Mieterhöhung nach Modernisierung bei fehlender Modernisierungsankündigung

Mieterhöhung nach Modernisierung bei fehlender Modernisierungsankündigung; Modernisierungsduldung

Eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung setzt eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung i. S. d. § 554 Abs. 3 BGB voraus, es sei denn, der Mieter hat die Maßnahmen geduldet.

§ 559 b Abs. 2 Satz 2 (Verschiebung der Mieterhöhung um sechs Monate) bezieht sich nur auf die Folgen einer unterlassenen bzw. zu niedrigen Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung, nicht auf die gänzlich unterbliebene bzw. fehlerhafte Modernisierungsankündigung. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten in zweiter Instanz noch darum, ob die Kl. aus als Modernisierung durchgeführten Maßnahmen ein Recht auf die Erhebung von Modernisierungszuschlägen herleiten können. ...

Das Amtsgericht hat sowohl die auf Mieterhöhung gerichtete Klage als auch die Widerklage abgewiesen. Zur Widerklage hat es ausgeführt, die Kl. seien nicht alleine wegen eines Verstoßes gegen die Ankündigungspflicht gemäß § 541 b BGB a. F. zukünftig mit der Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags ausgeschlossen, was sich insbesondere aus § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG ergebe. ...

Die zulässige Berufung des Bekl. ist zum überwiegenden Teil begründet.

I. Die Widerklage ist zulässig. (...)

II. Die Feststellungsklage ist jedoch nur hinsichtlich der Arbeiten an der Heizung, der Umgestaltung des Hofbereichs und der Anbringung einer Wärmedämmfassade begründet. Hinsichtlich dieser bereits ausgeführten Maßnahmen können die Kl. auch zukünftig eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht geltend machen, weil es an tatbestandlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung fehlt, die die Kl. nicht nachträglich herstellen können.

1. Für die Arbeiten an der Heizung und der Wärmedämmfassade ist in dem Duldungsprozeß vor dem Amtsgericht Charlottenburg durch das Urteil vom 22.9.1999 rechtskräftig entschieden, daß der Bekl. mangels Modernisierungsqualität der Maßnahmen materiell nicht zur Duldung verpflichtet war. Diese materielle Duldungspflicht, d. h. das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme und das Nichteingreifen von Härtegründen, ist jedoch Voraussetzung für eine Mietzinserhöhung nach § 559 BGB. (...)

2. Für die Veränderung des Hofes hat das Amtsgericht in dem genannten Urteil die Duldungsklage ebenfalls abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Modernisierungsankündigung habe den Anforderungen des § 541 b BGB a. F. nicht entsprochen. Damit fehlt es auch für diese Maßnahme an der Duldungspflicht des Bekl. als einer notwendigen Voraussetzung für die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1.9.1988 (NJW-RR 1988, 1420) setzt die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG a. F. bei fehlender Zustimmung (oder Duldung) des Mieters voraus, daß der Mieter zur Zeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB a. F. zu ihrer Duldung verpflichtet war. Das ist der Fall, wenn die materiellen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 BGB a. F. vorgelegen haben und der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht im Sinne von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. die Maßnahmen angekündigt hat. Zur Begründung hat das Kammergericht ausgeführt, ein wegen Nichteinhaltung des Ankündigungsverfahrens noch nicht fälliger Duldungsanspruch vermöge die Verbesserungsmaßnahme nicht gesetzmäßig in das Mietverhältnis einzuführen. Eine dennoch tatsächlich ausgeführte Verbesserung habe dann das konkrete Mietverhältnis rechtlich nicht verändert.

Diesen zutreffenden Ausführungen schließt sich die Kammer an. Dabei vermag das Gericht nicht zu erkennen, daß die Gründe des Rechtsentscheids durch die Einführung von § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG gegenstandslos geworden seien. Mit dieser Maßnahme hat der Gesetzgeber ausdrücklich nur geregelt, welche Folgen sich an die unterlassene oder zu niedrige Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung knüpfen. Daraus kann nicht geschlossen werden, daß auch die gänzlich unterbliebene Ankündigung der Arbeiten oder die in anderen Punkten als der Mieterhöhung unzureichende Ankündigung keine weiteren Folgen haben sollte, denn der Gesetzgeber hat in Kenntnis des Rechtsentscheids des Kammergerichts auf eine derartige umfassende Regelung verzichtet.

An einer Zustimmung oder auch nur Duldung des Bekl. fehlt es, denn dieser hat bereits mit Schreiben vom 20.9.1998 mitgeteilt, daß er den angekündigten Maßnahmen nicht zustimmen werde. Darüber hinaus hat sein Prozeßbevollmächtigter sämtlichen Außenarbeiten mit Schreiben von 8.1.1999 ausdrücklich widersprochen.

3. Hinsichtlich des Aufzugseinbaus, bei dem es sich unstreitig um eine Wohnwertverbesserung handelte, ist allerdings nicht erkennbar, daß es an einer Voraussetzung für eine Modernisierungsmieterhöhung fehlte, die die Kl. auch in Zukunft nicht nachholen könnten. Weder über die formelle noch über die materielle Duldungspflicht ist hinsichtlich des Aufzugseinbaus rechtskräftig entschieden, denn das Amtsgericht hat in dem Duldungsprozeß die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig abgewiesen.

