Mieterhöhung nach Modernisierung nur mit Wärmebedarfsberechnung

Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag nach § 3 Abs. 1 MHG wegen Wärmedämmaßnahmen geltend macht, muß in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in weichem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.

1. Der Kläger als Vermieter verlangt von den Bekl. als Mietern einer in dem Hause S. in B.-N. gelegenen 4-Zimmerwohnung Zahlung erhöhten Mietzinses unter anderem wegen der Anbringung eines Vollwärmeschutzes an den Außenfassaden des Gebäudes. In der Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 1997, der eine Aufstellung über die Kosten der einzelnen Modernisierungsarbeiten beigefügt war, ist ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 192,38 DM ausgewiesen, von dem auf die Wärmeschutzmaßnahmen ein Betrag von 103,42 DM entfällt.

Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben, den Erhöhungsbetrag hinsichtlich der Wärmeschutzmaßnahmen jedoch auf das Dreifache des Betrages der Einsparung von Heizkosten begrenzt.

In der Berufungsinstanz verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiterhin, wobei sie unter anderem geltend machen, daß eine Mieterhöhung wegen der Kosten für die Wärmedämmung bereits deshalb nicht verlangt werden könne, weil die Mieterhöhungserklärung keine Angaben zum Wärmedämmeffekt aufgewiesen habe.

Das Landgericht, das die Auffassung der Bekl. für zutreffend hält, hat wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

"Muß bei Wärmedämmaßnahmen gemäß § 3 Absatz 1 MHG bereits in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Absatz 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt?

Verneinendenfalls:

Ist in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Absatz 3 MHG die Veränderung des Wärmedurchlaßkoeffizienten (k-Wert) und die sich daraus ergebene Energieeinsparung darzulegen?

Verneinendenfalls:

Ist die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG auf das Zweifache der voraussichtlichen Heizkostenersparnis des Mieters begrenzt?"

2. Die nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage zulässige Vorlage ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu beantworten. Maßgeblich hierfür sind folgende Erwägungen:

§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG verlangt, daß der Vermieter die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und diese Erhöhung "... entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 erläutert ..."

Abs. 1 Satz 1 der Bestimmung legt die Voraussetzungen einer Kostenumlage fest, nämlich unter anderem die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts einer Wohnung, die dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie. Bereits aus dem Wortlaut der Regelungen ergibt sich, daß die Mieterhöhungserklärung des Vermieters mehr als nur eine Kostenzusammenstellung und Umlageberechnung enthalten muß. Erforderlich ist daneben - soweit es Wärmeschutzmaßnahmen betrifft - die Erläuterung, weshalb nachhaltig Heizenergie eingespart wird. Soweit in der Literatur (z. B. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miet höhegesetz, 5. Aufl. 1995, Rdnr. 38 zu § 3 MHG; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III A. Rdnr. 564; Soergel-Heintzmann, BGB, Rdnr. 25 zu § 3 MHG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 805) die Auffassung vertreten wird, daß ei-ne Erläuterung nicht erforderlich sei, fehlt es schon an einer Auseinandersetzung mit dem Wortlaut der Bestimmungen und einer Begründung dafür, weshalb eine hiervon abweichende Betrachtungsweise geboten sein soll. Eine solche Betrachtungsweise steht auch dem Re-gelungsgehalt der Bestimmung entgegen: § 3 Abs. 1 MHG gibt dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts die Möglichkeit, eine Mietzinserhöhung durch einseitige Erklärung durchzusetzen. Gegengewicht zu dieser Befugnis ist die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters in Abs. 3 der Bestimmung. Diese soll dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Be-rechtigung des geltend gemachten Anspruchs ermöglichen (so Emme-rich in Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 29/31 zu § 3 MHG), wobei jedenfalls bei energiesparenden Maßnahmen eine Überprüfung dahingehend möglich sein muß, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt (Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5 Aufl. Rdnr. 24 zu § 159) und inwiefern Heizenergie eingespart wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 216 zu § 3 MHG). Diese Er läuterungspflicht stellt - wie das Bundesverfassungsgericht (Beschluß vom 26. Februar 1997 - 1 BvR 983/96 - WuM 1998, 463 zu der gleich-lautend in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geregelten Erläuterungspflicht ausgeführt hat, den Ausgleich zwischen der nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Privatnützigkeit und der in Art. 14 Abs. 2 GG statuierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums dar. Dieser Ausgleich belastet den Vermieter auch nicht unangemessen. Bei Wärmedämmaßnahmen wird jeder Vermieter vor Beauftragung der entsprechenden Ar-beiten einen Nachweis über deren Effektivität erfordern, wobei dies in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung erfolgt. Diese vor Beginn der Modernisierungsarbeiten somit bereits vorliegende Berechnung kann der Mieterhöhungserklärung ohne weiteres beigefügt werden, ohne daß die Rechtsstellung des Vermieters unangemessen benachteiligt würde.

