dachgeschossausbau; Erläuterung der Erhöhungserklärung; Betriebskostenvorschuss

Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist auch ohne Ankündigung der Wertverbesserungsmaßnahme zulässig.

Die Bekl. sind aufgrund eines im März 1988 mit der Rechtsvorgängerin der Kl. abgeschlossenen Mietvertrages Mieter der im Hause K.straße in Berlin, Vorderhaus, 3. OG rechts belegenen Wohnung (...).

Die Kl. machen mit der Klage in ihrem noch streitigen Umfang Ansprüche aus einer Modernisierungs- und einer Betriebskostenvorschußerhöhungserklärung geltend.

Ab 1994 bis zu einem letztlich nicht näher geklärten Zeitpunkt im Jahre 1996 fanden in dem Haus mit der von den Bekl. bewohnten Wohnung umfangreiche Baumaßnahmen, u. a. auch der Ausbau des Dachgeschosses, statt. Gegenstand der Baumaßnahmen war auch der Einbau eines Aufzuges. Um von der Hauseingangstür zu ihrer Wohnungstür zu gelangen, müssen die Bekl. bei Benutzung des Aufzuges 25 Stufen benutzen, ohne Benutzung des Fahrstuhles müssen sie 76 Stufen steigen.

Eine Mitteilung über den Einbau des Aufzuges im Sinne des § 541 b BGB gegenüber den Bekl. war nicht erfolgt.

Aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG betrug der von den Bekl. monatlich geschuldete Mietzins seit Oktober 1996 1.050 DM zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 110,00 DM, insgesamt also monatlich 1.160 DM. Diese Mietzinshöhe änderte sich bis Mai 1998 nicht. Mit einem Schreiben vom 31. Oktober 1997 hatten die nunmehrigen Prozeßbevollmächtigten der Kl. für diese den Bekl. eine auf § 3 MHG gestützte Mietzinserhöhung um monatlich 266,01 DM erklärt und gleichzeitig in diesem Schreiben einen für die Fahrstuhlbenutzung zu zahlenden Vorschuß in Höhe von monatlich 30,00 DM mitgeteilt. Die Mietzinserhöhung nach § 3 MHG berechneten die Kl. auf der Basis von 290.194,84 DM als Gesamtkosten für den Einbau der Aufzugsanlage. Bei der Umlage der Kosten bezogen die Kl. die beiden im ersten Obergeschoß belegenen Einheiten ein, so daß sie die Kosten im Ergebnis auf zehn Mieteinheiten umlegten (...).

Auf den danach ab Juni 1998 von den Kl. monatlich insgesamt geforderten Mietzins von 1.456,01 DM zahlten die Bekl. ab Juni 1998 lediglich monatlich 1.160 DM. Die Kl. machen vorliegend die sich errechnende Differenz von 296,01 DM für den Zeitraum von Juni 1998 bis einschließlich Juni 1999 geltend, mithin Insgesamt 3.848,13 DM; während dieses Zeitraumes blieb die Höhe der klägerischen monatlichen Forderung einerseits und diejenige der Beklagtenzahlungen andererseits jeweils auf der zuvor dargestellten Höhe.

Im Zuge der Dachgeschoßausbauarbeiten war im Wohnzimmer sowie im Flur der Bekl.

wohnung Putz herabgefallen, der zur Unbrauchbarkeit der in diesen Räumen jeweils vorhandenen Bodenbeläge geführt hätte. Entsprechendes gilt für den Bodenbelag in der Küche der Bekl.

wohnung, der aufgrund eines Wassereinbruches gleichfalls unbrauchbar geworden war. Für den von den Bekl. selbst aufgebrachten, neuen Bodenbelag im Wohnzimmer, dem Flur und der Küche entstanden ihnen Kosten in Höhe von insgesamt 3.193,95 DM.

Nachdem die Kl. mit der Klage ursprünglich weitere 10.763,40 DM geltend gemacht hatten, haben die Parteien im Termin der mündlichen Verhandlung vom 16. Februar 2000 zur Beilegung dieser Ansprüche einen Teilvergleich abgeschlossen (...).