In dem Ankündigungsschreiben vom 31.7.1998 waren die zu erwartenden Baumaßnahmen sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten ausreichend beschrieben. Es ist nicht zu erkennen, welche weiteren Informationen über Art und Weise der Ausführung der Bekl. hätte benötigen sollen, um über seine Duldungspflicht entscheiden zu können. Soweit der Bekl. beanstandet, die Höhe der zu erwartenden Aufzugsbetriebskosten sei nicht angekündigt und die Höhe der zu erwartenden Baukosten nicht ausreichend dargelegt, führt dies nach der Sonderregelung des § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB (§ 3 Abs. 4 Satz 2 MHG) nur dazu, daß der Bekl. eine Mieterhöhung erst sechs Monate nach dem Zugang einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung schulden würde.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt (neben einer baulichen Maßnahme i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB) eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung voraus, es sei denn, der Mieter hat die Maßnahmen geduldet.

Der Vermieter wollte die Heizung modernisieren, den Hofbereich umgestalten, einen Aufzug einbauen sowie eine Wärmedämmfassade anbringen. Im Duldungsprozeß scheiterte er rechtskräftig bei der Heizung und der Wärmedämmfassade, weil der Mieter mangels Modernisierungsqualität der Maßnahmen materiell nicht zur Duldung verpflichtet sei. Zum Hof war die Duldungsklage ebenfalls abgewiesen worden, allerdings mit der Begründung, die Modernisierungsankündigung habe nicht den Anforderungen des § 541 b BGB a. F. (jetzt § 554 Abs. 2 BGB) entsprochen. Bezüglich des Aufzuges hatte das Amtsgericht in dem Duldungsrechtsstreit die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig abgewiesen.

Der Vermieter führte die Arbeiten dennoch durch und erhöhte die Miete. Da der Mieter nicht zahlte, erhob der Vermieter Klage. In der Widerklage begehrte der Mieter die Feststellung, daß die baulichen Maßnahmen keine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigten. Das Amtsgericht wies Klage und Widerklage ab. Der Vermieter resignierte daraufhin offenbar, jedenfalls hatte das Berufungsgericht nur noch über die Feststellungswiderklage zu entscheiden.

Das Landgericht, ZK 61, hielt die Feststellungsklage für zulässig.

Materiell hielt die ZK 61 die Feststellungsklage nur bezüglich der Arbeiten an der Heizung, der Umgestaltung des Hofbereiches und der Anbringung einer Wärmedämmfassade für begründet. Für die Arbeiten an der Heizung und der Wärmedämmfassade ergebe sich das schon aus dem rechtskräftigen klageabweisenden Urteil im Duldungsprozeß, weil es sich gar nicht um eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes handele und der Mieter daher auch nicht zur Duldung verpflichtet gewesen wäre. Für die Veränderung des Hofes habe es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung gefehlt. Diese sei jedoch in Fortführung der Rechtsprechung des Kammergerichts in dem Rechtsentscheid vom 1. September 1988 (NJW-RR 1988, 1420 = GE 1988, 993) Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559 b BGB. § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG) stünde dem nicht entgegen, da sich diese Vorschrift nicht auf die gänzlich unterbliebene oder mangelhafte Ankündigung der Modernisierung beziehe.

Bezüglich des Aufzugseinbaus sei die Feststellungsklage unbegründet, denn hier beanstande der Mieter bei einem unstreitig vorliegenden Ankündigungsschreiben lediglich, der Vermieter habe die Höhe der zu erwartenden Aufzugs-Betriebskosten nicht angekündigt und die Höhe der zu erwartenden Baukosten nicht ausreichend dargelegt. Das führe nur dazu, daß der Mieter eine Mieterhöhung erst sechs Monate nach dem Zugang einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung schulde (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Der Vermieter muß Modernisierungsmaßnahmen immer ankündigen und dazu das im Gesetz zu § 554 Abs. 2 BGB vorgesehene Verfahren beachten. Die Vorschrift unterscheidet nicht zwischen Maßnahmen in der Wohnung des Mieters und im Außenbereich (vgl. für die Ankündigungspflicht auch für Außenarbeiten LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 1626 mit Kommentierung in GE 2002, 1596 f.).

§§ 559, 559 b setzen allerdings dem Wortlaut der Vorschriften nach eine wirksame Ankündigung nach § 554 BGB nicht voraus. Daraus wird teilweise geschlossen, daß für die Mieterhöhung nach Modernisierung eine Ankündigung auch nicht notwendig sei. Die Folgen einer fehlerhaften oder unterlassenen Ankündigung seien in § 559 b Abs. 2 BGB abschließend geregelt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, zu § 3 MHG Rdnr. 67 a, der denselben Regelungsinhalt hatte). Dieser Ansicht ist nach hier vertretener Auffassung nicht zu folgen. Zumindest ist es im Hinblick auf einen drohenden Rechtsverlust gefährlich, bei Außenarbeiten eine Ankündigung zu unterlassen. Das zeigt gerade die vorstehende Entscheidung der ZK 61. Das Problem stellt sich auch nur bei Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung. Denn bei der Modernisierung in der Wohnung wird der Mieter den Vermieter ohne Ankündigung nicht in die Wohnung lassen. Tut er es dennoch, duldet er die Arbeiten und kann sich später nicht auf eine fehlende oder unzureichende Modernisierungsankündigung berufen. Duldet er nicht, muß der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. In diesem Rechtsstreit wird dann die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung überprüft (vgl. zu diesem Problem auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, § 559 b Rdnr. 6 und 7).

Fazit: Der Vermieter ist gut beraten, bei allen Modernisierungsmaßnahmen unabhängig davon, ob diese in der Wohnung des Mieters oder im Außenbereich durchgeführt werden sollen, zur Vermeidung von Rechtsverlusten bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die Maßnahmen in Beachtung des § 554 BGB anzukündigen und bei fehlender Duldung den Mieter gerichtlich auf Duldung in Anspruch zu nehmen.