Dieser Betrachtungsweise steht schließlich auch nicht entgegen, daß dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die die Modernisierungsmaßnahmen betreffenden Unterlagen des Vermieters zusteht. Dieses Recht besteht für den Mieter neben dem Anspruch auf umfassende Information zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung und hat auf die Verpflichtung des Vermieters zur ordnungsgemäßen Begründung der Mieterhöhungserklärung keinen Einfluß.

Es ist schon begrüßenswert, wenn das Kammergericht gut zwei Monate nach einem Vorlagebeschluß die Frage durch einen Rechtsentscheid klärt. Wenn das allerdings auf Kosten der juristischen Sorgfalt geschieht, wird die Sache bedenklich, denn schließlich sind Rechtsentscheide für die Mietrechtspraxis verbindlich. Das Kammergericht hatte über die Frage zu befinden, ob es bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG nach Wärmedämmaßnahmen zur Erläuterung gehört, daß eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt wird.

Mit Beschluß vom 17. August 2000 bejaht das Kammergericht dies und meint, dadurch werde der Vermieter nicht unangemessen belastet, da er schließlich ohnehin eine Wärmebedarfsberechnung sinnvollerweise vor Ausführung der Arbeiten habe vornehmen zu lassen.

Nun hat der Fall allerdings eine Vorgeschichte, die das Kammergericht nicht erwähnt. Der Vorlagebeschluß des LG Berlin (GE 2000, 892) wurde deshalb erforderlich, weil der Verfassungsgerichtshof Berlin die Berufungsentscheidung der 64. Kammer aufgehoben hatte. In dem Beschluß des Verfassungsgerichtshofs (GE 2000, 120) heißt es wörtlich, die vom LG vertretene Auffassung, wonach eine Wärmebedarfsberechnung zur formellen Wirksamkeit einer Mieterhöhung gehöre, sei vor dem Urteil derselben Kammer (GE 1999, 575) "weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten worden". Der Verfassungsgerichtshof zitiert dann die überwiegende Meinung in der Kommentarliteratur, wonach die Erläuterungspflicht nicht so weit gehe, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung erläutern müsse, warum er eine bestimmte Maßnahme als Modernisierung wertet. Die Auffassung der 64. Kammer gehe auch noch über die von der Gegenmeinung geforderte Pflicht zu einer plausiblen Darlegung "weit hinaus".

Das Kammergericht schließt sich nunmehr der (so der Verfassungsgerichtshof) von niemandem außer der 64. Kammer vertretenen Auffassung an und verweist zur "Begründung" auf den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts (WuM 1998, 463), wonach die gesetzliche Erläuterungspflicht verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Was alles zur Erläuterungspflicht gehört, hatte allerdings das Bundesverfassungsgericht in dieser Entscheidung nicht ausgeführt. Es bleibt ein schaler Geschmack. Zwar sind herrschende Meinungen in Literatur und Rechtsprechung kein Gesetz. Wer aber davon abweicht, sollte dies eingehend begründen und nicht darüber hinaus eine einschlägige Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichtshofs "souverän" übergehen. Vielleicht hat die Justizreform doch ein Gutes, wonach das Institut der Rechtsentscheide abgeschafft wird.