Nachdem die Kl. eine zwischenzeitliche Klageerweiterung um 296,01 DM nebst Zinsen zurückgenommen haben, beantragen sie nunmehr die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 3.848,13 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1999 zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, hinsichtlich der von den Kl. der Modernisierungserhöhungserklärung beigefügten Rechnungen seien aus der Rechnung der Firma B. GmbH 7.776,30 DM und aus der Rechnung des Dipl.-Ing. G. 18.400 DM herauszurechnen und auch die Rechnungen der Firma C. und des Architekten F. nicht als Kosten für den Aufzugsanlageneinbau anzusehen. Weiterhin erhalte der Bekl. zu 1. lediglich eine Erwerbsunfähigkeitsrente über monatlich 1.642,78 DM und verfüge die Bekl. zu 2. lediglich über ein monatliches Einkommen in gleicher Höhe, weswegen nach Auffassung der Bekl. die von den Kl. geltend gemachte Mietzinserhöhung eine unzumutbare Härte darstelle.

Im übrigen berufen sich die Bekl. hilfsweise auf die von ihnen mit dem Klageerwiderungsschriftsatz vom 19. Juli 1999 erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Erstattung der Bodenbelagskosten über insgesamt 3.391,95 DM.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. haben im Ergebnis keinen Anspruch auf Zahlung in der noch geltend gemachten Höhe aus § 535 BGB gegen die Bekl.

Zwar haben sie zunächst durch ihre Mietzinserhöhungserklärung vom 31. Oktober 1997 gemäß § 3 MHG den Mietzins grundsätzlich wirksam erhöht. Entgegen der Auffassung der Bekl. steht der Wirksamkeit dieser Erklärung nach § 3 MHG nicht entgegen, daß ihr unstreitig ein Schreiben im Sinne des § 541 b BGB nicht vorausgegangen ist. In Anbetracht der nunmehrigen Fassung des § 3 Abs. 4 MHG findet die noch vom Kammergericht im Jahre 1988 vertretene Ansicht, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG setze ganz grundsätzlich eine Mitteilung nach § 541 b BGB voraus (NJW-RR 1988, 1420), zur festen Auffassung des Gerichts in dem nunmehrigen Gesetzeswortlaut keine Stütze mehr. In der zuvor genannten Vorschrift ist nunmehr ausdrücklich der Fall erfaßt, daß der Vermieter eine Mitteilung nach § 541 b BGB nicht abgegeben hat, denn an diese in dem Gesetz wörtlich enthaltene Tatbestandsbeschreibung knüpft es die Rechtsfolge einer um sechs Monate verlängerten Wirksamkeitsfrist für die jeweils in Rede stehende Mieterhöhungserklärung. Da der Gesetzeswortlaut in diesem Punkt in einem solchen Ausmaß eindeutig ist, daß für eine grammatikalische, historische oder auch teleologische Auslegung kein Raum mehr besteht, vermag allein schon aus diesem Grund die von den Bekl. vertretene Auffassung nicht zu überzeugen.

Neben den im übrigen von den Kl. angeführten, beachtenswerten Argumenten vermag aber auch ansonsten eine auf den Willen des Gesetzgebers abstellende Argumentation eine anderweitige Auffassung nicht zu rechtfertigen. Durch den im Oktober 1996 ergangenen Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes wurde der von den Bekl. angeführte Rechtsentscheid des Kammergerichtes aufgrund der geänderte Rechtslage für gegenstandslos erklärt (NJW-RR 1997, 266, 267). Da nicht davon ausgegangen werden kann, daß dem Gesetzgeber der zuvor erwähnte Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes entgangen ist, ist ihm seit diesem Zeitpunkt bewußt gewesen, daß auch nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr von einer Mitteilung nach § 541 b BGB als unabänderlicher Voraussetzung für eine nach § 3 MHG wirksame Mietzinserhöhung auszugehen ist. Jedoch hat der Gesetzgeber trotz der vorauszusetzenden Kenntnis um diese Entwicklung in der Rechtsprechung sich nicht veranlaßt gesehen, einen etwaigen, redaktionellen Fehler bei der Neufassung des § 3 Abs. 4 MHG zu berichtigen. Da dies bei der hohen sozialpolitischen Bedeutung des Mietrechts, insbesondere auch hinsichtlich der Voraussetzungen für eine Modernisierungserhöhung jedoch zu erwarten gewesen wäre, sofern der Gesetzgeber weiterhin die Mitteilung nach § 541 b BOB als zwingende Voraussetzung einer Erhöhungserklärung nach § 3 MHG hätte vorschreiben wollen, kann mithin nur angenommen werden, daß auch der gesetzgeberische Wille der hier vertretenen Auffassung nicht entgegensteht.

