Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung

Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung; Modernisierung und Duldungspflicht; Fahrstuhleinbau nach Dachgeschossausbau

Das Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Modernisierungsmaßnahme (Außenmodernisierung) nicht formgerecht angekündigt wurde.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Hause K.straße, 3. OG rechts aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit der Voreigentümerin vom 31. August 1988. Mit Schreiben vom 31. Oktober 1997 erhöhten die Kl. die Miete wegen eines nachträglichen Fahrstuhleinbaus um 246,02 DM monatlich. Mit Urteil vom 25. Juni 2000 hat das Amtsgericht Tiergarten einer Zahlungsklage für Juni 1998 bis einschließlich Juni 1999 im wesentlichen stattgegeben (3 C 347/99).

Die Kl. machen nunmehr einen Modernisierungszuschlag entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts Tiergarten in Höhe von 242,02 DM monatlich für Juli 1999 bis Februar 2004 geltend. Sie beantragen, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 6.929,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Oktober 2001 von 6.681,96 Euro und von weiteren 242,48 Euro seit dem 1. März 2004 zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie erheben die Einrede der Verjährung und meinen, ein Anspruch sei verwirkt. Im übrigen sei die Mieterhöhung auch deshalb unwirksam, weil die Modernisierungsmaßnahme nicht angekündigt worden sei. Es handele sich auch um eine Luxusmodernisierung.

(...)

Die Klage ist nach § 3 MHG (Art. 229 § 3 Nr. 2 EGBGB) im wesentlichen begründet.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen, dem das Gericht folgt (Einwendungen haben die Parteien nicht erhoben) sind Modernisierungskosten von insgesamt 260.587,48 DM entstanden. Bei einem Verteilungsmaßstab von zehn Einheiten, der von den Bekl. nicht bestritten wird, ergibt sich damit ein monatlicher Mieterhöhungsbetrag (11 %) von 238,87 DM.

Das Mieterhöhungsrecht der Kl. ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Modernisierungsmaßnahme (Außenmodernisierung) nicht formgerecht angekündigt wurde. Das Gericht folgt nicht der zuweilen vertretenen Auffassung, daß ohne Modernisierungsankündigung das Mieterhöhungsrecht auf Dauer ausgeschlossen ist (so aber Kinne/Schach, 3. Aufl. Rdnr. 7 zu § 559 b BGB). Die Ankündigung in § 541 b BGB betraf allein die Voraussetzungen für eine Duldungspflicht des Mieters. Im Falle der unrichtigen Ankündigung war lediglich das Mieterhöhungsrecht um einige Monate hinausgeschoben. Maßgeblich ist vielmehr in diesen Fällen, ob der Mieter der einer Außenmodernisierung nicht widersprochen hat, materiell zur Duldung verpflichtet gewesen war nach § 541 b BGB (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl. Rdnr. 8 zu § 3 MHG), da nur dann sämtliche Aspekte auch zugunsten des Mieters berücksichtigt werden können. Ob bei einem Mieter, der den Baumaßnahmen nicht widerspricht, eine solche materielle Prüfung zur Duldungspflicht entfällt (so offenbar LG Berlin GE 1998, 1275) kann offenbleiben, zumal hier die Bekl. den Maßnahmen nicht widersprochen haben.

Bei der Prüfung der materiellen Duldungspflicht der Bekl. war zu berücksichtigen, daß der Fahrstuhleinbau nach dem Ausbau des Dachgeschosses im wesentlichen im Interesse der Kl. lag, so daß eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme nur dann vorlag, wenn sie auch ansonsten wirtschaftlich sinnvoll war (vgl. LG München WuM 1989, 27). Das steht hier fest.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen ist der Fahrstuhleinbau nicht überdimensioniert oder als Luxusmodernisierung anzusehen. Da die Bekl. keine weiteren Umstände (außer ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse) vorgetragen haben, die gegen eine Duldung sprechen könnten, ist die von den Kl. ausgesprochene Mieterhöhung im wesentlichen begründet, umgerechnet 122,13 Euro monatlich.

Der Anspruch ist nicht verjährt, denn nach der Beweisaufnahme steht fest, daß die Klageschrift entgegen dem Eingangsstempel am 31. Dezember 2003 bei Gericht eingegangen ist. Der Briefkasten beim Amtsgericht Tiergarten weist die Besonderheit (Mangel) auf, daß am Sonnabend eingeworfene Briefsendungen (was hier dem 31. Dezember entspricht) nicht geleert werden und auch nicht erkennbar ist, ob diese Briefsendung am Sonnabend oder am Sonntag eingeworfen wird, sondern alles ausnahmslos den Eingangsstempel des nächsten Werktags erhält. Die Verjährung wurde daher durch die rechtzeitig eingereichte Klage gehemmt.

Der Anspruch der Kl. ist auch nicht verwirkt, denn es fehlt am Umstandsmoment. Schon wegen des rechtskräftigen Urteils im Vorprozeß stand auch für die Bekl. fest, daß die Kl. aus der Mieterhöhung Rechte herleiten würden.

Für Juli 1999 bis einschließlich Februar 2004 schulden die Bekl. damit 6.839,28 Euro nebst Zinsen. Die geringfügige Mehrforderung war abzuweisen.

(...)