In Anbetracht des detaillierten Vorbringens der Kl. zu den konkreten örtlichen Gegebenheiten liegt auch eine ausreichende Erläuterung der Erhöhungserklärung im Sinne des § 3 Abs. 3 MHG vor. Daß die Kl. den mit dem Schreiben geltend gemachten Erhöhungsbetrag hinreichend genau berechnet. haben, haben auch die Bekl. nicht Abrede gestellt. Hinsichtlich der Erläuterungen in einer Erhöhungserklärung, insbesondere zu der Frage, nach welchen Kriterien die durchgeführten Baumaßnahmen eine Modernisierung darstellen, haben die Kl. mit Recht darauf hingewiesen, daß jeweils im Einzelfall auf den Umfang der für einen Mieter notwendigen Informationen abzustellen ist. Kann ein Mieter, hier also die Bekl., schon allein aufgrund der Nutzung seiner Wohnung durch bloßen Augenschein erkennen, daß eine bestimmte Maßnahme den Gebrauchswert seiner Mietsache erhöht, wäre es unnötige Förmelei, von dem Vermieter eine weitere schriftliche Darlegung der dem Mieter ohnehin bekannten Umstände zu verlangen. So liegt der Fall hier, denn anders als beispielsweise bei dem Einbau von Isolierglasfenstern, bei dem die Frage der Wirtschaftlichkeit einer solchen Baumaßnahme durchaus problematisch sein kann, bedeutet der Einbau eines Aufzuges für jeden Mieter erkennbar eine deutliche Verbesserung des Wohnwertes. Diese Verbesserung des Wohnwertes ist auch vorliegend für die Bekl. gegeben, denn nach dem konkreten klägerischen Vorbringen, welches nachfolgend durch die Bekl. nicht in Abrede gestellt worden ist, müssen sie aufgrund des Aufzugseinbaus erheblich weniger Treppenstufen steigen, um in ihre Wohnung zu gelangen.

Das klägerische Vorbringen zu den konkreten Gegebenheiten im Treppenhaus war nicht gemäß § 296 ZPO zurückweisen, weil die Kl. überhaupt, erst aufgrund des gerichtlichen Hinweises davon ausgehen mußten, daß diesem Tatsachenumstand eine entscheidungserhebliche Bedeutung zukommen könnte.

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. weiterhin darauf, in der von den Kl. verlangten Erhöhung des Mietzinses läge eine ihnen nicht zumutbare Härte im Sinne von § 541 b Abs. I BGB. Die Kl. haben das diesbezügliche Bekl.

vorbringen bestritten, jedoch haben die Bekl. daraufhin die Höhe des von ihnen geltend gemachten Familieneinkommens schon nicht näher dargelegt, so daß nicht ausreichend ersichtlich geworden ist, welche finanziellen Mittel den Bekl. tatsächlich monatlich zur Verfügung stehen. Ob das Bekl.

vorbringen überhaupt die Annahme einer Härte im Sinne der zuvor genannten Vorschrift begründen kann, brauchte daher nicht abschließend entschieden zu werden.

Zum Teil mit Erfolg wenden sich die Bekl. hingegen gegen die von den Kl. zur Berechnung des Erhöhungsbetrages angesetzten Kosten. In die Berechnung des auf den Mieter umzulegenden, monatlichen Erhöhungsbetrages dürfen nur diejenigen Kosten einbezogen werden, die dem Vermieter, wegen der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme tatsächlich entstanden sind. Die in der Rechnung der Firma B. GmbH unter der Überschrift "Lieferung und Montage der Wärmedämmung zwischen Fensterelementen und Aufzugsrahmen" enthaltenen Positionen 01 - 04 und erneut 01 über insgesamt 6.762,00 DM zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer entfallen aber nach der eben erwähnten Zwischenüberschrift in der Rechnung nicht auf Kosten für den Aufzugseinbau, weswegen sie aus den umlagefähigen' Modernisierungskosten herauszurechnen sind. Dies gilt entsprechend für die anteilig von den Kl. umgelegten Kosten des Dipl.-Ing. G. in Höhe von 18.400 DM. Insofern haben die Kl. nicht ausreichend konkret und nachvollziehbar dargelegt, ob und wonach überhaupt die Vergütung für den Dipl.-Ing. G. auch für den Einbau des Aufzuges angefallen ist; vor allen Dingen aber ist nicht hinreichend ersichtlich geworden, wonach diese Kosten genau mit 18.400 DM oder einem etwaigen, anderen Betrag auf den Aufzugseinbau entfallen.

Nicht gefolgt werden kann den Bekl. wiederum bei ihren Angriffen gegen die von der Kl.

seite anteilig umgelegten Kosten der Firma C. und des Architekten F. Hinsichtlich dieser Rechnungen kann den der Erhöhungserklärung beigefügten Anlagen mit der notwendigen Sicherheit entnommen werden, daß die von den Kl. angerechneten Kosten unmittelbar für Baumaßnahmen zur Herstellung der Aufzugsanlage entstanden sind.

Nach Abzug der von den Bekl. mit Erfolg angegriffenen Kostenpositionen errechnen sich nach § 3 MHG umlagefähige Gesamtkosten in Höhe von 264.018,54 DM, nach Division durch die von den Kl. angesetzten zehn Einheiten mithin 26.401,85 DM. Unter Berücksichtigung eines nach § 3 MHG umlagefähigen Anteils von 11 % ergeben sich jährlich umlagefähige Kosten von 2.904,20 DM, was einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 242,02 DM entspricht.

Für die nach der teilweisen Klagerücknahme von den Kl. vorliegend noch geltend gemachten 13 Monate errechnet sich somit ein grundsätzlich ihnen noch zustehender Anspruch in Höhe von 3.146,26 DM aufgrund der Erhöhungserklärung nach § 3 MHG.

Einen weitergehenden Zahlungsanspruch aufgrund des § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus dem von den Kl. geltend gemachten, monatlichen Vorschuß für die Fahrstuhlkosten können sie jedoch nicht mit Erfolg geltend machen. Zur etwaigen Begründetheit dieses Zahlungsanspruches berufen sich die Kl. vorliegend ausdrücklich nicht auf ihr Schreiben vom 23. September 1996. Durch das weitere Schreiben vom 31. Oktober 1997 haben sie eine wirksame Mietzinserhöhung um den in Rede stehenden Vorschuß von 30 DM aber bereits deswegen nicht abgegeben, weil diesen Schreiben nicht der für jede Mietzinserhöhungserklärung notwendige Wille, konkret und bestimmt mit der Erklärung eine Mieterhöhung verlangen zu wollen, entnommen werden kann. Der vorletzte Absatz des Schreibens vom 31. Oktober 1997 enthält nämlich nicht eine Erklärung, daß durch dieses Schreiben der Mietzins erhöht wird, sondern lediglich eine Mitteilung darüber, welchen Mietzins die Bekl. nach Auffassung der Kl. bereits zu zahlen haben bzw. wie die Bekl. für den Fall der Nichtzahlung die Mietsache zu gebrauchen haben.

Die im Ergebnis nicht gegebene Begründetheit des klägerischen Zahlungsanspruches ergibt sich daraus, daß die Bekl. hilfsweise und mit Erfolg die Aufrechnung gegen diesen Zahlungsanspruch erklärt haben und er mithin nach § 389 BOB erloschen ist. Den Bekl. steht der von ihnen hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Ersatz der ihnen entstandenen Bodenbelagskosten gemäß § 541 b Abs. 3 BGB zu. Nach dem nicht angegriffenen Bekl.

vorbringen sind durch die Baumaßnahmen sowie einem Wassereinbruch die Bodenbeläge in ihrem Wohnzimmer, dem Flur und der Küche unbrauchbar geworden, wodurch ihnen Kosten über insgesamt 3.193,95 DM für die Neuverlegung der Bodenbeläge entstanden sind. Diese Kosten sind den Bekl. somit aufgrund der von den Kl. veranlaßten Baumaßnahmen entstanden und können im Sinne der zuvor genannten Vorschrift von ihnen als Vermieterinnen ersetzt verlangt werden. Da die Höhe des von den Bekl. aufgerechneten Anspruches diejenige des letztlich begründeten, klägerischen Anspruches noch übersteigt, war die Klage letztlich abzuweisen.

(...)